Preskoči na vsebino

Predpogodba za prodajo nepremičnine

Pogodba, s katero se prodajalec in kupec zavežeta, da bosta do dogovorjenega roka sklenila glavno prodajno pogodbo za nepremičnino. Uporabi se, kadar posel še ni dozorel — kupec ureja kredit, prodajalec dokumentacijo — stranki pa hočeta ceno in predmet zakleniti že zdaj. Lastninska pravica s predpogodbo ne preide.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuObliko določa zakon

Kako poteka postopek

  1. 1

    Predpogodba ni glavna pogodba

    S predpogodbo se stranki zavežeta, da bosta pozneje sklenili glavno pogodbo (33. člen OZ). Lastninska pravica ne preide ne s predpogodbo ne s podpisom glavne pogodbe, ampak šele z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen SPZ).

  2. 2

    Bistvene sestavine morajo biti v listini

    Predpogodba veže samo, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe (tretji odstavek 33. člena OZ). Pri prodaji nepremičnine sta to nepremičnina, označena z identifikacijskim znakom iz zemljiške knjige (31. člen ZZK-1), in kupnina (442. člen OZ).

  3. 3

    Vpišite rok — od njega teče šest mesecev

    Sklenitev glavne pogodbe je mogoče iztožiti v šestih mesecih od izteka dogovorjenega roka (peti odstavek 33. člena OZ). Brez zapisanega roka se ta šteje od dneva, ko bi pogodba po naravi posla morala biti sklenjena — to je stvar dokazovanja.

  4. 4

    Preverite predkupne pravice, preden podpišete

    Pri solastnini imajo drugi solastniki predkupno pravico (tretji odstavek 66. člena SPZ). Če nepremičnina leži v območju predkupne pravice občine, jo je treba najprej ponuditi v odkup občini ali državi (201. člen ZUreP-3); to izhaja iz lokacijske informacije.

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 6

Pregled korakov

Prodajalec

Več informacij

Podatki naj bodo taki, kot so vpisani v zemljiški knjigi — glavna pogodba bo temeljila na tej predpogodbi.

Zakaj je to potrebno?

Isti podatek bo potreben za vpis v zemljiško knjigo.

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Predpogodba o prodaji nepremičnine

1. člen — Pogodbeni stranki

Prodajalec: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________,

in kupec: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________,

skleneta naslednjo predpogodbo o prodaji nepremičnine.

2. člen — Predmet predpogodbe

Prodajalec je lastnik naslednje nepremičnine: ________________.

Predmet nameravane prodaje je delež ________________.

Prodajalec izjavlja, da so na nepremičnini vpisana naslednja bremena: ________________. Za druga bremena, dolgove, zastavne pravice in pravice tretjih oseb prodajalec jamči, da jih ni.

3. člen — Zaveza za sklenitev glavne pogodbe

Stranki se zavezujeta, da bosta najpozneje do ________________ sklenili glavno prodajno pogodbo za nepremičnino iz 2. člena te predpogodbe, in sicer pod pogoji, dogovorjenimi v tej predpogodbi.

Stranki soglašata, da ta predpogodba vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, to je določeno nepremičnino in dogovorjeno kupnino.

Če ena stranka glavne pogodbe noče skleniti, lahko druga stranka pri sodišču zahteva, naj ji naloži sklenitev v roku, ki ji ga sodišče določi. To je mogoče zahtevati v šestih mesecih od izteka roka iz prvega odstavka tega člena.

4. člen — Kupnina

Kupnina za nepremičnino iz 2. člena te predpogodbe znaša ________________ EUR (z besedo: ________________).

Kupec plača kupnino na transakcijski račun prodajalca ________________, in sicer ________________.

Kupnina je dogovorjena dokončno; sprememba je veljavna samo v pisni obliki in ob soglasju obeh strank.

5. člen — Odstop od predpogodbe ni mogoč

Nobena stranka ne more enostransko odstopiti od te predpogodbe. Zlasti kupec ne more odstopiti tako, da bi prodajalcu pustil aro, in prodajalec ne tako, da bi kupcu vrnil dvojno aro.

Ta predpogodba preneha zavezovati, če so se okoliščine po njeni sklenitvi toliko spremenile, da ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne.

6. člen — Predkupne pravice in soglasja

Prodajalec izjavlja, da je pred sklenitvijo glavne pogodbe dolžan poskrbeti za izpolnitev vseh predkupnih pravic in soglasij, ki se nanašajo na nepremičnino iz 2. člena te predpogodbe.

Če je predmet prodaje solastninski delež nepremičnine, imajo drugi solastniki predkupno pravico.

Če nepremičnina leži v območju predkupne pravice države ali občine, jo mora prodajalec pred prodajo najprej ponuditi v odkup nosilcu predkupne pravice; ta se o ponudbi pisno izjavi v 15 dneh od njenega prejema.

7. člen — Vsebina glavne pogodbe

Glavna pogodba bo vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca, s katerim ta izrecno in nepogojno dovoljuje vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Podpis prodajalca na dovolilu mora biti overjen.

Ta predpogodba zemljiškoknjižnega dovolila ne vsebuje in ni podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Lastninska pravica preide na kupca šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Prodajalec izroči nepremičnino kupcu v posest ________________.

8. člen — Davek in stroški

Od te predpogodbe se davek na promet nepremičnin ne odmeri. Davčna obveznost nastane šele s sklenitvijo glavne pogodbe, na podlagi katere se nepremičnina prenese.

Davčni zavezanec je prodajalec; davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove. Napoved je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži.

Stroške sestave glavne pogodbe, overitve podpisa in vpisa v zemljiško knjigo nosi kupec, če se stranki ne dogovorita drugače.

9. člen — Končne določbe

Ta predpogodba je sklenjena v pisni obliki in velja, ko jo podpišeta obe stranki.

Spremembe in dopolnitve te predpogodbe so veljavne samo v pisni obliki.

Morebitne spore iz te predpogodbe stranki rešujeta sporazumno; če to ni mogoče, je pristojno stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

Predpogodba je sestavljena v dveh enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po enega.

Kraj in datum: ________________, ________________

Prodajalec

Kupec

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Predpogodba za nepremičnino mora biti pisna. Predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, kadar je oblika pogoj za veljavnost (drugi odstavek 33. člena OZ); pogodba, ki ni v predpisani obliki, je nična (55. člen OZ).
  • Rok za sklenitev glavne pogodbe vpišite. Sklenitev je mogoče zahtevati v šestih mesecih od izteka tega roka; brez zapisanega roka se ta šteje od dneva, ko bi pogodba po naravi posla morala biti sklenjena (peti odstavek 33. člena OZ).
  • Ara ni odstopnina. Brez izrecnega dogovora o odstopu kupec ne more odstopiti tako, da pusti aro, prodajalec pa ne tako, da vrne dvojno aro (tretji odstavek 64. člena OZ). Sodišče sme pretirano veliko aro zmanjšati (četrti odstavek 65. člena OZ).
  • Če predpogodbo sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja med seboj, mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa (drugi odstavek 64. člena Družinskega zakonika).
  • Za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo velja poseben postopek z objavo ponudbe na upravni enoti in odobritvijo pravnega posla; ta vzorec zanj ni namenjen.
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca predpogodbe ni; pri poslih večje vrednosti ali v zapletenih razmerjih naj listino pregleda odvetnik ali notar.

Predpogodba o prodaji nepremičnine

1. člen — Pogodbeni stranki

Prodajalec: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________,

in kupec: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________,

skleneta naslednjo predpogodbo o prodaji nepremičnine.

2. člen — Predmet predpogodbe

Prodajalec je lastnik naslednje nepremičnine: ________________.

Predmet nameravane prodaje je delež ________________.

Prodajalec izjavlja, da so na nepremičnini vpisana naslednja bremena: ________________. Za druga bremena, dolgove, zastavne pravice in pravice tretjih oseb prodajalec jamči, da jih ni.

3. člen — Zaveza za sklenitev glavne pogodbe

Stranki se zavezujeta, da bosta najpozneje do ________________ sklenili glavno prodajno pogodbo za nepremičnino iz 2. člena te predpogodbe, in sicer pod pogoji, dogovorjenimi v tej predpogodbi.

Stranki soglašata, da ta predpogodba vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe, to je določeno nepremičnino in dogovorjeno kupnino.

Če ena stranka glavne pogodbe noče skleniti, lahko druga stranka pri sodišču zahteva, naj ji naloži sklenitev v roku, ki ji ga sodišče določi. To je mogoče zahtevati v šestih mesecih od izteka roka iz prvega odstavka tega člena.

4. člen — Kupnina

Kupnina za nepremičnino iz 2. člena te predpogodbe znaša ________________ EUR (z besedo: ________________).

Kupec plača kupnino na transakcijski račun prodajalca ________________, in sicer ________________.

Kupnina je dogovorjena dokončno; sprememba je veljavna samo v pisni obliki in ob soglasju obeh strank.

5. člen — Odstop od predpogodbe ni mogoč

Nobena stranka ne more enostransko odstopiti od te predpogodbe. Zlasti kupec ne more odstopiti tako, da bi prodajalcu pustil aro, in prodajalec ne tako, da bi kupcu vrnil dvojno aro.

Ta predpogodba preneha zavezovati, če so se okoliščine po njeni sklenitvi toliko spremenile, da ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne.

6. člen — Predkupne pravice in soglasja

Prodajalec izjavlja, da je pred sklenitvijo glavne pogodbe dolžan poskrbeti za izpolnitev vseh predkupnih pravic in soglasij, ki se nanašajo na nepremičnino iz 2. člena te predpogodbe.

Če je predmet prodaje solastninski delež nepremičnine, imajo drugi solastniki predkupno pravico.

Če nepremičnina leži v območju predkupne pravice države ali občine, jo mora prodajalec pred prodajo najprej ponuditi v odkup nosilcu predkupne pravice; ta se o ponudbi pisno izjavi v 15 dneh od njenega prejema.

7. člen — Vsebina glavne pogodbe

Glavna pogodba bo vsebovala zemljiškoknjižno dovolilo prodajalca, s katerim ta izrecno in nepogojno dovoljuje vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Podpis prodajalca na dovolilu mora biti overjen.

Ta predpogodba zemljiškoknjižnega dovolila ne vsebuje in ni podlaga za vpis v zemljiško knjigo. Lastninska pravica preide na kupca šele z vpisom v zemljiško knjigo.

Prodajalec izroči nepremičnino kupcu v posest ________________.

8. člen — Davek in stroški

Od te predpogodbe se davek na promet nepremičnin ne odmeri. Davčna obveznost nastane šele s sklenitvijo glavne pogodbe, na podlagi katere se nepremičnina prenese.

Davčni zavezanec je prodajalec; davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove. Napoved je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži.

Stroške sestave glavne pogodbe, overitve podpisa in vpisa v zemljiško knjigo nosi kupec, če se stranki ne dogovorita drugače.

9. člen — Končne določbe

Ta predpogodba je sklenjena v pisni obliki in velja, ko jo podpišeta obe stranki.

Spremembe in dopolnitve te predpogodbe so veljavne samo v pisni obliki.

Morebitne spore iz te predpogodbe stranki rešujeta sporazumno; če to ni mogoče, je pristojno stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

Predpogodba je sestavljena v dveh enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po enega.

Kraj in datum: ________________, ________________

Prodajalec

Kupec

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Predpogodba je pogodba, s katero se prevzame obveznost, da bo pozneje sklenjena glavna pogodba (Obligacijski zakonik, 33. člen, prvi odstavek).
  • Predpogodba za nepremičnino mora biti pisna, ker je pisna oblika pogoj za veljavnost glavne pogodbe (Obligacijski zakonik, 33. člen, drugi odstavek, in 52. člen).
  • Predpogodba veže samo, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe — določeno nepremičnino in kupnino (Obligacijski zakonik, 33. člen, tretji odstavek, ter 435. in 442. člen).
  • Če druga stranka noče skleniti glavne pogodbe, ji sodišče na zahtevo naloži, naj to stori v roku, ki ji ga določi (Obligacijski zakonik, 33. člen, četrti odstavek).
  • Sklenitev glavne pogodbe je mogoče zahtevati v šestih mesecih od izteka roka, določenega za njeno sklenitev (Obligacijski zakonik, 33. člen, peti odstavek).
  • Ara sama po sebi ne daje pravice do odstopa: stranka ne more odstopiti tako, da pusti aro drugi stranki (Obligacijski zakonik, 64. člen, tretji odstavek).
  • Od predpogodbe se davek na promet nepremičnin ne odmeri — davčna obveznost nastane šele s sklenitvijo pogodbe, na podlagi katere se nepremičnina prenese (Zakon o davku na promet nepremičnin, 7. člen).
  • Lastninska pravica se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo, ne s podpisom predpogodbe ali glavne pogodbe (Stvarnopravni zakonik, 49. člen).

Pravne podlage in uradni viri

Členi predpogodbe izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Obligacijski zakonik, 33. člen

    Predpogodba je pogodba, s katero se prevzema obveznost, da bo pozneje sklenjena glavna pogodba. Predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, če je oblika pogoj za veljavnost. Predpogodba veže, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe. Sklenitev glavne pogodbe je mogoče zahtevati v šestih mesecih od izteka roka za njeno sklenitev.

  • Obligacijski zakonik, 52. in 55. člen

    Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, je nična.

  • Obligacijski zakonik, 435. in 442. člen

    S prodajno pogodbo se prodajalec zaveže izročiti stvar tako, da kupec pridobi lastninsko pravico, kupec pa plačati kupnino. Če kupnina ni določena in je iz pogodbe ni mogoče določiti, se šteje, da pogodba ni nastala.

  • Obligacijski zakonik, 64. in 65. člen

    Ara je znesek, dan v znamenje, da je pogodba sklenjena; pri izpolnitvi se vrne ali všteje v izpolnitev. Če ni dogovorjeno drugače, stranka ne more odstopiti od pogodbe s tem, da pusti aro, niti druga s tem, da vrne dvojno aro. Pri neizpolnitvi se druga stranka lahko zadovolji s prejeto aro oziroma zahteva vrnitev dvojne are; sodišče sme pretirano veliko aro zmanjšati.

  • Obligacijski zakonik, 67. in 68. člen

    Stranki se lahko dogovorita, da sme ena ali vsaka od njiju odstopiti od pogodbe, če da odstopnino (skesnino); odstopnina se da hkrati z izjavo o odstopu. Če je bila ob ari dogovorjena pravica do odstopa, se ara šteje za odstopnino: kdor jo je dal, jo izgubi, kdor jo je prejel, vrne dvojni znesek.

  • Stvarnopravni zakonik, 23. člen

    Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na dovolilu mora biti overjen.

  • Stvarnopravni zakonik, 49. člen

    Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine z zemljiškoknjižnim dovolilom.

  • Stvarnopravni zakonik, 66. člen, tretji odstavek

    Solastnik lahko razpolaga s svojim deležem brez soglasja drugih solastnikov; če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 31. člen

    Nepremičnina mora biti v listini označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 68., 69. in 71. člen

    Zaznamba vrstnega reda za pridobitev lastninske pravice varuje vrstni red pridobitve pravice, katere vpis bo predlagan pozneje. Dovoli se na predlog lastnika nepremičnine, na katerem je njegov podpis overjen. Zaznamba neha veljati z iztekom enega leta od izdaje sklepa o njeni dovolitvi.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 5. in 9. člen

    Davčni zavezanec je prodajalec nepremičnine. Davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 7. člen

    Davčna obveznost nastane takrat, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese nepremičnina, ali s pravnomočnostjo sodne odločbe. Če je za prenos potrebno dovoljenje državnega organa, nastane obveznost šele z vročitvijo dovoljenja.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 11. in 12. člen

    Napoved je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži. Davek je treba plačati v 30 dneh po vročitvi odmerne odločbe.

  • Zakon o učinkoviti rabi energije, 31. člen, drugi odstavek

    Lastnik mora zagotoviti energetsko izkaznico za stavbo ali posamezni del stavbe, ki se proda, in jo kupcu predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe.

  • Zakon o urejanju prostora, 199., 200. in 201. člen

    Občina lahko določi območje predkupne pravice. Lastnik nepremičnine v tem območju mora nepremičnino pred prodajo najprej ponuditi v odkup državi ali občini; ta se o ponudbi pisno izjavi v 15 dneh. Predkupne pravice ni pri prodaji etažne lastnine in pri prodaji solastniku, zakoncu, zunajzakonskemu partnerju ali sorodniku v ravni vrsti.

  • Družinski zakonik, 64. člen, drugi odstavek

    Pogodbe glede premoženjskih pravic in obveznosti, ki jih zakonca sklepata med seboj, morajo biti sklenjene v obliki notarskega zapisa.

Pogosta vprašanja

Ali obstaja uraden obrazec za predpogodbo?

Ne. Uradnega obrazca ali objavljenega uradnega vzorca predpogodbe ni. Zakon določa obliko (pisno) in kaj mora predpogodba vsebovati, besedilo pa sestavita stranki sami.

Ali mora biti predpogodba za nepremičnino pisna?

Da. Predpisi o obliki glavne pogodbe veljajo tudi za predpogodbo, če je oblika pogoj za veljavnost (drugi odstavek 33. člena OZ). Pogodba o prenosu lastninske pravice na nepremičnini mora biti pisna (52. člen OZ), zato mora biti pisna tudi predpogodba; ustni dogovor je ničen (55. člen OZ).

Ali je predpogodba sploh zavezujoča?

Da, če vsebuje bistvene sestavine glavne pogodbe (tretji odstavek 33. člena OZ). Pri prodaji nepremičnine sta to natančno določena nepremičnina in kupnina; brez njiju predpogodba ne veže.

Do kdaj lahko zahtevam sklenitev glavne pogodbe?

Šest mesecev od izteka roka, dogovorjenega za sklenitev glavne pogodbe (peti odstavek 33. člena OZ). Če rok ni dogovorjen, teče šest mesecev od dneva, ko bi po naravi posla in okoliščinah pogodba morala biti sklenjena. Zato v predpogodbo vpišite datum.

Kaj se zgodi z aro, če posel propade?

Odvisno od tega, kdo je odgovoren. Če je za neizpolnitev odgovorna stranka, ki je aro dala, se lahko druga stranka zadovolji s prejeto aro; če je odgovorna stranka, ki je aro prejela, lahko druga zahteva vrnitev dvojne are (65. člen OZ). Sodišče sme pretirano veliko aro zmanjšati.

Ali lahko od predpogodbe enostransko odstopim?

Ne, razen če je odstop dogovorjen. Ara sama po sebi ne daje pravice do odstopa (tretji odstavek 64. člena OZ). Pravico da šele dogovor o odstopnini (67. člen OZ); če je odstop dogovorjen ob ari, se ara šteje za odstopnino — kdor jo je dal, jo izgubi, kdor jo je prejel, vrne dvojni znesek (68. člen OZ).

Ali se od predpogodbe plača davek na promet nepremičnin?

Ne. Davčna obveznost nastane, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se nepremičnina prenese (7. člen ZDPN-2). Davek po stopnji 2 % plača prodajalec (5. in 9. člen ZDPN-2), napoved pa vloži v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (11. člen ZDPN-2).

Ali moram predpogodbo overiti pri notarju?

Ne. Za veljavnost predpogodbe overitev podpisa ni potrebna. Overitev je potrebna posebej — na zemljiškoknjižnem dovolilu v glavni pogodbi (23. člen SPZ) in na predlogu za zaznambo vrstnega reda (69. člen ZZK-1). Kadar pogodbo sklepata zakonca med seboj, mora biti v obliki notarskega zapisa (drugi odstavek 64. člena Družinskega zakonika).

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Nepremičnine.