Prodajna (kupoprodajna) pogodba za nepremičnino
Pogodba, s katero prodajalec prenese lastninsko pravico na stanovanju, hiši, parceli ali poslovnem prostoru na kupca, ta pa se zaveže plačati kupnino. Mora biti pisna, sicer je nična. Lastninska pravica preide šele z vpisom v zemljiško knjigo, zato pogodba vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo, na katerem mora biti podpis prodajalca overjen.
Na kratko
- Pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki (Obligacijski zakonik, 52. člen).
- Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, je nična (Obligacijski zakonik, 55. člen).
- Lastninska pravica na nepremičnini se pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo, ne s podpisom pogodbe (Stvarnopravni zakonik, 49. člen).
- Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (Stvarnopravni zakonik, 23. člen).
- Zavezanec za davek na promet nepremičnin je prodajalec, stopnja je 2 % od davčne osnove (Zakon o davku na promet nepremičnin, 5. in 9. člen).
- Napoved za odmero davka je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (Zakon o davku na promet nepremičnin, 11. člen).
- Brez dokaza o plačanem davku podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini ni mogoče overiti (Zakon o davku na promet nepremičnin, 15. člen).
- Prodajalec mora kupcu najpozneje pred sklenitvijo pogodbe predložiti veljavno energetsko izkaznico; globa za lastnika je 300 evrov (Zakon o učinkoviti rabi energije, 31. in 66. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Najprej preverite zemljiškoknjižno stanje
Podatki o strankah in o nepremičnini morajo biti taki, kot so vpisani v zemljiški knjigi, sicer vpisa ni mogoče opraviti (31. in 32. člen ZZK-1). Preverite tudi, katera bremena so vpisana — hipoteke, služnosti, stvarna bremena in zaznambe — ker prodajalec odgovarja za pravice tretjih na nepremičnini (488. člen OZ).
- 2
Pridobite listine, brez katerih notar ne sme overiti podpisa
Zemljiškoknjižnemu dovolilu je treba priložiti potrdilo o namenski rabi zemljišča, pri nepremičnini v območju predkupne pravice pa tudi potrdilo občine, da predkupne pravice ne uveljavlja (38. člen ZZK-1). Za posamezne dele stavb v etažni lastnini ti dve listini nista potrebni. Energetsko izkaznico mora prodajalec kupcu predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe (31. člen ZURE).
- 3
Podpis, davek in overitev
Davčna obveznost nastane s sklenitvijo pogodbe. Prodajalec vloži napoved v 15 dneh (11. člen ZDPN-2), davek pa plača v 30 dneh po vročitvi odločbe (12. člen ZDPN-2). Dokler davek ni plačan, podpisov na pogodbi ni mogoče overiti (15. člen ZDPN-2).
- 4
Šele nato vpis v zemljiško knjigo
Lastninska pravica preide z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen SPZ). Zemljiškoknjižni predlog mora biti vložen elektronsko; ob overitvi notar stranki pouči, da ga bo vložil nemudoma, razen če temu izrecno nasprotujeta (38.a in 125.a člen ZZK-1).
Prodajalec
Podatki morajo biti taki, kot so vpisani v zemljiški knjigi. Če je prodajalcev več, jih naštejte skupaj z njihovimi deleži.
Podatek je nujen za vpis v zemljiško knjigo (31. in 32. člen ZZK-1).
Kupec
Brez tega podatka zemljiška knjiga vpisa pridobitelja ne opravi (31. člen ZZK-1).
Nepremičnina
Nepremičnina mora biti označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi (31. člen ZZK-1). Kadar pogodba zajema več nepremičnin, jih naštejte, vsako v svojo vrstico.
Pri prodaji idealnih deležev je davčni zavezanec vsak prodajalec posebej (5. člen ZDPN-2).
Prodajalec mora izkaznico predložiti kupcu najpozneje pred sklenitvijo pogodbe (31. člen ZURE). Globa je 300 evrov (66. člen ZURE).
S skupnim premoženjem zakonca razpolagata skupno in sporazumno (69. člen Družinskega zakonika).
Kupnina in plačilo
Če je prodajna cena za več kot 20 % nižja od posplošene tržne vrednosti, je davčna osnova 80 % te vrednosti (8. člen ZDPN-2).
Ara se pri izpolnitvi všteje v kupnino (64. člen OZ). Člen o ari se izpiše le, če je polje izpolnjeno.
Zavezanec je po zakonu prodajalec (5. člen ZDPN-2). Če plačilo prevzame kupec, ta pridobi položaj stranke v davčnem postopku (6. člen ZDPN-2).
Izročitev, bremena in stroški
Prodajalec odgovarja za pravice tretjih, o katerih kupec ni bil obveščen (488. člen OZ).
Predkupno pravico ima solastnik (66. člen SPZ), v območju predkupne pravice pa občina ali država (199. in 201. člen ZUreP-3).
Zemljiškoknjižno dovolilo in podpis
Podpis na dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ, 33. člen ZZK-1).
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Prodajna (kupoprodajna) pogodba za nepremičnino
1. člen — Pogodbeni stranki
Prodajalec: , , EMŠO oziroma matična številka ,
in kupec: , , EMŠO oziroma matična številka ,
skleneta naslednjo prodajno pogodbo.
2. člen — Predmet pogodbe
Prodajalec je lastnik naslednje nepremičnine: .
Vrsta nepremičnine: . Predmet te pogodbe je delež .
Prodajalec prodaja, kupec pa kupuje nepremičnino iz tega člena v obsegu in stanju, kot je opisano v tej pogodbi. Prodajalec se zavezuje nepremičnino izročiti kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje plačati kupnino.
3. člen — Zagotovila prodajalca
Prodajalec izjavlja, da je izključni lastnik nepremičnine iz 2. člena te pogodbe in da je ta .
Nepremičnina je .
Prodajalec izjavlja, da glede nepremičnine ne teče noben sodni, upravni ali izvršilni postopek, ki bi lahko vplival na kupčevo pravico, in da nepremičnina ni predmet druge zavezujoče prodajne pogodbe.
4. člen — Predkupne pravice
Stranki ugotavljata, da .
Prodajalec jamči, da je bila pred sklenitvijo te pogodbe predkupnim upravičencem omogočena uresničitev predkupne pravice na način, ki ga določa zakon.
5. člen — Kupnina
Kupnina za nepremičnino iz 2. člena te pogodbe znaša EUR (z besedo: ).
Kupnina je dogovorjena kot končna in vključuje vse, kar prodajalec prejme od kupca za opravljen promet nepremičnine.
6. člen — Način in rok plačila
Kupec plača kupnino na transakcijski račun prodajalca , in sicer .
Za dan plačila se šteje dan, ko je znesek pripisan na račun prodajalca.
Če kupec zamudi s plačilom, mu prodajalec z zamudo teče obveznost plačila zakonskih zamudnih obresti.
7. člen — Izročitev in prehod nevarnosti
Prodajalec izroči nepremičnino kupcu v posest .
Do izročitve trpi nevarnost naključnega uničenja ali poškodovanja nepremičnine prodajalec, z izročitvijo pa preide nevarnost na kupca.
Z dnem izročitve preidejo na kupca koristi in bremena nepremičnine, med njimi obratovalni stroški in stroški rednega upravljanja.
8. člen — Jamčevanje za stvarne napake
Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je nepremičnina imela takrat, ko je nevarnost prešla na kupca, in za tiste, ki se pokažejo pozneje, če so posledica vzroka, ki je obstajal že prej.
Kupec mora nepremičnino ob prevzemu na običajen način pregledati in o očitnih napakah obvestiti prodajalca v osmih dneh, sicer izgubi pravice iz tega naslova. O skriti napaki mora kupec obvestiti prodajalca v osmih dneh od dneva, ko jo je opazil.
Prodajalec ne odgovarja za napake, ki se pokažejo potem, ko mine šest mesecev od izročitve, razen če stranki v tem členu dogovorita daljši rok.
Prodajalec izjavlja, da kupcu ni zamolčal nobene njemu znane napake nepremičnine.
9. člen — Jamčevanje za pravne napake
Prodajalec jamči, da na nepremičnini ni pravic tretjih oseb, ki bi izključevale, zmanjševale ali omejevale kupčevo pravico, razen tistih, ki so navedene v 3. členu te pogodbe.
Če se pokaže, da si tretji lasti kakšno pravico na nepremičnini, mora kupec o tem obvestiti prodajalca in zahtevati, da nepremičnino v primernem roku oprosti te pravice ali zahteve.
Če prodajalec kupčevi zahtevi ne ugodi in zaradi tega ni mogoče doseči namena pogodbe, sme kupec odstopiti od pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje kupnine; v vsakem primeru ima pravico do povračila škode.
10. člen — Energetska izkaznica
Prodajalec je kupcu pred sklenitvijo te pogodbe predložil veljavno energetsko izkaznico: .
Kupec s podpisom te pogodbe potrjuje, da je energetsko izkaznico prejel in se z njeno vsebino seznanil.
11. člen — Davek
Davek na promet nepremičnin po stopnji 2 % od davčne osnove plača .
Napoved za odmero davka je treba vložiti pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži, v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti; davek je treba plačati v 30 dneh po vročitvi odmerne odločbe.
Če je od tega prenosa obračunan davek na dodano vrednost, se davek na promet nepremičnin ne plača.
Stranki se zavedata, da brez dokaza o plačanem davku podpisov na tej pogodbi ni mogoče overiti.
12. člen — Stroški
Stroške sestave te listine, overitve podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu, pridobitve potrdil in vpisa v zemljiško knjigo nosi .
Vsaka stranka nosi svoje stroške pravnega ali davčnega svetovanja.
13. člen — Zemljiškoknjižno dovolilo
Prodajalec , , EMŠO oziroma matična številka , izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri nepremičnini vknjiži lastninska pravica v deležu v korist kupca , , EMŠO oziroma matična številka .
To zemljiškoknjižno dovolilo .
Podpis prodajalca na tem zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen. Kupec je upravičen na podlagi overjenega dovolila predlagati vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo brez nadaljnjega sodelovanja prodajalca.
14. člen — Vpis v zemljiško knjigo
Stranki soglašata, da lastninska pravica na kupca preide z vpisom v zemljiško knjigo.
Zemljiškoknjižni predlog se vloži elektronsko. Stranki soglašata, da ga vloži notar, ki je overil podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, razen če se dogovorita drugače.
Prodajalec se zavezuje kupcu izročiti oziroma notarju predložiti vse listine, ki jih zakon zahteva kot prilogo zemljiškoknjižnega dovolila, zlasti potrdilo o plačilu davka in potrdilo o namenski rabi zemljišča.
15. člen — Končne določbe
Ta pogodba je sklenjena v pisni obliki in začne veljati z dnem, ko jo podpišeta obe stranki.
Spremembe in dopolnitve te pogodbe so veljavne samo v pisni obliki.
Morebitne spore iz te pogodbe stranki rešujeta sporazumno; če to ni mogoče, je pristojno sodišče po legi nepremičnine.
Pogodba je sestavljena v štirih enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po dva.
Kraj in datum: , .
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Napoved za odmero davka na promet nepremičnin je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, ta pa nastane s sklenitvijo pogodbe (7. in 11. člen ZDPN-2). Uraden obrazec napovedi je predpisan s Pravilnikom o obrazcu za napoved za odmero davka na promet nepremičnin; odda se prek portala eDavki.
- Brez dokaza o plačanem davku podpisov na pogodbi ni mogoče overiti (15. člen ZDPN-2), zemljiškoknjižnemu dovolilu pa mora biti priloženo potrdilo finančne uprave o plačilu davka (37. člen ZZK-1).
- Zemljiškoknjižnemu dovolilu je treba priložiti potrdilo o namenski rabi zemljišča, pri nepremičnini v območju predkupne pravice pa tudi potrdilo občine, da predkupne pravice ne uveljavlja (38. člen ZZK-1). Za posamezne dele stavb v etažni lastnini to ne velja. Podatek o namenski rabi in o predkupni pravici je v lokacijski informaciji, ki jo izda občina (279. člen ZUreP-3).
- Prodajalec mora kupcu najpozneje pred sklenitvijo pogodbe predložiti veljavno energetsko izkaznico, energijske kazalnike iz nje pa navesti že pri oglaševanju (31. člen ZURE). Globa za lastnika je 300 evrov (66. člen ZURE). Izkaznica ni potrebna med drugim pri prodaji v izvršilnem ali stečajnem postopku in pri samostojnih stavbah, manjših od 50 m².
- Če pogodbo med seboj sklepata zakonca, mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa (64. člen Družinskega zakonika); enako velja za razpolaganje s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost (47. člen Zakona o notariatu). Tak posel, ki ni sklenjen v obliki notarskega zapisa, ni veljaven (48. člen Zakona o notariatu).
- Za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo ta pogodba ni ustrezna. Promet poteka po Zakonu o kmetijskih zemljiščih: ponudbo objavi upravna enota, pravni posel pa mora upravna enota odobriti (19. in 20. člen ZKZ). Za tak primer uporabite prodajno pogodbo za kmetijsko zemljišče.
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca prodajne pogodbe za nepremičnino ni; pri poslih večje vrednosti, pri vpisanih bremenih ali pri obročnem plačilu naj pogodbo pregleda notar ali odvetnik. Notar pri overitvi podpisa za vsebino listine ne odgovarja — odgovarja le, če jo sestavi v obliki notarskega zapisa (64. člen Zakona o notariatu).
Na čem stoji ta dokument
Členi pogodbe izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.
Obligacijski zakonik, 52. in 55. člen
Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali se ustanavlja druga stvarna pravica na njej, mora biti sklenjena v pisni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, je nična.
Obligacijski zakonik, 435. člen
S prodajno pogodbo se prodajalec zaveže, da bo stvar izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa, da bo plačal kupnino.
Obligacijski zakonik, 436. člen
Do izročitve stvari trpi nevarnost naključnega uničenja ali poškodovanja prodajalec, z izročitvijo preide nevarnost na kupca.
Obligacijski zakonik, 496. člen
Kupec mora plačati kupnino ob času in v kraju, ki sta določena v pogodbi; sicer ob izročitvi v kraju, kjer se stvar izroča.
Obligacijski zakonik, 64. in 65. člen
Ara je znesek, dan v znamenje, da je pogodba sklenjena; pri izpolnitvi se vrne ali všteje v izpolnitev. Če stranka, ki je aro dala, za neizpolnitev odgovarja, se sme druga stranka zadovoljiti s prejeto aro; če odgovarja stranka, ki je aro prejela, lahko druga zahteva vrnitev dvojne are.
Obligacijski zakonik, 458., 461. in 462. člen
Prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih je stvar imela, ko je nevarnost prešla na kupca. O očitnih napakah mora kupec obvestiti prodajalca v osmih dneh po pregledu, za skrite napake pa prodajalec ne odgovarja, če se pokažejo po šestih mesecih od izročitve, razen če je v pogodbi določen daljši rok.
Obligacijski zakonik, 466. člen
Pogodbenika lahko omejita ali izključita odgovornost za stvarne napake. Tako določilo je nično, če je bila napaka prodajalcu znana, pa o njej kupca ni obvestil.
Obligacijski zakonik, 488. in 490. člen
Prodajalec odgovarja, če ima na prodani stvari kdo tretji pravico, ki izključuje, zmanjšuje ali omejuje kupčevo pravico, kupec pa o njej ni bil obveščen in ni privolil, da vzame obremenjeno stvar. Kupec lahko odstopi od pogodbe ali zahteva sorazmerno znižanje kupnine in povrnitev škode.
Obligacijski zakonik, 507., 508. in 513. člen
Predkupni upravičenec mora v 30 dneh po prejemu obvestila o nameravani prodaji sporočiti, ali predkupno pravico uveljavlja. Pravila o pogodbeni predkupni pravici se smiselno uporabljajo tudi za zakonito predkupno pravico, če zakon za posamezen primer ne določa drugače.
Stvarnopravni zakonik, 23. člen
Zemljiškoknjižno dovolilo (intabulacijska klavzula) je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen.
Stvarnopravni zakonik, 49. člen
Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo. Vpis se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.
Stvarnopravni zakonik, 66. člen, tretji odstavek
Solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico.
Zakon o zemljiški knjigi, 31. člen
V listini, ki je podlaga za glavni vpis, mora biti nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi, in navedena oseba, v korist katere naj se vpis opravi, s podatki, s katerimi se vpiše v zemljiško knjigo.
Zakon o zemljiški knjigi, 32. člen
V zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti oseba, ki dovoljuje vpis, označena s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiški knjigi; dovolilo mora obsegati izjavo z vsebino, določeno v Stvarnopravnem zakoniku.
Zakon o zemljiški knjigi, 33. člen
Za overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu se uporabljajo pravila zakona o notariatu. Če mora biti dovolilu priložena določena listina, overitev ni dovoljena, dokler listina ni priložena.
Zakon o zemljiški knjigi, 37. člen
Zemljiškoknjižnemu dovolilu mora biti priloženo potrdilo finančne uprave o plačilu davka; na zahtevo stranke ga pridobi notar.
Zakon o zemljiški knjigi, 38. člen
Zemljiškoknjižnemu dovolilu mora biti priloženo potrdilo o namenski rabi zemljišča. Če na nepremičnini obstaja predkupna pravica občine, mora biti priloženo tudi potrdilo občine, da je ne uveljavlja, oziroma notarski zapisnik o tem. Za posamezne dele stavb v etažni lastnini to ne velja.
Zakon o zemljiški knjigi, 38.a in 125.a člen
Ob overitvi podpisa na listini z zemljiškoknjižnim dovolilom mora notar stranki poučiti, da bo nemudoma vložil zemljiškoknjižni predlog, razen če temu izrecno nasprotujeta. Zemljiškoknjižni predlog mora biti vložen elektronsko.
Zakon o davku na promet nepremičnin, 4. člen
Za prenos nepremičnin po tem zakonu se ne šteje prenos lastninske pravice, od katerega je bil obračunan davek na dodano vrednost.
Zakon o davku na promet nepremičnin, 5., 6. in 9. člen
Davčni zavezanec je prodajalec nepremičnine; pri prodaji idealnih deležev vsak prodajalec posebej. Davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove. Kupec, ki pogodbeno prevzame obveznost plačila davka, ima v odmernem postopku položaj stranke.
Zakon o davku na promet nepremičnin, 11. in 12. člen
Napoved je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži, in ji priložiti listine o prenosu. Davek je treba plačati v 30 dneh po vročitvi odmerne odločbe.
Zakon o davku na promet nepremičnin, 15. člen
Brez dokaza, da je davek plačan oziroma da pogodba ni predmet odmere, ni mogoče overiti podpisov na pogodbi o prenosu lastninske pravice na nepremičnini.
Zakon o davku na dodano vrednost, 44. člen
Plačila DDV je oproščena dobava objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so postavljeni, razen če je dobava opravljena pred prvo vselitvijo oziroma preden potečeta dve leti od začetka prve uporabe; oproščena je tudi dobava zemljišč, razen stavbnih.
Zakon o učinkoviti rabi energije, 31. člen
Lastnik mora energetsko izkaznico zagotoviti za stavbe in dele stavb, ki se prodajo ali oddajo, in jo kupcu predložiti najpozneje pred sklenitvijo pogodbe. Pri oglaševanju mora zagotoviti, da se navedejo energijski kazalniki iz izkaznice.
Zakon o učinkoviti rabi energije, 66. člen, drugi odstavek
Z globo 300 evrov se kaznuje lastnik stavbe ali posameznega dela stavbe, ki kupcu najpozneje pred sklenitvijo pogodbe ne predloži veljavne energetske izkaznice ali pri oglaševanju ne navede energijskih kazalnikov.
Zakon o urejanju prostora, 199. in 200. člen
Občina lahko z odlokom določi območje predkupne pravice, med drugim na stavbnih zemljiščih in v ureditvenem območju naselja. Predkupne pravice ne more uveljavljati pri prodaji solastniku, zakoncu, zunajzakonskemu partnerju ali sorodniku v ravni vrsti ter pri prodaji etažne lastnine.
Zakon o urejanju prostora, 201. člen
Lastnik nepremičnine v območju predkupne pravice mora nepremičnino pred prodajo najprej ponuditi v odkup občini ali državi, ta pa se pisno izjavi v 15 dneh. Prodajalec mora notarju predložiti ponudbo in izjavo občine oziroma dokazilo o poteku roka. Pogodba, sklenjena v nasprotju s tem členom, je nična.
Zakon o urejanju prostora, 279. člen
Lokacijska informacija vsebuje podatek o namenski rabi prostora, o pravnih režimih in o tem, ali je zemljišče v območju predkupne pravice občine ali države. Izda jo občina kot potrdilo iz uradne evidence.
Družinski zakonik, 64. člen, drugi odstavek
Pogodbe glede premoženjskih pravic in obveznosti, ki jih zakonca skleneta med seboj, morajo biti sklenjene v obliki notarskega zapisa.
Družinski zakonik, 68. in 69. člen
Na stvareh iz skupnega premoženja imata zakonca skupno lastnino in z njim upravljata ter razpolagata skupno in sporazumno; zakonec ne more razpolagati s svojim nedoločenim deležem na skupnem premoženju.
Zakon o notariatu, 47. in 48. člen
V obliki notarskega zapisa morajo biti sklenjeni med drugim pogodbe o urejanju premoženjskih razmerij med zakoncema in pogodbe o razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost. Taki pravni posli, ki niso sklenjeni v obliki notarskega zapisa, niso veljavni.
Zakon o kmetijskih zemljiščih, 19. in 20. člen
Lastnik, ki namerava prodati kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, mora ponudbo izročiti upravni enoti, ki jo objavi na oglasni deski in na državnem portalu. Pravni posel odobri upravna enota; brez odobritve posel ne učinkuje.
Pogosta vprašanja
Ali obstaja uraden obrazec kupoprodajne pogodbe za nepremičnino?
Ne. Uradnega obrazca ali uradnega vzorca te pogodbe država ne izdaja. Uradna obrazca obstajata za napoved za odmero davka na promet nepremičnin in za lokacijsko informacijo, za samo pogodbo pa ne. Obliko in bistvene sestavine določa zakon, besedilo pa sestavita stranki sami.
Kdo plača davek in koliko znaša?
Davek na promet nepremičnin plača prodajalec po stopnji 2 % od davčne osnove (5. in 9. člen ZDPN-2). Napoved odda finančnemu uradu, na območju katerega nepremičnina leži, v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, davek pa plača v 30 dneh po vročitvi odmerne odločbe. Če stranki dogovorita, da davek plača kupec, ta pridobi položaj stranke v davčnem postopku (6. člen ZDPN-2), zavezanec pa po zakonu ostane prodajalec.
Kdaj se namesto davka na promet nepremičnin plača DDV?
Kadar je od prenosa obračunan davek na dodano vrednost; v tem primeru se davek na promet nepremičnin ne plača (4. člen ZDPN-2). Dobava objektov je oproščena DDV, razen če je opravljena pred prvo vselitvijo oziroma preden potečeta dve leti od prve uporabe; oproščena je tudi dobava zemljišč, razen stavbnih (44. člen ZDDV-1).
Ali moram k notarju?
Da, zaradi overitve. Podpis osebe, ki dovoljuje vpis, na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ, 33. člen ZZK-1). Sama pogodba je lahko sklenjena kot zasebna listina, notarski zapis pa je obvezen na primer pri pogodbah med zakoncema (64. člen Družinskega zakonika) in pri razpolaganju s premoženjem oseb, ki jim je odvzeta poslovna sposobnost (47. člen Zakona o notariatu).
Kdaj postanem lastnik nepremičnine?
Z vpisom v zemljiško knjigo, ne s podpisom pogodbe in ne s plačilom kupnine (49. člen SPZ). Vpis se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo. Zemljiškoknjižni predlog mora biti vložen elektronsko in ga praviloma vloži notar (125.a člen ZZK-1); ob overitvi mora notar stranki poučiti, da bo predlog vložil nemudoma, razen če temu izrecno nasprotujeta (38.a člen ZZK-1).
Ali potrebujem energetsko izkaznico?
Da. Lastnik mora energetsko izkaznico predložiti kupcu najpozneje pred sklenitvijo pogodbe, energijske kazalnike iz nje pa navesti že pri oglaševanju (31. člen ZURE). Globa za lastnika, ki izkaznice ne predloži, je 300 evrov (66. člen ZURE). Izkaznica ni potrebna na primer pri prodaji v izvršilnem ali stečajnem postopku in pri samostojnih stavbah, manjših od 50 m².
Koga moram vprašati zaradi predkupne pravice?
Solastnike in občino. Če je predmet solastnine nepremičnina, imajo drugi solastniki pri prodaji predkupno pravico (66. člen SPZ). Če nepremičnina leži v območju predkupne pravice, jo je treba pred prodajo najprej ponuditi v odkup občini ali državi, ki se izjavi v 15 dneh; pogodba, sklenjena v nasprotju s tem, je nična (201. člen ZUreP-3). Podatek, ali je zemljišče v takem območju, je v lokacijski informaciji (279. člen ZUreP-3).
Ali je ta obrazec brezplačen?
Da, v celoti in brez registracije. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.
Sorodni dokumenti
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Nepremičnine.