Podnajemna pogodba za stanovanje ali hišo
Pogodba, s katero najemnik stanovanja odda del najetega stanovanja v uporabo podnajemniku. Skleniti jo je mogoče le s soglasjem lastnika stanovanja, le za določen čas in v pisni obliki, kot to zahteva 84. člen Stanovanjskega zakona.
Na kratko
- Najemnik lahko odda del stanovanja v podnajem samo za določen čas in samo, če se lastnik stanovanja s tem strinja (Stanovanjski zakon, 84. člen).
- Podnajemna pogodba se sklepa v pisni obliki (Stanovanjski zakon, 84. člen).
- Oddaja najetega stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika je krivdni odpovedni razlog, zaradi katerega lastnik odpove najemno pogodbo najemniku (Stanovanjski zakon, 103. člen).
- Za urejanje podnajemnih razmerij se smiselno uporabljajo določbe 94. do 112. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1, 101. člen).
- Podnajemnik lahko pogodbo odpove vselej in brez navedbe razlogov, če o tem pisno obvesti drugo stranko, s 60-dnevnim odpovednim rokom (SZ-1, 102. člen v zvezi s 101. členom).
- Odpovedni rok ob odpovedi iz krivdnih razlogov ne sme biti krajši od 60 dni; ob sporu se podnajemna pogodba odpove s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (SZ-1, 112. člen).
- Pravica podnajemnika, da uporablja prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, ne glede na to, ali je čas podnajema potekel (SZ-1, 113. člen).
- Davčna osnova pri podnajemu je dohodek iz podnajema, zmanjšan za najemnino; normirani stroški se pri podnajemu ne priznajo (ZDoh-2, 77. člen), stopnja dohodnine pa je 25 % (ZDoh-2, 135.č člen).
Kako poteka postopek
- 1
Najprej soglasje lastnika stanovanja
Brez soglasja lastnika podnajema ni. Tretji odstavek 84. člena SZ-1 dopušča oddajo v podnajem le, če se lastnik s tem strinja; oddaja brez soglasja je krivdni odpovedni razlog po 103. členu SZ-1. Soglasje pridobite pisno in ga priložite k pogodbi.
- 2
V podnajem gre del stanovanja in samo za določen čas
84. člen SZ-1 govori o oddaji dela stanovanja v podnajem s pogodbo za določen čas. Zato v pogodbi natančno opišite, kateri prostori so predmet podnajema in katere prostore podnajemnik uporablja skupaj z najemnikom, ter vpišite začetek in konec podnajema.
- 3
Pogodba mora biti pisna
Četrti odstavek 84. člena SZ-1 zahteva, da se najemna in podnajemna pogodba sklepata v pisni obliki. Pogodbo natisnite v treh izvodih: za vsako stranko po enega, enega pa izročite lastniku stanovanja.
- 4
Podnajem stoji na najemu
Drugi odstavek 113. člena SZ-1 določa, da pravica podnajemnika preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje — tudi če dogovorjeni čas podnajema še ni potekel. Podnajemnik zato nima močnejšega položaja od najemnika, od katerega prostore najema.
Podnajemodajalec (najemnik stanovanja)
Podnajemodajalec je najemnik stanovanja, ne lastnik. Lastnik podnajemne pogodbe ne podpiše — poda soglasje.
Podnajemnik
Za osebo, ki v pogodbi ni navedena in prostore uporablja več kot 60 dni v obdobju treh mesecev, je potrebno soglasje (94. člen SZ-1 v zvezi s 101. členom).
Stanovanje, najemna pogodba in soglasje lastnika
Brez soglasja lastnika podnajemna pogodba ni dopustna (84. člen SZ-1).
Oznaka iz katastra stavb.
Prostori, dani v podnajem
Predmet podnajema je del stanovanja. Natančno ločite prostore v izključni uporabi podnajemnika od prostorov, ki se uporabljajo skupaj.
Čas trajanja podnajema
Podnajemna pogodba se sklepa za določen čas (84. člen SZ-1); pogodbe za nedoločen čas zakon pri podnajemu ne predvideva.
Podnajemnina, stroški in varščina
Podpis
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Podnajemna pogodba
1. člen — Pogodbeni stranki
Podnajemodajalec (najemnik stanovanja): , , davčna številka ,
in podnajemnik: , , davčna številka ,
skleneta naslednjo podnajemno pogodbo.
2. člen — Najemno razmerje in soglasje lastnika
Podnajemodajalec je najemnik stanovanja na naslovu , identifikacijska oznaka dela stavbe , in sicer na podlagi najemne pogodbe, ki jo je z lastnikom sklenil dne .
Lastnik stanovanja je z oddajo dela stanovanja v podnajem soglašal dne . Pisno soglasje lastnika je priloga in sestavni del te pogodbe.
Stranki soglašata, da je podnajem dopusten le ob soglasju lastnika stanovanja in le za določen čas.
3. člen — Predmet podnajema
Podnajemodajalec oddaja podnajemniku v uporabo naslednje prostore v izključni uporabi: .
Površina teh prostorov znaša m². Podnajemnik ima poleg tega pravico do uporabe naslednjih prostorov v skupni uporabi: .
Prostori se oddajo z naslednjo opremo: .
Prostore bodo poleg podnajemnika uporabljale naslednje osebe: .
4. člen — Čas trajanja
Ta pogodba je sklenjena za določen čas, od do .
Podnajemno razmerje preneha s potekom dogovorjenega časa.
Če želi podnajemnik podnajem podaljšati, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa od podnajemodajalca pridobiti odobritev podaljšanja s sklenitvijo aneksa k tej pogodbi, sicer mora prostore izprazniti. Za podaljšanje je potrebno tudi soglasje lastnika stanovanja.
5. člen — Podnajemnina in obratovalni stroški
Podnajemnina znaša EUR mesečno (z besedo: ).
Podnajemnik plačuje podnajemnino na transakcijski račun podnajemodajalca , in sicer .
Poleg podnajemnine podnajemnik plačuje naslednje obratovalne stroške: .
6. člen — Obveznosti podnajemnika
Podnajemnik mora prostore uporabljati v skladu s to pogodbo in odgovarja za škodo, nastalo pri nepravilni oziroma malomarni rabi.
Podnajemnik mora podnajemodajalca obveščati o napakah, za odpravo katerih odgovarja lastnik oziroma podnajemodajalec, in redno plačevati podnajemnino ter stroške, ki se plačujejo poleg nje.
Podnajemnik mora dopustiti vstop podnajemodajalcu oziroma lastniku stanovanja zaradi preverjanja pravilne uporabe prostorov, vendar ne več kot dvakrat letno in ob predhodni najavi.
Če prostore poleg podnajemnika več kot 60 dni v obdobju treh mesecev uporablja oseba, ki v tej pogodbi ni navedena, mora podnajemnik pridobiti soglasje podnajemodajalca.
7. člen — Posegi v prostore in nadaljnja oddaja
Podnajemnik brez predhodnega pisnega soglasja podnajemodajalca in lastnika stanovanja ne sme spreminjati prostorov, opreme ali napeljav niti opravljati izboljšav.
Podnajemnik prostorov iz te pogodbe ne sme dati v nadaljnjo uporabo tretjim osebam.
8. člen — Odpoved pogodbe
Podnajemnik lahko to pogodbo odpove vselej, ne da bi za to navajal razloge, če o tem pisno obvesti podnajemodajalca; odpovedni rok je 60 dni.
Podnajemodajalec lahko to pogodbo odpove iz krivdnih razlogov, ki jih določa zakon, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Pred odpovedjo mora podnajemnika pisno opozoriti na kršitev, navesti način odprave in določiti rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Ob sporu se podnajemna pogodba odpove s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti; sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in ne daljši od 60 dni.
9. člen — Prenehanje najemnega razmerja
Pravica podnajemnika, da po tej pogodbi uporablja prostore, preneha, če podnajemodajalec iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, v katerem so ti prostori, ne glede na to, ali je čas, za katerega je sklenjena ta pogodba, potekel ali ne.
Podnajemodajalec mora podnajemnika o odpovedi ali prenehanju najemne pogodbe obvestiti takoj, ko zanjo izve.
10. člen — Predaja prostorov
Ob prenehanju podnajemnega razmerja mora podnajemnik izročiti prostore v stanju, v kakršnem jih je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi, in tiste, ki jih je opravil v soglasju s podnajemodajalcem.
Stranki ob začetku in ob koncu podnajema sestavita zapisnik o stanju prostorov in opreme ter o stanju merilnih naprav.
11. člen — Davek od podnajemnine
Dohodek, ki ga podnajemodajalec doseže s podnajemom, je dohodek iz oddajanja premoženja v najem. Davčna osnova je dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino, ki jo podnajemodajalec plačuje lastniku stanovanja; normirani stroški se pri podnajemu ne priznajo.
Dohodnina se od te davčne osnove izračuna in plača po stopnji 25 % in se šteje kot dokončen davek.
12. člen — Končne določbe
Ta pogodba je sklenjena v pisni obliki in začne veljati, ko jo podpišeta obe stranki.
Spremembe in dopolnitve te pogodbe so veljavne samo v pisni obliki.
Za vprašanja, ki jih ta pogodba ne ureja, se smiselno uporabljajo določbe 94. do 112. člena Stanovanjskega zakona.
Pogodba je sestavljena v treh enakih izvodih, po enega prejmeta stranki, enega pa podnajemodajalec izroči lastniku stanovanja.
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Podnajem je dopusten samo ob soglasju lastnika stanovanja, samo za del stanovanja in samo za določen čas (84. člen SZ-1). Soglasje pridobite pisno in ga priložite k pogodbi.
- Oddaja najetega stanovanja v podnajem brez soglasja lastnika je krivdni odpovedni razlog; lastnik lahko zaradi tega najemniku odpove najemno pogodbo (103. člen SZ-1).
- Pravica podnajemnika preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, tudi če dogovorjeni čas podnajema še ni potekel (113. člen SZ-1).
- Za urejanje podnajemnih razmerij se smiselno uporabljajo določbe 94. do 112. člena SZ-1 (101. člen SZ-1). Seznam obveznih sestavin iz 91. člena je pisan za najemno pogodbo in za podnajemno pogodbo ni predpisan posebej; ta vzorec ga povzema, ker pokriva ista vprašanja.
- Davčna osnova pri podnajemu je dohodek iz podnajema, zmanjšan za najemnino, normirani stroški pa se ne priznajo (77. člen ZDoh-2); stopnja dohodnine je 25 % (135.č člen ZDoh-2).
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Pri daljših podnajemih ali pri višjih zneskih naj pogodbo pregleda odvetnik ali notar.
Na čem stoji ta dokument
Členi pogodbe izhajajo iz spodaj navedenih predpisov.
Najemnik lahko odda del stanovanja v podnajem s sklenitvijo podnajemne pogodbe za določen čas in pod pogoji, ki jih določa ta zakon, če se lastnik stanovanja s tem strinja. Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki.
Našteje obveznosti najemnika: uporaba v skladu s pogodbo, odgovornost za škodo pri nepravilni ali malomarni rabi, dopustitev vstopa lastniku največ dvakrat letno, plačilo popravil zaradi nepravilne uporabe, obveščanje o napakah, redno plačevanje najemnine in stroškov, soglasje za osebo, ki stanovanje uporablja več kot 60 dni v treh mesecih, in vzdrževanje po normativih.
Stanovanjski zakon, 95. člen
Pri najemu za določen čas mora najemnik najmanj 30 dni pred potekom tega časa od lastnika pridobiti odobritev podaljšanja s sklenitvijo aneksa, sicer mora stanovanje izprazniti.
Stanovanjski zakon, 96. člen
Najemnik brez predhodnega pisnega soglasja lastnika ne sme spreminjati prostorov, opreme ali napeljav niti opravljati izboljšav.
Če s tem zakonom ni drugače določeno, se določbe 94. do 112. člena tega zakona smiselno uporabljajo tudi za urejanje podnajemnih razmerij.
Če ni dogovorjeno drugače, lahko najemnik odpove najemno pogodbo vselej, ne da bi navajal razloge, če o tem pisno obvesti lastnika, s 60-dnevnim odpovednim rokom.
Med krivdnimi odpovednimi razlogi je tudi, da najemnik odda najeto stanovanje v podnajem brez soglasja lastnika, kot to določa 84. člen tega zakona. Pred odpovedjo mora lastnik najemnika pisno opozoriti na kršitev in določiti rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Odpovedni rok ne sme biti krajši od 60 dni. Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti; sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in ne daljši od 60 dni.
Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevaje spremembe pri normalni uporabi in tiste, opravljene v soglasju z lastnikom. Pravica podnajemnika, da uporablja stanovanjske prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, ne glede na to, ali je čas podnajema potekel.
Davčna osnova od dohodka, ki ga najemnik doseže z oddajanjem premoženja v podnajem, je dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino. Normirani stroški v višini 10 % se pri podnajemu ne priznajo.
Od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se dohodnina izračuna in plača od davčne osnove po stopnji 25 % in se šteje kot dokončen davek.
Pogosta vprašanja
Ali smem stanovanje oddati v podnajem brez soglasja lastnika?
Ne. Tretji odstavek 84. člena Stanovanjskega zakona dopušča oddajo v podnajem le, če se lastnik stanovanja s tem strinja. Oddaja v podnajem brez soglasja je krivdni odpovedni razlog po 103. členu istega zakona, kar pomeni, da lahko lastnik najemniku odpove najemno pogodbo.
Ali lahko oddam v podnajem celo stanovanje?
Zakon govori o oddaji dela stanovanja: 84. člen Stanovanjskega zakona določa, da lahko najemnik odda del stanovanja v podnajem s sklenitvijo podnajemne pogodbe za določen čas in pod pogoji, ki jih določa ta zakon, če se lastnik stanovanja s tem strinja.
Ali mora biti podnajemna pogodba pisna in overjena?
Pisna mora biti — pisno obliko za najemno in podnajemno pogodbo izrecno zahteva četrti odstavek 84. člena Stanovanjskega zakona. Overitve podpisov ta člen ne zahteva, zahteva le pisno obliko.
Za koliko časa lahko sklenem podnajemno pogodbo?
Samo za določen čas. To izhaja iz 84. člena Stanovanjskega zakona, ki podnajem veže na pogodbo za določen čas. Za podaljšanje je treba skleniti aneks; po 95. členu, ki se za podnajem smiselno uporablja, je odobritev podaljšanja treba pridobiti najmanj 30 dni pred potekom časa.
Kolikšen je odpovedni rok pri podnajemni pogodbi?
Najmanj 60 dni na obeh straneh. Podnajemnik odpove vselej in brez razloga s pisnim obvestilom in 60-dnevnim odpovednim rokom (102. člen SZ-1), druga stranka pa z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen SZ-1); oboje se za podnajem uporablja smiselno po 101. členu. Ob sporu se pogodba odpove s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, ki določi rok za izselitev med 30 in 60 dni.
Koliko davka plačam od podnajemnine?
25 % od davčne osnove, kar je dokončen davek in se ne všteva v letno dohodninsko osnovo (135.č člen ZDoh-2). Pri podnajemu je davčna osnova dohodek, dosežen na podlagi podnajema, zmanjšan za najemnino, ki jo najemnik plačuje lastniku; 10-odstotni normirani stroški se pri podnajemu ne priznajo (77. člen ZDoh-2).
Kaj se s podnajemom zgodi, če se konča glavna najemna pogodba?
Podnajem preneha. Drugi odstavek 113. člena Stanovanjskega zakona določa, da pravica podnajemnika, da po podnajemni pogodbi uporablja stanovanjske prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, v katerem so ti prostori, ne glede na to, ali je čas podnajema potekel ali ne.
Ali je ta obrazec brezplačen?
Da, v celoti in brez registracije. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.
Sorodni dokumenti
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.