Pogodba o ustanovitvi stvarne služnosti
Pogodba, s katero lastnik ene nepremičnine dovoli lastniku druge nepremičnine, da na njegovem zemljišču izvršuje določena dejanja — hodi in vozi, položi in vzdržuje priključek — ali da sam opušča dejanja, ki bi jih sicer smel izvrševati. Služnost nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo, zato je sestavni del pogodbe zemljiškoknjižno dovolilo.
Na kratko
- Stvarna služnost je pravica lastnika gospodujoče nepremičnine, da za njene potrebe izvršuje določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali da od lastnika služeče nepremičnine zahteva opustitev dejanj, ki bi jih ta sicer smel izvrševati (negativna služnost) (SPZ, 213. člen).
- Stvarna služnost lastnika služeče nepremičnine ne more zavezovati k nekemu dejanju (SPZ, 213. člen).
- Pogodba mora biti pisna; pogodba, s katero se ustanavlja stvarna pravica na nepremičnini in ni sklenjena v predpisani obliki, je nična (OZ, 52. in 55. člen).
- Pogodba mora vsebovati ime lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako obeh nepremičnin, natančen opis služnosti in morebitno nadomestilo (SPZ, 215. člen).
- Služnost nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo — poleg veljavnega pravnega posla se zahtevata zemljiškoknjižno dovolilo in vknjižba (SPZ, 215. člen; ZZK-1, 13. in 40. člen).
- Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (SPZ, 23. člen); za overitev veljajo pravila Zakona o notariatu (ZZK-1, 33. člen).
- Stvarna služnost je lahko ustanovljena tudi za določen čas ali za določen letni čas (SPZ, 213. člen).
- Davka na promet nepremičnin od ustanovitve služnosti ni: predmet obdavčitve sta odplačni prenos lastninske pravice in stavbna pravica, ne služnost (ZDPN-2, 3. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Določite, katera nepremičnina je služeča in katera gospodujoča
Služeča nepremičnina je tista, ki se obremeni; gospodujoča je tista, za katere potrebe se služnost izvršuje (213. člen SPZ). Obe je treba označiti z zemljiškoknjižno oznako — parcelno številko in katastrsko občino, kot sta vpisani v zemljiški knjigi (215. člen SPZ, 31. člen ZZK-1).
- 2
Natančno opišite, kaj je dovoljeno in kje
Natančen opis služnosti je obvezna sestavina pogodbe (215. člen SPZ), ker se vsebina pravice vpiše v zemljiško knjigo (14. člen ZZK-1). Iz opisa mora biti razvidno, katera dejanja so dovoljena oziroma katera se opuščajo in na katerem delu služeče nepremičnine se izvršujejo.
- 3
Overite podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu
Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ); za overitev veljajo pravila Zakona o notariatu (33. člen ZZK-1). Dovolilo izstavi lastnik služeče nepremičnine, torej tisti, čigar nepremičnina se obremenjuje.
- 4
Predlagajte vpis v zemljiško knjigo
Služnost nastane šele z vknjižbo (215. člen SPZ). Vknjižba se dovoli na podlagi zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo (40. člen ZZK-1). Do vpisa pogodba zavezuje samo pogodbeni stranki, ne pa tudi morebitnega novega lastnika nepremičnine.
Lastnik služeče nepremičnine
To je lastnik nepremičnine, ki se obremenjuje. Podatki morajo biti taki, kot so vpisani v zemljiški knjigi — sicer vpisa ni mogoče opraviti.
V zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti oseba označena s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiško knjigo (32. člen ZZK-1).
Lastnik gospodujoče nepremičnine
To je lastnik nepremičnine, za katere potrebe se služnost izvršuje — služnostni upravičenec.
Nepremičnini
Obe nepremičnini je treba označiti z zemljiškoknjižno oznako (215. člen SPZ, 31. člen ZZK-1). Kadar je parcel več, jih naštejte, vsako v svojo vrstico.
Vsebina služnosti
Natančen opis služnosti je obvezna sestavina pogodbe (215. člen SPZ) in se vpiše v zemljiško knjigo (14. člen ZZK-1).
Delitev izhaja iz 213. člena SPZ. Stvarna služnost lastnika služeče nepremičnine ne more zavezovati k nekemu dejanju.
Služnost se izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služečo nepremičnino (219. člen SPZ).
Nadomestilo
Nadomestilo se lahko določi v enkratnem znesku ali v periodično zapadlih obrokih (215. člen SPZ). Služnost je lahko ustanovljena tudi brez nadomestila.
Vzdrževanje in podpis
Po 219. členu SPZ stroške krije lastnik gospodujoče nepremičnine; če napravo uporablja tudi lastnik služeče nepremičnine ali je dejanje tudi v njegovem interesu, se stroški delijo v sorazmerju s koristjo.
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Pogodba o ustanovitvi stvarne služnosti
1. člen — Pogodbeni stranki
Lastnik služeče nepremičnine: , , EMŠO oziroma matična številka ,
in lastnik gospodujoče nepremičnine: , , EMŠO oziroma matična številka ,
skleneta naslednjo pogodbo o ustanovitvi stvarne služnosti.
2. člen — Nepremičnini
Lastnik služeče nepremičnine je lastnik naslednje nepremičnine (služeča nepremičnina): .
Lastnik gospodujoče nepremičnine je lastnik naslednje nepremičnine (gospodujoča nepremičnina): .
Stranki soglašata, da se služnost po tej pogodbi ustanovi v breme služeče nepremičnine in v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine.
3. člen — Vsebina služnosti
S to pogodbo se ustanavlja z naslednjo vsebino: .
Služnost se izvršuje na naslednjem delu služeče nepremičnine: .
Služnost se izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služečo nepremičnino. Ta služnost lastnika služeče nepremičnine ne zavezuje k nobenemu dejanju.
4. člen — Trajanje
Služnost se ustanavlja za nedoločen čas.
5. člen — Nadomestilo
Lastnik gospodujoče nepremičnine plača lastniku služeče nepremičnine nadomestilo za ustanovljeno služnost v enkratnem znesku EUR.
Nadomestilo se plača na transakcijski račun , in sicer .
6. člen — Vzdrževanje naprav in stroški
Stroške vzdrževanja naprave, ki je potrebna za izvrševanje služnosti, in stroške dejanj, potrebnih za njeno izvrševanje, krije .
Lastnik gospodujoče nepremičnine mora po opravljenih delih na služeči nepremičnini vzpostaviti prejšnje stanje, kolikor je to glede na naravo služnosti mogoče.
7. člen — Zemljiškoknjižno dovolilo
Lastnik služeče nepremičnine , EMŠO oziroma matična številka , izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri služeči nepremičnini vknjiži služnostna pravica z vsebino iz 3. člena te pogodbe v korist vsakokratnega lastnika gospodujoče nepremičnine .
Podpis lastnika služeče nepremičnine na tem dovolilu mora biti overjen.
8. člen — Nastanek služnosti
Stranki soglašata, da služnost nastane z vpisom v zemljiško knjigo. Do vpisa ta pogodba zavezuje samo pogodbeni stranki.
Predlog za vknjižbo vloži lastnik gospodujoče nepremičnine, ki nosi tudi stroške overitve podpisa in stroške vpisa v zemljiško knjigo, če se stranki ne dogovorita drugače.
9. člen — Prenehanje služnosti
Služnost preneha na podlagi pravnega posla med lastnikoma gospodujoče in služeče nepremičnine ter z izbrisom iz zemljiške knjige.
Lastnik služeče nepremičnine lahko zahteva, naj služnost preneha, če postane nekoristna za uporabo gospodujoče nepremičnine ali če se bistveno spremenijo okoliščine, v katerih je bila ustanovljena.
Služnost preneha tudi po zakonu, med drugim, če se lastnik služeče nepremičnine upre njenemu izvrševanju, lastnik gospodujoče nepremičnine pa svoje pravice tri leta zaporedoma ne izvršuje.
10. člen — Delitev nepremičnine
Če se gospodujoča nepremičnina razdeli, ostane služnost v prid vsem njenim delom. Če se razdeli služeča nepremičnina, ostane služnost samo na tistih delih, na katerih se je izvrševala.
11. člen — Končne določbe
Ta pogodba je sklenjena v pisni obliki in velja, ko jo podpišeta obe stranki.
Morebitne spremembe in dopolnitve te pogodbe so veljavne samo v pisni obliki.
Morebitne spore iz te pogodbe stranki rešujeta sporazumno; če to ni mogoče, je pristojno stvarno pristojno sodišče po legi služeče nepremičnine.
Pogodba je sestavljena v treh enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po enega, en izvod pa je namenjen vpisu v zemljiško knjigo. Sklenjena je v kraju .
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Služnost nastane šele z vpisom v zemljiško knjigo (215. člen SPZ). Podpisana pogodba brez vknjižbe zavezuje samo pogodbeni stranki in ne učinkuje proti novemu lastniku nepremičnine.
- Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ); za overitev veljajo splošna pravila Zakona o notariatu (33. člen ZZK-1).
- Če pogodbo med seboj skleneta zakonca, mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa (64. člen Družinskega zakonika).
- Davka na promet nepremičnin od ustanovitve služnosti ni — predmet obdavčitve sta odplačni prenos lastninske pravice in stavbna pravica (3. člen ZDPN-2). Nadomestilo se pri prejemniku obdavči kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem (75. člen ZDoh-2); po podatkih Finančne uprave je stopnja od leta 2023 dalje 25 %, priznajo se normirani stroški v višini 10 %, napoved pa se odda do 28. februarja za preteklo leto.
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca služnostne pogodbe ni; obvezne sestavine določa 215. člen SPZ. Pri zahtevnejših služnostih (gradnja infrastrukture, več nepremičnin, dolgoročne obremenitve) naj pogodbo pregleda odvetnik ali notar.
Na čem stoji ta dokument
Členi pogodbe izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.
Stvarnopravni zakonik, 23. člen
Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na dovolilu mora biti overjen.
Stvarnopravni zakonik, 213. člen
Stvarna služnost je pravica lastnika gospodujoče nepremičnine, da za njene potrebe izvršuje določena dejanja na tuji nepremičnini (pozitivna služnost) ali da zahteva od lastnika služeče nepremičnine opustitev dejanj, ki bi jih ta sicer smel izvrševati (negativna služnost). Lastnika služeče nepremičnine ne more zavezovati k dejanju. Ustanovi se lahko tudi za določen čas ali za določen letni čas.
Stvarnopravni zakonik, 215. člen
Za nastanek stvarne služnosti se poleg veljavnega pravnega posla zahtevata zemljiškoknjižno dovolilo in vpis v zemljiško knjigo. Pogodba mora vsebovati ime lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižno oznako obeh nepremičnin, natančen opis služnosti in morebitno nadomestilo, ki se lahko določi v enkratnem znesku ali v periodično zapadlih obrokih.
Stvarnopravni zakonik, 219. člen
Stvarna služnost se izvršuje na način, ki najmanj obremenjuje služno stvar. Stroške vzdrževanja naprave, potrebne za izvrševanje služnosti, krije lastnik gospodujoče nepremičnine; če napravo uporablja tudi lastnik služeče nepremičnine, krijeta stroške v sorazmerju s koristjo, ki jo imata.
Stvarnopravni zakonik, 220. in 221. člen
Stvarna služnost preneha na podlagi pravnega posla, odločbe ali zakona. Na podlagi pravnega posla preneha s sporazumom lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine ter z izbrisom iz zemljiške knjige.
Stvarnopravni zakonik, 222. člen
Lastnik služeče nepremičnine lahko zahteva prenehanje služnosti, če postane nekoristna za uporabo gospodujoče nepremičnine ali če se bistveno spremenijo okoliščine, v katerih je bila ustanovljena.
Stvarnopravni zakonik, 223. člen
Stvarna služnost preneha, če se lastnik služeče nepremičnine upre njenemu izvrševanju, lastnik gospodujoče pa svoje pravice tri leta zaporedoma ne izvršuje; če se ne izvršuje v času, potrebnem za priposestvovanje; ali če je katera od nepremičnin uničena.
Stvarnopravni zakonik, 225. člen
Če se gospodujoča nepremičnina razdeli, ostane služnost v prid vsem njenim delom. Če se razdeli služeča nepremičnina, ostane služnost samo na tistih delih, na katerih se je izvrševala.
Obligacijski zakonik, 52. in 55. člen
Pogodba, s katero se ustanavlja stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, je nična.
Zakon o zemljiški knjigi, 13. in 14. člen
Služnostna pravica je stvarna pravica, ki se vpisuje v zemljiško knjigo. Če je zaradi določne opredelitve pravice to potrebno, se vpiše tudi natančen opis vsebine pravice, kot izhaja iz listine, ki je podlaga za vpis.
Zakon o zemljiški knjigi, 31. in 32. člen
Nepremičnina mora biti v listini označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo. V zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti oseba, ki dovoljuje vpis, označena s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiško knjigo.
Zakon o zemljiški knjigi, 33. člen
Za overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu se uporabljajo splošna pravila zakona o notariatu o overitvah podpisov.
Zakon o zemljiški knjigi, 40. člen
Vknjižba pravice se dovoli med drugim na podlagi zasebne listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo glede vknjižbe, ki se predlaga.
Zakon o davku na promet nepremičnin, 3. člen
Davek se plačuje od prometa nepremičnin ter od odplačne ustanovitve in odplačnega prenosa ali oddajanja v najem stavbne pravice. Promet nepremičnin je vsak odplačni prenos lastninske pravice na nepremičnini.
Kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem se obdavčijo tudi primeri, ko tisti, čigar premoženje uporablja nekdo drug ali ima nekdo drug pravico zahtevati opustitev določenih dejanj, ki bi jih sicer imel pravico izvrševati na svojem premoženju, prejme ustrezno nadomestilo.
Pogodbe glede premoženjskih pravic in obveznosti, ki jih zakonca skleneta med seboj, morajo biti sklenjene v obliki notarskega zapisa.
Pogosta vprašanja
Ali za služnostno pogodbo obstaja uraden obrazec?
Ne. Uradnega obrazca ni, obvezno vsebino pogodbe pa določa drugi odstavek 215. člena Stvarnopravnega zakonika: imeni lastnikov gospodujoče in služeče nepremičnine, zemljiškoknjižni oznaki obeh nepremičnin, natančen opis služnosti in morebitno nadomestilo.
Kdaj služnost nastane in kdaj pogodba začne veljati?
Služnost nastane z vpisom v zemljiško knjigo. Podpisana pogodba sama služnosti še ne ustanovi: poleg veljavnega pravnega posla se zahtevata zemljiškoknjižno dovolilo in vknjižba (215. člen SPZ). Služnostna pravica je pravica, ki se vpisuje v zemljiško knjigo (13. člen ZZK-1).
Ali moram k notarju in ali je treba podpis overiti?
Overiti je treba podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu (23. člen SPZ); za overitev veljajo splošna pravila Zakona o notariatu (33. člen ZZK-1). Sama pogodba je lahko sklenjena brez notarja, razen kadar jo skleneta zakonca med seboj — take pogodbe o premoženjskih pravicah morajo biti v obliki notarskega zapisa (64. člen Družinskega zakonika).
Koliko davka se plača od ustanovitve služnosti?
Davek na promet nepremičnin se ne plača, ker so predmet obdavčitve odplačni prenos lastninske pravice ter ustanovitev in prenos stavbne pravice, ne pa služnost (3. člen ZDPN-2). Nadomestilo, ki ga prejme lastnik služeče nepremičnine, se obdavči kot dohodek iz oddajanja premoženja v najem (75. člen ZDoh-2); stopnja je od leta 2023 dalje 25 %, priznajo pa se normirani stroški v višini 10 % dohodka.
Do kdaj je treba oddati napoved za dohodnino od nadomestila?
Fizična oseba odda napoved najpozneje do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto. Davek je dokončen in se ne všteva v letno dohodninsko osnovo; namesto normiranih stroškov je mogoče uveljavljati dejanske stroške z računi.
Ali je služnost lahko ustanovljena za določen čas?
Da. Stvarna služnost je lahko ustanovljena tudi za določen čas ali za določen letni čas (213. člen SPZ). Užitkar in imetnik stavbne pravice nepremičnine ne moreta obremeniti za dalj časa, kot traja njuna pravica.
Kako lahko služnost preneha?
Na tri načine: na podlagi pravnega posla med lastnikoma in z izbrisom iz zemljiške knjige (221. člen SPZ), na podlagi odločbe, če služnost postane za gospodujočo nepremičnino nekoristna ali se bistveno spremenijo okoliščine (222. člen SPZ), ter na podlagi zakona — med drugim, če se lastnik služeče nepremičnine upre izvrševanju, upravičenec pa svoje pravice tri leta zaporedoma ne izvršuje (223. člen SPZ).
Ali je ta obrazec brezplačen?
Da, v celoti in brez registracije. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.
Sorodni dokumenti
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Nepremičnine.