Poziv najemniku na izselitev iz stanovanja
Pisni poziv lastnika najemniku, naj po prenehanju najemnega razmerja stanovanje izprazni oseb in stvari ter ga izroči lastniku. Uporabi se, ko je najemna pogodba za določen čas potekla in ni bila podaljšana, ko se je iztekel odpovedni rok ali ko je bila pogodba odpovedana zaradi neplačila. Poziv sam po sebi ne dovoljuje izselitve — če se najemnik ne odzove, lastnik pri sodišču zahteva izpraznitev stanovanja.
Na kratko
- Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito (Stanovanjski zakon, 111. člen).
- Lastnik lahko v takem primeru kadar koli vloži zahtevo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti, spori pa se rešujejo prednostno (Stanovanjski zakon, 111. člen).
- Sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da mora oseba stanovanje izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali v istem roku ugovarjati zoper nalog (Stanovanjski zakon, 111. člen).
- Če je bila najemna pogodba za določen čas sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in stranki nista podaljšali najemne pogodbe, lahko lastnik vloži kar predlog za izvršbo za izpraznitev stanovanja in izročitev nepremičnine (Stanovanjski zakon, 111. člen).
- Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas in ni najmanj 30 dni pred potekom pridobil odobritve podaljšanja, mora stanovanje izprazniti oseb in stvari v pogodbenem roku (Stanovanjski zakon, 95. člen).
- Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe pri normalni uporabi in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom (Stanovanjski zakon, 113. člen).
- Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj, opravljenih v soglasju z lastnikom (Stanovanjski zakon, 112. in 98. člen).
- Izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine opravi izvršitelj tako, da nepremičnino izroči upniku v posest, potem ko iz nje odstrani osebe in stvari; dopustna je po preteku osmih dni od vročitve sklepa o izvršbi dolžniku (Zakon o izvršbi in zavarovanju, 221. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Najprej ugotovite, kdaj in zakaj je najemno razmerje prenehalo
Poziv na izselitev ne konča najemnega razmerja — to se je moralo končati že prej. Najemna pogodba za določen čas preneha s potekom časa, če najemnik najmanj 30 dni pred potekom ni pridobil odobritve podaljšanja (95. člen SZ-1); pogodba, ki jo je odpovedal lastnik, preneha z iztekom odpovednega roka, ki ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen SZ-1); pri neplačilu najemnine ali stroškov je najemno razmerje odpovedano že z dnem vročitve odpovedi (112.a člen SZ-1).
- 2
Preverite, ali morate najemniku prej povrniti vlaganja
Ob izselitvi ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se nista dogovorila drugače (98. člen SZ-1). Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu teh vlaganj ne povrne (112. člen SZ-1). Ta obračun opravite, preden pošljete poziv.
- 3
Pošljite poziv tako, da boste imeli dokazilo o prejemu
Zakon za poziv ne predpisuje ne oblike ne načina pošiljanja. S priporočeno pošiljko s povratnico ali z osebno izročitvijo proti podpisu dobite dokazilo, katerega dne je najemnik poziv prejel. Ta dokaz priložite pozneje zahtevi za izdajo izpraznitvenega naloga. Natisnite dva izvoda in enega obdržite.
- 4
Če se najemnik ne izseli: sodišče, ne samopomoč
Lastnik lahko kadar koli vloži zahtevo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti; sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da mora oseba stanovanje izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali v istem roku ugovarjati (111. člen SZ-1, pri neplačilu 112.a člen SZ-1). Če je bila pogodba za določen čas sklenjena kot neposredno izvršljiv notarski zapis in ni bila podaljšana, je mogoč kar predlog za izvršbo (111. člen SZ-1). Izpraznitev nato opravi izvršitelj, ne lastnik (221. člen ZIZ).
Lastnik (najemodajalec)
Podatki naj bodo enaki tistim iz najemne pogodbe, sicer je lahko sporno, kdo izselitev zahteva.
Najemnik
Praviloma naslov stanovanja, iz katerega naj se najemnik izseli; če ga poznate, navedite tudi drug naslov, kjer ga je mogoče doseči.
Stanovanje
Stanovanje opišite tako določno, da ga ni mogoče zamenjati z drugim — enako določno kot pozneje v zahtevi za izpraznitev.
Vpišite jo, če jo poznate — sodišču olajša ugotovitev, za katero nepremičnino gre.
Najemno razmerje in razlog prenehanja
Poziv na izselitev najemnega razmerja ne konča. Tu navedete, kdaj in na kateri podlagi je razmerje prenehalo že prej.
Dan poteka časa, dan izteka odpovednega roka ali dan vročitve odpovedi pri neplačilu (95., 112. in 112.a člen SZ-1).
Pri neposredno izvršljivem notarskem zapisu je mogoč kar predlog za izvršbo za izpraznitev stanovanja (111. člen SZ-1).
Kaj zahtevate
Zakon roka za sam poziv ne predpisuje. Sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče rok 30 dni od prejema naloga (111. člen SZ-1).
Lastnik ne more zahtevati izselitve, preden ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1 (112. člen SZ-1).
Stanovanjski zakon varščine pri tržnem najemu ne ureja; njena višina in vračilo se presojata po najemni pogodbi.
Kraj, datum in pošiljanje
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Poziv na izpraznitev in izročitev stanovanja
Lastnik: , , kontakt .
Najemnik: , .
Kraj in datum: , .
ZADEVA: poziv na izpraznitev in izročitev stanovanja na naslovu .
Stanovanje: , , identifikacijska oznaka .
Najemna pogodba za to stanovanje je bila sklenjena dne .
Lastnik Vas zato poziva, da stanovanje izpraznite oseb in stvari ter ga izročite lastniku najpozneje do .
Po prenehanju najemnega razmerja morate lastniku izročiti stanovanje v stanju, v kakršnem ste ga prevzeli, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, in tiste, ki ste jih opravili v soglasju z lastnikom.
Za ogled in primopredajo stanovanja lastnik predlaga . Ob primopredaji se popiše stanje stanovanja in vgrajene opreme ter odčitajo števci.
Ključe stanovanja izročite .
Če stanovanja do navedenega dne ne izpraznite, bo lastnik pri sodišču splošne pristojnosti vložil zahtevo za izpraznitev stanovanja. Zahtevo lahko vloži kadar koli, spori pa se rešujejo prednostno.
Za postopek izdaje naloga za izpraznitev stanovanja se uporabljajo določbe zakona, ki ureja pravdni postopek, o plačilnem nalogu. Sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da morate stanovanje izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali pa v istem roku ugovarjati zoper izpraznitveni nalog.
V izvršilnem postopku je za odločitev o predlogu in za samo izvršbo krajevno pristojno sodišče, na območju katerega je nepremičnina. Izvršba se opravi tako, da izvršitelj izroči nepremičnino v posest upniku, potem ko iz nje odstrani osebe in stvari; dopustna je po preteku osmih dni od dneva, ko Vam je bil vročen sklep o izvršbi.
Premičnine, ki jih je treba odstraniti, se izročijo Vam, če niste navzoči, pa odraslemu članu Vašega gospodinjstva ali Vašemu pooblaščencu. Če stvari ni komu izročiti, se dajo na Vaše stroške v hrambo, izvršitelj pa Vam določi rok, v katerem lahko zahtevate njihovo izročitev, potem ko povrnete stroške hrambe. Če tega ne storite, sodišče po uradni dolžnosti dovoli prodajo stvari na Vaše stroške.
Izpraznitev in izročitev stanovanja lahko opravi le izvršitelj na podlagi sklepa sodišča. Lastnik Vas ali Vaših stvari ne bo odstranil sam.
Lastnik lahko od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari; uveljavljanje tega zahtevka ne zastara.
Ta poziv je poslan .
Če menite, da najemno razmerje ni prenehalo ali da ste stanovanje že izpraznili in izročili, lastnika o tem obvestite pred iztekom roka iz tega poziva. Če ste se s stanjem strinjali, se za dogovor o primopredaji obrnite na lastnika na .
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Poziv na izselitev najemnega razmerja ne konča in ni pogoj za vložitev zahteve na sodišče — lastnik lahko zahtevo za izpraznitev vloži kadar koli (111. člen SZ-1). Poziv služi kot dokaz, kdaj je lastnik izselitev zahteval, zato ga pošljite priporočeno s povratnico ali izročite osebno proti podpisu.
- Drugi odstavek 111. člena SZ-1 je bil prepisan z novelo SZ-1G (Uradni list RS, št. 76/25), ki se uporablja od 1. decembra 2025: namesto same tožbe na izpraznitev je zdaj določen postopek izpraznitvenega naloga po pravilih o plačilnem nalogu z rokom 30 dni, nov tretji odstavek pa pri najemni pogodbi za določen čas v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa dopušča predlog za izvršbo.
- Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj, opravljenih v soglasju z lastnikom (98. in 112. člen SZ-1). Obračun opravite pred pošiljanjem poziva.
- Izpraznitev in izročitev stanovanja opravi izvršitelj, ne lastnik (221. člen ZIZ). Menjava ključavnice, odklop vode ali elektrike in odstranitev najemnikovih stvari na lastno pest niso dovoljeni; premičnine se ob izvršbi izročijo dolžniku oziroma dajo v hrambo na njegove stroške (222. člen ZIZ).
- Varščine pri tržnem najemu stanovanja Stanovanjski zakon ne ureja — zakonske zgornje meje in zakonskega roka za vračilo ni; presoja se po najemni pogodbi.
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca za poziv na izselitev ni; pri spornem prenehanju najemnega razmerja naj dopis pred pošiljanjem pregleda odvetnik.
Na čem stoji ta dokument
Odstavki tega poziva izhajajo iz spodaj navedenih predpisov.
Najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas, mora najmanj 30 dni pred potekom tega časa pridobiti od lastnika odobritev podaljšanja najemne pogodbe s sklenitvijo aneksa k najemni pogodbi, sicer mora izprazniti stanovanje oseb in stvari v pogodbenem roku, razen če najemna pogodba ne določa drugače.
Stanovanjski zakon, 98. člen
Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače.
Med krivdnimi odpovednimi razlogi je tudi neplačilo najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku iz najemne pogodbe, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika ni predhodno pisno opozoril; opozorilo mora vsebovati kršitev, način odprave in rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik lahko kadar koli vloži zahtevo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti; za postopek izdaje naloga se uporabljajo določbe o plačilnem nalogu, sodišče pa v izpraznitvenem nalogu izreče rok 30 dni za izpraznitev ali ugovor. Kadar je najemna pogodba za določen čas sklenjena v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa in ni bila podaljšana, lahko lastnik vloži predlog za izvršbo za izpraznitev stanovanja in izročitev nepremičnine. Spori se rešujejo prednostno.
Lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu tega zakona. Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, sodišče pa določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni.
Stanovanjski zakon, 112.a člen
Pri neplačilu najemnine ali stroškov lahko najemodajalec najemno ali podnajemno pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja; najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Če najemnik stanovanja ne izprazni, ima najemodajalec pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja (nalog za izpraznitev stanovanja), v katerem sodišče izreče rok 30 dni za izpraznitev ali ugovor.
Stanovanjski zakon, 113. člen
Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, in tiste, ki jih je najemnik opravil v soglasju z lastnikom.
Obligacijski zakonik, 190. člen
Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti, če je to mogoče, sicer pa nadomestiti vrednost dosežene koristi. Obveznost vrnitve oziroma nadomestitve vrednosti nastane tudi, če kdo nekaj prejme glede na podlago, ki se ni uresničila ali je pozneje odpadla.
Obligacijski zakonik, 198. člen
Če je nekdo tujo stvar uporabil v svojo korist, lahko imetnik ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe.
Stvarnopravni zakonik, 92. člen
Lastnik lahko od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari. Dokazati mora, da ima na stvari lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca. Uveljavljanje tega zahtevka ne zastara.
Zakon o izvršbi in zavarovanju, 220. člen
Za odločitev o predlogu za izvršbo za izpraznitev in izročitev nepremičnine in za samo izvršbo je krajevno pristojno sodišče, na območju katerega je nepremičnina.
Zakon o izvršbi in zavarovanju, 221. člen
Izvršba za izpraznitev in izročitev nepremičnine se opravi tako, da izvršitelj izroči nepremičnino v posest upniku, potem ko iz nje odstrani osebe in stvari. Dopustna je po preteku osmih dni od dneva, ko je bil dolžniku vročen sklep o izvršbi. Kadar je nepremičnina dolžnikov dom, sodišče pošlje sklep o izvršbi pristojnemu centru za socialno delo.
Zakon o izvršbi in zavarovanju, 222. člen
Premičnine, ki jih je treba odstraniti, se izročijo dolžniku, če ta ni navzoč, pa odraslemu članu njegovega gospodinjstva ali njegovemu pooblaščencu. Če stvari ni komu izročiti, se izročijo na dolžnikove stroške v hrambo komu drugemu; izvršitelj o tem obvesti dolžnika in mu da primeren rok, v katerem lahko zahteva izročitev stvari, potem ko povrne stroške hrambe.
Zakon o izvršbi in zavarovanju, 223. člen
Sodišče dovoli po uradni dolžnosti prodajo stvari na dolžnikove stroške, če ta v danem roku ne zahteva njihove izročitve in ne povrne stroškov hrambe. Del izkupička, ki ostane po poravnavi stroškov hrambe in prodaje, izvršitelj položi pri sodišču.
Pogosta vprašanja
Ali lahko najemnika izselim sam, če se na poziv ne odzove?
Ne. Izvršba za izpraznitev in izročitev nepremičnine se opravi tako, da izvršitelj izroči nepremičnino v posest upniku, potem ko iz nje odstrani osebe in stvari (221. člen ZIZ) — to sme torej opraviti samo izvršitelj na podlagi sklepa sodišča, ne lastnik sam. Lastnik lahko kadar koli vloži zahtevo za izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti (111. člen Stanovanjskega zakona).
Kakšen rok za izselitev naj določim v pozivu?
Zakon roka za sam poziv ne predpisuje, določite ga sami. Za primerjavo: najemnik, ki mu je bilo stanovanje dano v najem za določen čas in podaljšanja ni pridobil, mora stanovanje izprazniti v pogodbenem roku (95. člen Stanovanjskega zakona); sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče rok 30 dni od prejema naloga (111. člen), ob odpovedi najemne pogodbe pa določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in ne daljši od 60 dni (112. člen).
Ali je poziv sploh potreben, če je najemna pogodba že potekla?
Zakon ga ne zahteva — lastnik lahko zahtevo za izpraznitev vloži kadar koli (111. člen Stanovanjskega zakona). Poziv je vseeno smiseln: pokaže, kdaj je lastnik izselitev zahteval, in je dokaz, ki ga lastnik priloži zahtevi za izdajo izpraznitvenega naloga. Poziv sam po sebi najemnega razmerja ne konča — to se je moralo končati že prej, s potekom časa, z odpovedjo ali sporazumno.
Koliko stane in ali je treba podpis overiti pri notarju?
Obrazec je brezplačen in brez registracije, zakon pa za sam poziv ne predpisuje ne sodne takse ne notarske overitve podpisa. Strošek nastane šele v sodnem postopku — pri zahtevi za izdajo izpraznitvenega naloga (111. in 112.a člen Stanovanjskega zakona) ali pri predlogu za izvršbo (220. člen ZIZ). Kar vpišete v obrazec, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.
Ali smem najemniku zamenjati ključavnico ali zadržati njegove stvari?
Ne. Odstranitev oseb in stvari je izvršilno dejanje, ki ga opravi izvršitelj (221. člen ZIZ). Premičnine, ki jih je treba odstraniti, se izročijo dolžniku, če ni navzoč pa odraslemu članu njegovega gospodinjstva ali pooblaščencu; če jih ni komu izročiti, gredo na dolžnikove stroške v hrambo, izvršitelj pa mu da primeren rok, v katerem lahko zahteva izročitev, potem ko povrne stroške hrambe (222. člen ZIZ). Šele če tega ne stori, sodišče po uradni dolžnosti dovoli prodajo stvari (223. člen ZIZ).
Ali lahko zahtevam plačilo za čas, ko najemnik po prenehanju najema še stanuje v stanovanju?
Da, na podlagi pravil o neupravičeni pridobitvi. Če je nekdo tujo stvar uporabil v svojo korist, lahko imetnik ne glede na pravico do odškodnine, in tudi če te pravice nima, zahteva od njega, naj mu nadomesti korist, ki jo je imel od uporabe (198. člen Obligacijskega zakonika). Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, mora prejeto vrniti oziroma nadomestiti vrednost dosežene koristi (190. člen Obligacijskega zakonika).
Ali pravica zahtevati vrnitev stanovanja zastara?
Ne. Lastnik lahko od vsakogar zahteva vrnitev individualno določene stvari, uveljavljanje tega zahtevka pa ne zastara (92. člen Stvarnopravnega zakonika). Lastnik mora dokazati, da ima lastninsko pravico in da je stvar v dejanski oblasti toženca. Tudi po Stanovanjskem zakonu lahko lastnik zahtevo za izpraznitev vloži kadar koli (111. člen).
V kakšnem stanju mora najemnik stanovanje vrniti in kaj je z vlaganji ter varščino?
Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevaje spremembe pri normalni uporabi in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom (113. člen Stanovanjskega zakona). Ob izselitvi ima pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj, opravljenih v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovorita drugače (98. člen), lastnik pa izselitve ne more zahtevati, dokler mu teh vlaganj ne povrne (112. člen). Varščine pri tržnem najemu Stanovanjski zakon ne ureja — njena višina in vračilo se presojata po najemni pogodbi.
Sorodni dokumenti
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.