Preskoči na vsebino

Odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga

Pisna odpoved, s katero lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo iz enega od krivdnih razlogov, naštetih v 103. členu Stanovanjskega zakona. Odpoved je mogoča šele po pisnem opominu, v katerem je bil najemniku dan rok za odpravo kršitve, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Listina navede kršitev, opomin, odpovedni rok in dan izpraznitve stanovanja.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuObliko določa zakon

Kako poteka postopek

  1. 1

    Najprej ugotovite, kateri krivdni razlog je podan

    Lastnik lahko odpove najemno pogodbo samo iz razlogov, naštetih v prvem odstavku 103. člena SZ-1. Razlog mora biti eden od dvanajstih naštetih in mora biti opisan konkretno — z datumi, zneski in dogodki. Odpovedni razlogi so tudi bistvena sestavina najemne pogodbe (91. člen SZ-1), zato najprej preberite svojo pogodbo.

  2. 2

    Pošljite pisni opomin in počakajte rok

    Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika prej ni pisno opozoril. Opomin mora vsebovati kršitev, način odprave odpovednega razloga in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni (103. člen SZ-1). Za isto kršitev opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

  3. 3

    Šele nato napišite in vročite odpoved

    Odpoved napišite šele, ko se je rok iz opomina iztekel in kršitev ni bila odpravljena. Natisnite dva izvoda in poskrbite za dokaz o vročitvi — izročite osebno proti podpisu ali pošljite priporočeno s povratnico. Pri neplačilu najemnine ali stroškov je najemno razmerje odpovedano že z dnem vročitve (112.a člen SZ-1), zato je datum vročitve ključen.

  4. 4

    Če se najemnik ne izseli

    Ob sporu se najemna pogodba odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (112. člen SZ-1). Pri neplačilu lahko lastnik na podlagi vročene odpovedi pri sodišču zahteva nalog za izpraznitev stanovanja; sodišče v nalogu izreče, da mora najemnik stanovanje izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali v istem roku ugovarjati (112.a člen SZ-1). Izselitve ni mogoče zahtevati, dokler najemniku niso povrnjena vlaganja po 98. členu SZ-1.

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 7

Pregled korakov

Lastnik (najemodajalec)

Več informacij

Podatki naj bodo enaki tistim iz najemne pogodbe, sicer je lahko sporno, kdo odpoveduje.

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga

1. člen — Odpoved

Podpisani lastnik ________________, ________________, odpovedujem najemno pogodbo za stanovanje na naslovu ________________, sklenjeno dne ________________ z najemnikom ________________, ________________, št. pogodbe ________________.

Odpoved dajem iz krivdnega razloga. Odpovedni razlogi, ki jih določa 103. člen Stanovanjskega zakona, so bistvena sestavina najemne pogodbe.

2. člen — Opis kršitve

Kršitev, na kateri temelji ta odpoved: ________________.

Do dneva te odpovedi odpovedni razlog ni bil odpravljen.

3. člen — Predhodni pisni opomin

Lastnik je najemnika pred to odpovedjo pisno opomnil na kršitev najemne pogodbe z opominom z dne ________________, vročenim ________________.

Opomin je vseboval kršitev, način odprave odpovednega razloga in rok za odpravo, ki se je iztekel ________________. Najemnik odpovednega razloga v tem roku ni odpravil.

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo; rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

4. člen — Odpovedni rok in dan prenehanja

Odpovedni rok znaša ________________ in začne teči z dnem, ko najemnik prejme to odpoved. Odpovedni rok, s katerim lastnik odpove najemno pogodbo, ne sme biti krajši od 60 dni.

Najemno razmerje preneha dne ________________. Do tega dne najemnik plačuje najemnino in obratovalne stroške v skladu z najemno pogodbo.

Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Če najemnik te odpovedi ne sprejme in stanovanja prostovoljno ne izprazni, bo lastnik vložil tožbo; spori se rešujejo prednostno.

5. člen — Izpraznitev in izročitev stanovanja

Lastnik najemnika poziva, da stanovanje izprazni oseb in stvari ter ga izroči lastniku najpozneje ________________.

Najemnik mora stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom. Ob predaji stranki popišeta stanje stanovanja, opreme in števcev ter podpišeta primopredajni zapisnik; najemnik izroči vse ključe stanovanja in skupnih prostorov.

Kdor stanovanje uporablja, potem ko je najemna pogodba prenehala, ga uporablja nezakonito.

6. člen — Pravice najemnika zoper to odpoved

Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

Najemnik lahko svoje razloge sporoči lastniku na ________________.

7. člen — Izvodi in potrditev prejema

Ta odpoved je sestavljena v dveh enakih izvodih, od katerih prejmeta lastnik in najemnik vsak po enega.

Najemnik s podpisom na izvodu lastnika potrdi dan prejema odpovedi. Podpis prejema ne pomeni soglasja z vsebino, temveč le potrditev, da je bila odpoved prejeta.

Kraj in datum: ________________, ________________

Lastnik (podpis)

Najemnik — potrdilo o prejemu (datum in podpis)

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Brez predhodnega pisnega opomina odpoved ne zdrži. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika ni prej pisno opozoril na kršitev; opomin mora navesti kršitev, način odprave in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni (103. člen SZ-1).
  • Odpovedni rok lastnika ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen SZ-1). Rok 60 dni velja od novele SZ-1E (Uradni list RS, št. 90/21), ki je v prvem odstavku 112. člena dotedanjih 90 dni skrajšala na 60; vzorci, ki še navajajo 90 dni, so zastareli.
  • Ob sporu se najemna in podnajemna pogodba odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (112. člen SZ-1). Odpoved sama po sebi ne daje pravice do izselitve najemnika brez sodne odločbe.
  • Odpoved z vročitvijo po 112.a členu SZ-1 je mogoča samo pri krivdnem razlogu neplačila najemnine ali stroškov iz 4. točke prvega odstavka 103. člena. Tam je najemno razmerje odpovedano z dnem vročitve, izpraznitev pa se ob nasprotovanju najemnika doseže z nalogom za izpraznitev stanovanja pri sodišču.
  • Poskrbite za dokaz o vročitvi. Odpoved izročite osebno proti podpisu na svojem izvodu ali pošljite priporočeno s povratnico — brez dokaza o prejemu sta dan odpovedi in dan prenehanja sporna.
  • Izselitve ni mogoče zahtevati, dokler najemniku niso povrnjena vlaganja po 98. členu SZ-1 (112. člen SZ-1). Pravica podnajemnika, da uporablja stanovanjske prostore, preneha, ko najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje (113. člen SZ-1).
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega državnega obrazca za odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga ni; pri neprofitnih stanovanjih dodatno varstvo najemnika ob izjemnih okoliščinah določa 104. člen SZ-1.

Odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga

1. člen — Odpoved

Podpisani lastnik ________________, ________________, odpovedujem najemno pogodbo za stanovanje na naslovu ________________, sklenjeno dne ________________ z najemnikom ________________, ________________, št. pogodbe ________________.

Odpoved dajem iz krivdnega razloga. Odpovedni razlogi, ki jih določa 103. člen Stanovanjskega zakona, so bistvena sestavina najemne pogodbe.

2. člen — Opis kršitve

Kršitev, na kateri temelji ta odpoved: ________________.

Do dneva te odpovedi odpovedni razlog ni bil odpravljen.

3. člen — Predhodni pisni opomin

Lastnik je najemnika pred to odpovedjo pisno opomnil na kršitev najemne pogodbe z opominom z dne ________________, vročenim ________________.

Opomin je vseboval kršitev, način odprave odpovednega razloga in rok za odpravo, ki se je iztekel ________________. Najemnik odpovednega razloga v tem roku ni odpravil.

Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo; rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev opomni lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

4. člen — Odpovedni rok in dan prenehanja

Odpovedni rok znaša ________________ in začne teči z dnem, ko najemnik prejme to odpoved. Odpovedni rok, s katerim lastnik odpove najemno pogodbo, ne sme biti krajši od 60 dni.

Najemno razmerje preneha dne ________________. Do tega dne najemnik plačuje najemnino in obratovalne stroške v skladu z najemno pogodbo.

Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Če najemnik te odpovedi ne sprejme in stanovanja prostovoljno ne izprazni, bo lastnik vložil tožbo; spori se rešujejo prednostno.

5. člen — Izpraznitev in izročitev stanovanja

Lastnik najemnika poziva, da stanovanje izprazni oseb in stvari ter ga izroči lastniku najpozneje ________________.

Najemnik mora stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom. Ob predaji stranki popišeta stanje stanovanja, opreme in števcev ter podpišeta primopredajni zapisnik; najemnik izroči vse ključe stanovanja in skupnih prostorov.

Kdor stanovanje uporablja, potem ko je najemna pogodba prenehala, ga uporablja nezakonito.

6. člen — Pravice najemnika zoper to odpoved

Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

Najemnik lahko svoje razloge sporoči lastniku na ________________.

7. člen — Izvodi in potrditev prejema

Ta odpoved je sestavljena v dveh enakih izvodih, od katerih prejmeta lastnik in najemnik vsak po enega.

Najemnik s podpisom na izvodu lastnika potrdi dan prejema odpovedi. Podpis prejema ne pomeni soglasja z vsebino, temveč le potrditev, da je bila odpoved prejeta.

Kraj in datum: ________________, ________________

Lastnik (podpis)

Najemnik — potrdilo o prejemu (datum in podpis)

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Lastnik lahko najemno pogodbo odpove le iz krivdnih razlogov, ki so našteti v dvanajstih točkah prvega odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona (Stanovanjski zakon, 103. člen).
  • Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika, ki krši pogodbo, ni predhodno pisno opozoril (Stanovanjski zakon, 103. člen).
  • Opomin mora vsebovati kršitev, način odprave odpovednega razloga in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni (Stanovanjski zakon, 103. člen).
  • Za isto kršitev lastnik opomni najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto (Stanovanjski zakon, 103. člen).
  • Odpovedni rok, s katerim lastnik odpove najemno pogodbo, ne sme biti krajši od 60 dni; ob sporu se pogodba odpoveduje s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (Stanovanjski zakon, 112. člen).
  • Pri neplačilu najemnine ali stroškov lahko najemodajalec pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja; najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve (Stanovanjski zakon, 112.a člen).
  • Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu tega zakona (Stanovanjski zakon, 112. člen).
  • Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku (Stanovanjski zakon, 112. člen).

Pravne podlage in uradni viri

Členi te odpovedi izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Stanovanjski zakon, 84. člen

    Lastnik odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe. Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki.

  • Stanovanjski zakon, 91. člen

    Med bistvene sestavine najemne pogodbe sodijo tudi odpovedni razlogi, ki jih določa 103. člen tega zakona.

  • Stanovanjski zakon, 98. člen

    Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače.

  • Stanovanjski zakon, 103. člen

    Lastnik lahko odpove najemno pogodbo iz krivdnih razlogov, naštetih v dvanajstih točkah prvega odstavka. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika ni predhodno pisno opozoril; opomin mora vsebovati kršitev, način odprave in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

  • Stanovanjski zakon, 104. člen

    Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov ter je najpozneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in izredne pomoči ter o tem obvestil lastnika.

  • Stanovanjski zakon, 111. člen

    Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik lahko kadar koli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti.

  • Stanovanjski zakon, 112. člen

    Lastnik odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Ob sporu se najemna in podnajemna pogodba odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Lastnik ne more zahtevati izselitve, preden najemniku ne povrne vlaganj po 98. členu, in ne more odpovedati pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi.

  • Stanovanjski zakon, 112.a člen

    Pri krivdnem razlogu neplačila najemnine ali stroškov iz 4. točke prvega odstavka 103. člena lahko najemodajalec pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja; najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve. Pred odpovedjo pisno opomni najemnika. Če najemnik stanovanja ne izprazni, lastnik pri sodišču zahteva nalog za izpraznitev stanovanja z rokom 30 dni za izpraznitev ali ugovor.

  • Stanovanjski zakon, 113. člen

    Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevaje spremembe pri normalni uporabi in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom.

Pogosta vprašanja

Ali lahko lastnik odpove najemno pogodbo brez razloga?

Ne. Lastnik lahko odpove najemno pogodbo samo iz krivdnih razlogov, naštetih v prvem odstavku 103. člena Stanovanjskega zakona — od povzročanja večje škode in neplačila najemnine do oddaje v podnajem brez soglasja. Brez razloga lahko pogodbo odpove le najemnik.

Ali moram najemnika pred odpovedjo pisno opomniti?

Da. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika prej ni pisno opozoril (tretji odstavek 103. člena Stanovanjskega zakona). Opomin mora navesti kršitev, način odprave in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni.

Kakšen je odpovedni rok lastnika?

Najmanj 60 dni. Lastnik odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen Stanovanjskega zakona). Rok 60 dni velja od novele SZ-1E (Uradni list RS, št. 90/21), ki je dotedanjih 90 dni skrajšala na 60 — vzorci s 90 dni so zastareli.

Ali odpoved velja sama po sebi ali je potrebno sodišče?

Ob sporu je potrebno sodišče. Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (112. člen Stanovanjskega zakona). Ta listina je odpoved in poziv najemniku; če je najemnik ne sprejme in se ne izseli, mora lastnik vložiti tožbo.

Kaj velja, če najemnik ne plačuje najemnine?

Pri neplačilu se odpoved vroči in ni treba najprej tožiti. Najemodajalec lahko pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja, najemno razmerje pa je odpovedano z dnem vročitve (112.a člen Stanovanjskega zakona). Pisni opomin je tudi tu obvezen. Če najemnik stanovanja ne izprazni, lastnik pri sodišču zahteva nalog za izpraznitev stanovanja, v katerem sodišče izreče rok 30 dni za izpraznitev ali ugovor.

Ali je ta obrazec brezplačen in ali odpoved kaj stane?

Obrazec je brezplačen in brez registracije. Zakon za samo odpoved ne predpisuje ne takse ne notarske overitve podpisa; strošek nastane šele, če je treba vložiti tožbo ali predlog za nalog za izpraznitev stanovanja, kjer se plača sodna taksa. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.

Ali lahko odpovem najemno pogodbo, sklenjeno za določen čas?

Da, iz krivdnega razloga. Krivdni razlogi iz 103. člena Stanovanjskega zakona veljajo ne glede na to, ali je pogodba sklenjena za določen ali nedoločen čas; pogodba za določen čas sicer preneha s potekom dogovorjenega časa, oseba, ki stanovanje uporablja brez podaljšane pogodbe, pa ga uporablja nezakonito (111. člen).

Kako se lahko najemnik brani zoper odpoved?

Z dokazom, da kršitve ni zakrivil. Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku (112. člen Stanovanjskega zakona). Pri neprofitnih stanovanjih dodatno varstvo ob izjemnih okoliščinah daje 104. člen.

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.