Najem in oddaja

Najemne in podnajemne pogodbe, aneksi, opomini in odpovedi — za stanovanja, hiše in poslovne prostore.

• Najemna pogodba za stanovanje ali hišo

  Pogodba, s katero lastnik odda stanovanje ali stanovanjsko hišo v najem, najemnik pa se zaveže plačevati najemnino. Sklene se v pisni obliki in mora vsebovati vse sestavine, ki jih našteva 91. člen Stanovanjskega zakona — od identifikacijske oznake iz katastra stavb do načina predaje stanovanja.

  Obliko določa zakon · 21 navedenih pravnih podlag

• Najemna pogodba za poslovni prostor

  Pogodba, s katero najemodajalec odda poslovni prostor — lokal, pisarno, skladišče ali delavnico — najemniku v odplačno rabo. Od 19. junija 2021, ko je prenehal veljati Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, se presoja po splošnih pravilih Obligacijskega zakonika o zakupni (najemni) pogodbi.

  Vzorec, ne uradni obrazec · 16 navedenih pravnih podlag

• Podnajemna pogodba za stanovanje ali hišo

  Pogodba, s katero najemnik stanovanja odda del najetega stanovanja v uporabo podnajemniku. Skleniti jo je mogoče le s soglasjem lastnika stanovanja, le za določen čas in v pisni obliki, kot to zahteva 84. člen Stanovanjskega zakona.

  Obliko določa zakon · 11 navedenih pravnih podlag

• Odpoved najemne pogodbe s strani najemnika

  Pisna izjava, s katero najemnik odpove najemno pogodbo za stanovanje, ne da bi za to navajal razloge. Odpovedni rok je 60 dni in začne teči, ko lastnik odpoved prejme; najemna pogodba lahko določi drugačen rok. Listina hkrati napove datum predaje stanovanja ter poziv za vračilo varščine in povrnitev vlaganj.

  Obliko določa zakon · 6 navedenih pravnih podlag

• Odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga

  Pisna odpoved, s katero lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo iz enega od krivdnih razlogov, naštetih v 103. členu Stanovanjskega zakona. Odpoved je mogoča šele po pisnem opominu, v katerem je bil najemniku dan rok za odpravo kršitve, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Listina navede kršitev, opomin, odpovedni rok in dan izpraznitve stanovanja.

  Obliko določa zakon · 9 navedenih pravnih podlag

• Aneks k najemni pogodbi

  Pisni dodatek, s katerim najemodajalec in najemnik sporazumno spremenita že sklenjeno najemno pogodbo — najemnino, trajanje razmerja, osebe, ki uporabljajo stanovanje, ali delitev obratovalnih stroškov. Pogodbe ne nadomesti: kar aneks ne spremeni, ostane v veljavi nespremenjeno.

  Vzorec, ne uradni obrazec · 12 navedenih pravnih podlag

• Opomin za neplačano najemnino

  Pisno opozorilo, s katerim lastnik najemnika pozove, naj v določenem roku poravna zapadlo najemnino ali stroške, ki se plačujejo poleg nje. Brez takega opomina lastnik najemne pogodbe zaradi neplačila ne more odpovedati, zato je to prvi in obvezen korak, ne zgolj vljudnostni poziv.

  Obliko določa zakon · 13 navedenih pravnih podlag

• Poziv najemniku na izselitev iz stanovanja

  Pisni poziv lastnika najemniku, naj po prenehanju najemnega razmerja stanovanje izprazni oseb in stvari ter ga izroči lastniku. Uporabi se, ko je najemna pogodba za določen čas potekla in ni bila podaljšana, ko se je iztekel odpovedni rok ali ko je bila pogodba odpovedana zaradi neplačila. Poziv sam po sebi ne dovoljuje izselitve — če se najemnik ne odzove, lastnik pri sodišču zahteva izpraznitev stanovanja.

  Vzorec, ne uradni obrazec · 14 navedenih pravnih podlag

• Zapisnik o primopredaji stanovanja

  Zapisnik, s katerim najemodajalec in najemnik ob vselitvi ali ob izselitvi skupaj popišeta stanje stanovanja, vgrajene opreme, števcev in ključev. Zakon ga ne predpisuje, zahteva pa, da najemna pogodba določi način predaje stanovanja. Šele primerjava zapisnika ob vselitvi in zapisnika ob izselitvi pokaže, katere spremembe so nastale med najemom.

  Vzorec, ne uradni obrazec · 13 navedenih pravnih podlag

• Pooblastilo lastnika za oddajanje nepremičnine v najem

  Pisna izjava, s katero lastnik pooblasti drugo osebo, da namesto njega odda stanovanje, hišo ali drug prostor v najem. Uporabi se, kadar lastnik živi drugje, je dalj časa odsoten ali oddajanje prepusti sorodniku, upravniku ali agenciji — od iskanja najemnika in ogledov do podpisa najemne pogodbe, prevzema najemnine in odpovedi.

  Obliko določa zakon · 12 navedenih pravnih podlag

• Soglasje solastnika za oddajanje nepremičnine v najem

  Pisna izjava, s katero solastnik dovoli, da se stanovanje, hiša, poslovni prostor ali zemljišče v solastnini odda v najem. Uporabi se, kadar nepremičnina ni v lasti ene same osebe — pri oddaji celotne nepremičnine, pri oddaji posameznega dela in pri naknadni odobritvi že sklenjene najemne pogodbe. V listini se zapišejo tudi meje soglasja: najnižja najemnina, najdaljše trajanje najema, delitev najemnine in podnajem.

  Obliko določa zakon · 12 navedenih pravnih podlag

• Odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnega razloga

  Pisna odpoved, s katero lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo iz razloga, ki ni naštet med krivdnimi razlogi iz 103. člena Stanovanjskega zakona — najpogosteje zaradi lastnih stanovanjskih potreb, predvidenega rušenja ali spremembe namembnosti stavbe. Po 106. členu istega zakona je taka odpoved mogoča samo, če lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje in nosi stroške selitve. Listina navede razlog, opiše ponujeno nadomestno stanovanje, odpovedni rok in dan izpraznitve.

  Obliko določa zakon · 12 navedenih pravnih podlag

• Soglasje lastnika za posege najemnika v stanovanju

  Pisno soglasje, s katerim lastnik stanovanja najemniku dovoli spremembo stanovanjskih prostorov, vgrajene opreme ali naprav oziroma koristna vlaganja v stanovanje. Brez takega soglasja najemnik posega ne sme izvesti; soglasje je hkrati pooblastilo, da najemnik zaprosi za potrebno upravno dovoljenje.

  Obliko določa zakon · 12 navedenih pravnih podlag

• Zahteva za preveritev višine najemnine

  Vloga, s katero najemnik stanovanja od občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, zahteva, naj preveri, ali je najemnina, ki jo plačuje, primerna oziroma oderuška. Občinski organ mora najemnino preveriti v 15 dneh. Uporabi se, kadar najemnik sumi, da najemnina občutno presega povprečno tržno najemnino v občini.

  Obliko določa zakon · 13 navedenih pravnih podlag