Preskoči na vsebino

Opomin za neplačano najemnino

Pisno opozorilo, s katerim lastnik najemnika pozove, naj v določenem roku poravna zapadlo najemnino ali stroške, ki se plačujejo poleg nje. Brez takega opomina lastnik najemne pogodbe zaradi neplačila ne more odpovedati, zato je to prvi in obvezen korak, ne zgolj vljudnostni poziv.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuObliko določa zakon

Kako poteka postopek

  1. 1

    Preverite, kaj o roku plačila pove najemna pogodba

    Najemna pogodba mora vsebovati višino najemnine ter način in roke plačevanja (91. člen SZ-1). Krivdni odpovedni razlog nastopi, če najemnik ne plača v roku iz pogodbe, če roka ni določenega, pa v 60 dneh od prejema računa (4. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1).

  2. 2

    Naštejte, kaj točno ni plačano

    V opominu navedite obdobja in zneske ločeno za najemnino in za stroške, ki se plačujejo poleg nje. Opozorilo mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga (četrti odstavek 103. člena SZ-1); nedoločen očitek o „zaostankih“ te zahteve ne izpolni.

  3. 3

    Določite rok, ki ni krajši od 15 dni

    Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni (četrti odstavek 103. člena SZ-1). Ker teče od prejema, opomin pošljite tako, da boste dan prejema lahko dokazali — priporočeno s povratnico ali osebno proti podpisu.

  4. 4

    Opomnite samo enkrat za isto kršitev

    Za isto kršitev lastnik najemnika opozori samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto (četrti odstavek 103. člena SZ-1). Če po izteku roka plačila ni, je naslednji korak odpoved, ne nov opomin.

  5. 5

    Če plačila ni: odpoved in izpraznitev

    Pri neplačilu najemnine ali stroškov lahko najemodajalec pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja, če je pred tem poslal ta opomin (112.a člen SZ-1). Ob sporu se pogodba odpove s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen SZ-1).

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 6

Pregled korakov

Lastnik (najemodajalec)

Več informacij

Podatki naj bodo taki, kot so v najemni pogodbi — najemnik mora vedeti, kdo ga opominja in kam naj plača.

Zakaj je to potrebno?

Med bistvenimi sestavinami najemne pogodbe je tudi davčna številka lastnika (91. člen SZ-1).

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Pisni opomin najemniku zaradi neplačane najemnine oziroma stroškov

Lastnik (najemodajalec): ________________, ________________, davčna številka ________________.

Najemnik: ________________, ________________.

Kraj in datum: ________________, ________________.

ZADEVA: pisni opomin zaradi neplačane najemnine oziroma stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, pred odpovedjo najemne pogodbe.

Med nama je bila dne ________________ sklenjena najemna pogodba za stanovanje na naslovu ________________, z identifikacijsko oznako iz katastra stavb ________________.

Po najemni pogodbi ste kot najemnik dolžni plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine.

KRŠITEV: do dneva tega opomina niso bile plačane naslednje zapadle obveznosti iz najemne pogodbe:

________________

Neplačana najemnina znaša ________________ EUR, neplačani stroški, ki se plačujejo poleg najemnine, pa ________________ EUR.

Skupni zapadli in neplačani znesek znaša ________________ EUR (z besedo: ________________). Zadnji neplačani obrok je zapadel dne ________________.

Rok plačila je določen z najemno pogodbo, zato ste v zamudi od izteka tega roka za vsak posamezen obrok posebej.

Ker ste v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti, poleg glavnice dolgujete še zamudne obresti od dneva zamude do plačila.

Predpisana obrestna mera zamudnih obresti je vodilna obrestna mera Evropske centralne banke, povečana za 8 odstotnih točk; njena višina za tekoče šestmesečno obdobje je objavljena v Uradnem listu Republike Slovenije.

NAČIN ODPRAVE ODPOVEDNEGA RAZLOGA: odpovedni razlog odpravite tako, da celoten zgoraj naveden zapadli znesek poravnate v celoti.

Plačilo nakažite na transakcijski račun ________________, pri plačilu navedite sklic ________________.

ROK ZA ODPRAVO: plačilo mora biti opravljeno ________________. Rok za odpravo odpovednega razloga po zakonu ne sme biti krajši od 15 dni.

Če v tem roku ne plačate, bom najemno pogodbo odpovedal z vročitvijo odpovedi in zahteval izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je v tem primeru odpovedano z dnem vročitve odpovedi.

Če stanovanja po odpovedi ne izpraznite, bom pri sodišču zahteval izpraznitev stanovanja. Sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da morate stanovanje izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali v istem roku zoper nalog ugovarjati.

Ta opomin je za isto kršitev poslan enkrat. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, lastnik najemnika po zakonu opozori samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

Neplačana najemnina ostane dolg tudi po morebitni odpovedi najemne pogodbe in izselitvi. Terjatve, ki dospevajo v določenih krajših časovnih presledkih, zastarajo v treh letih od zapadlosti vsake posamezne dajatve.

Izvršba za izterjavo denarne terjatve se dovoli tudi na podlagi verodostojne listine, če upnik v predlogu za izvršbo navede dan zapadlosti terjatve.

Ta opomin je poslan ________________.

Če ste znesek plačali pred prejemom tega opomina ali menite, da obveznost ne obstaja, me o tem obvestite pred iztekom roka iz tega opomina.

Kraj in datum

Lastnik (podpis)

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Opomin mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni (četrti odstavek 103. člena SZ-1). Rok teče od prejema, zato pošiljajte priporočeno s povratnico ali vročajte osebno proti podpisu.
  • Za isto kršitev lastnik najemnika opozori samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto (četrti odstavek 103. člena SZ-1).
  • Sam opomin najemnega razmerja ne konča. Pri neplačilu najemnine ali stroškov lastnik po opominu pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja (112.a člen SZ-1), sicer pa se pogodba ob sporu odpove s tožbo z odpovednim rokom, ki ni krajši od 60 dni (112. člen SZ-1).
  • Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku (112. člen SZ-1).
  • Pri neprofitnem stanovanju odpoved ni mogoča, če je najemnik zaradi izjemnih okoliščin v 30 dneh sprožil postopka za subvencionirano najemnino in izredno pomoč ter o tem obvestil lastnika (104. člen SZ-1).
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca za opomin ni; pri spornih primerih naj dopis pred pošiljanjem pregleda odvetnik.

Pisni opomin najemniku zaradi neplačane najemnine oziroma stroškov

Lastnik (najemodajalec): ________________, ________________, davčna številka ________________.

Najemnik: ________________, ________________.

Kraj in datum: ________________, ________________.

ZADEVA: pisni opomin zaradi neplačane najemnine oziroma stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, pred odpovedjo najemne pogodbe.

Med nama je bila dne ________________ sklenjena najemna pogodba za stanovanje na naslovu ________________, z identifikacijsko oznako iz katastra stavb ________________.

Po najemni pogodbi ste kot najemnik dolžni plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine.

KRŠITEV: do dneva tega opomina niso bile plačane naslednje zapadle obveznosti iz najemne pogodbe:

________________

Neplačana najemnina znaša ________________ EUR, neplačani stroški, ki se plačujejo poleg najemnine, pa ________________ EUR.

Skupni zapadli in neplačani znesek znaša ________________ EUR (z besedo: ________________). Zadnji neplačani obrok je zapadel dne ________________.

Rok plačila je določen z najemno pogodbo, zato ste v zamudi od izteka tega roka za vsak posamezen obrok posebej.

Ker ste v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti, poleg glavnice dolgujete še zamudne obresti od dneva zamude do plačila.

Predpisana obrestna mera zamudnih obresti je vodilna obrestna mera Evropske centralne banke, povečana za 8 odstotnih točk; njena višina za tekoče šestmesečno obdobje je objavljena v Uradnem listu Republike Slovenije.

NAČIN ODPRAVE ODPOVEDNEGA RAZLOGA: odpovedni razlog odpravite tako, da celoten zgoraj naveden zapadli znesek poravnate v celoti.

Plačilo nakažite na transakcijski račun ________________, pri plačilu navedite sklic ________________.

ROK ZA ODPRAVO: plačilo mora biti opravljeno ________________. Rok za odpravo odpovednega razloga po zakonu ne sme biti krajši od 15 dni.

Če v tem roku ne plačate, bom najemno pogodbo odpovedal z vročitvijo odpovedi in zahteval izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je v tem primeru odpovedano z dnem vročitve odpovedi.

Če stanovanja po odpovedi ne izpraznite, bom pri sodišču zahteval izpraznitev stanovanja. Sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da morate stanovanje izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali v istem roku zoper nalog ugovarjati.

Ta opomin je za isto kršitev poslan enkrat. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, lastnik najemnika po zakonu opozori samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

Neplačana najemnina ostane dolg tudi po morebitni odpovedi najemne pogodbe in izselitvi. Terjatve, ki dospevajo v določenih krajših časovnih presledkih, zastarajo v treh letih od zapadlosti vsake posamezne dajatve.

Izvršba za izterjavo denarne terjatve se dovoli tudi na podlagi verodostojne listine, če upnik v predlogu za izvršbo navede dan zapadlosti terjatve.

Ta opomin je poslan ________________.

Če ste znesek plačali pred prejemom tega opomina ali menite, da obveznost ne obstaja, me o tem obvestite pred iztekom roka iz tega opomina.

Kraj in datum

Lastnik (podpis)

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Uradnega obrazca za opomin najemniku ni, obvezno vsebino opomina pa določa zakon (Stanovanjski zakon, 103. člen).
  • Najemnik mora plačevati najemnino za najeto stanovanje in stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo (Stanovanjski zakon, 94. člen).
  • Neplačilo najemnine ali stroškov v roku, ki ga določa najemna pogodba — če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa — je krivdni odpovedni razlog (Stanovanjski zakon, 103. člen, prvi odstavek, 4. točka).
  • Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika, ki krši pogodbo, ni predhodno pisno opozoril (Stanovanjski zakon, 103. člen, tretji odstavek).
  • Opozorilo mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo, ki ne sme biti krajši od 15 dni (Stanovanjski zakon, 103. člen, četrti odstavek).
  • Za isto kršitev lastnik najemnika opozori samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto (Stanovanjski zakon, 103. člen, četrti odstavek).
  • Če najemnik po opominu ne plača, lahko najemodajalec pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja; najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi (Stanovanjski zakon, 112.a člen).
  • Terjatve občasnih dajatev, ki dospevajo v določenih krajših časovnih presledkih, zastarajo v treh letih od zapadlosti vsake posamezne dajatve (Obligacijski zakonik, 347. člen).

Pravne podlage in uradni viri

Odstavki tega opomina izhajajo iz spodaj navedenih predpisov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Stanovanjski zakon, 91. člen

    Najemna pogodba mora vsebovati vsaj opis stanovanja, identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke o lastniku, najemniku in osebah, ki bodo stanovanje uporabljale, odpovedne razloge iz 103. člena, vrsto najema, obveznosti strank, višino najemnine ter način in roke plačevanja, način plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini, ter čas trajanja najemnega razmerja.

  • Stanovanjski zakon, 94. člen

    Najemnik stanovanja mora plačevati najemnino za najeto stanovanje ter stroške, ki se plačujejo poleg najemnine, v skladu z najemno pogodbo.

  • Stanovanjski zakon, 103. člen, prvi odstavek, 4. točka

    Lastnik lahko odpove najemno pogodbo, če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen pa v 60 dneh od prejema računa.

  • Stanovanjski zakon, 103. člen, tretji in četrti odstavek

    Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik ni predhodno pisno opozoril najemnika, ki krši najemno pogodbo. Opozorilo mora vsebovati kršitev in način odprave odpovednega razloga ter primeren rok za odpravo odpovednega razloga; ta rok ne sme biti krajši od 15 dni. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, opozori lastnik najemnika samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto.

  • Stanovanjski zakon, 104. člen

    Najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, ki jih ni mogel predvideti in nanje ni mogel vplivati, ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov v celoti ter je najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sprožil postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestil lastnika stanovanja.

  • Stanovanjski zakon, 112. člen

    Lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši kot 30 dni in ne daljši od 60 dni. Lastnik ne more odpovedati najemne pogodbe, če najemnik dokaže, da krivdni razlog ni nastal po njegovi krivdi oziroma da ga brez svoje krivde ni mogel odpraviti v danem roku.

  • Stanovanjski zakon, 112.a člen

    Ne glede na prejšnji člen lahko najemodajalec najemno ali podnajemno pogodbo v primeru nastopa krivdnega razloga iz 4. točke prvega odstavka 103. člena odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja. Najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi. Pred odpovedjo najemne pogodbe lastnik pisno opomni najemnika o kršitvi najemne pogodbe v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena. Če najemnik stanovanja ne izprazni, ima najemodajalec pravico pri sodišču zahtevati izpraznitev stanovanja; sodišče v izpraznitvenem nalogu izreče, da je najemnik dolžan izprazniti stanovanje v 30 dneh od prejema naloga ali pa v istem roku ugovarjati.

  • Obligacijski zakonik, 299. člen

    Dolžnik pride v zamudo, če ne izpolni obveznosti v roku, ki je določen za izpolnitev. Če rok za izpolnitev ni določen, pride dolžnik v zamudo, ko upnik ustno ali pisno, z izvensodnim opominom ali z začetkom kakšnega postopka, katerega namen je doseči izpolnitev obveznosti, zahteva od njega, naj izpolni svojo obveznost.

  • Obligacijski zakonik, 346. člen

    Terjatve zastarajo v petih letih, če ni z zakonom določen za zastaranje drugačen rok.

  • Obligacijski zakonik, 347. člen

    Terjatve občasnih dajatev, ki dospevajo letno ali v določenih krajših časovnih presledkih (občasne terjatve), zastarajo v treh letih od zapadlosti vsake posamezne dajatve, bodisi da gre za stranske občasne terjatve, kot je terjatev obresti, ali pa za takšne občasne terjatve, s katerimi se črpa sama pravica.

  • Obligacijski zakonik, 378. člen

    Če je dolžnik v zamudi z izpolnitvijo denarne obveznosti, dolguje poleg glavnice še zamudne obresti. Obrestna mera zamudnih obresti znaša 8 % letno, če poseben zakon ne določa drugače.

  • Zakon o predpisani obrestni meri zamudnih obresti, 2. člen

    Predpisana obrestna mera zamudnih obresti je vodilna obrestna mera Evropske centralne banke, povečana za 8 odstotnih točk. Njena višina za vsako šestmesečno obdobje se objavi v Uradnem listu Republike Slovenije.

  • Zakon o izvršbi in zavarovanju, 23. člen

    Izvršba za izterjavo denarne terjatve se dovoli tudi na podlagi verodostojne listine, če upnik v predlogu za izvršbo navede dan zapadlosti terjatve. Verodostojna listina je faktura, menica in ček s protestom, javna listina, overjen izpisek iz poslovnih knjig, po zakonu overjena zasebna listina in listina, ki ima naravo javne listine.

Pogosta vprašanja

Ali moram najemnika pred odpovedjo najemne pogodbe opomniti?

Da. Najemne pogodbe ni mogoče odpovedati s tožbo, če lastnik najemnika, ki krši najemno pogodbo, ni predhodno pisno opozoril (tretji odstavek 103. člena SZ-1). Enako velja pri odpovedi zaradi neplačila najemnine ali stroškov: pred odpovedjo lastnik najemnika pisno opomni o kršitvi v skladu s tretjim in četrtim odstavkom 103. člena (112.a člen SZ-1).

Kaj mora opomin vsebovati, da izpolnjuje zakonske zahteve?

Kršitev, način odprave odpovednega razloga in primeren rok za odpravo (četrti odstavek 103. člena SZ-1). Pri neplačilu to pomeni: navedba, katera najemnina in kateri stroški za katera obdobja niso plačani, navodilo, da se razlog odpravi s plačilom celotnega zapadlega zneska, in rok, v katerem naj se to zgodi.

Kako dolg rok moram dati najemniku?

Rok za odpravo odpovednega razloga ne sme biti krajši od 15 dni (četrti odstavek 103. člena SZ-1). Zakon določa spodnjo mejo, ne zgornje — daljši rok je dopusten. Rok teče od dneva, ko najemnik opomin prejme, zato se opomin pošlje tako, da je dan prejema dokazljiv.

Ali lahko najemnika za isto kršitev opomnim večkrat?

Ne. Za isto kršitev, ki predstavlja odpovedni razlog, lastnik najemnika opozori samo enkrat, razen če je med dvema zaporednima kršitvama preteklo več kot eno leto (četrti odstavek 103. člena SZ-1). Ponovljeni opomini za isto zamudo torej ne dodajo ničesar.

Kaj lahko storim, če najemnik po opominu ne plača?

Najemodajalec lahko najemno pogodbo odpove z vročitvijo odpovedi in zahteva izpraznitev stanovanja; najemno razmerje je odpovedano z dnem vročitve odpovedi (112.a člen SZ-1). Če najemnik stanovanja ne izprazni, lastnik pri sodišču zahteva nalog za izpraznitev stanovanja, v katerem sodišče izreče, da mora najemnik stanovanje izprazniti v 30 dneh od prejema naloga ali v istem roku ugovarjati. Po splošni poti se pogodba ob sporu odpove s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen SZ-1).

Ali lahko poleg najemnine zahtevam tudi zamudne obresti?

Da, od dneva zamude do plačila. Dolžnik pride v zamudo, če ne izpolni obveznosti v roku, ki je določen za izpolnitev; če rok ni določen, pride v zamudo, ko upnik zahteva izpolnitev (299. člen OZ). Kdor je v zamudi z denarno obveznostjo, poleg glavnice dolguje zamudne obresti (378. člen OZ) po predpisani obrestni meri, ki je vodilna obrestna mera Evropske centralne banke, povečana za 8 odstotnih točk (2. člen ZPOMZO-1).

Koliko časa je zapadla najemnina še izterljiva?

Terjatve občasnih dajatev, ki dospevajo letno ali v določenih krajših časovnih presledkih, zastarajo v treh letih od zapadlosti vsake posamezne dajatve (347. člen OZ); splošni zastaralni rok je sicer pet let (346. člen OZ). Najemnina se plačuje v rokih, določenih z najemno pogodbo (91. člen SZ-1), zato je za vsak posamezen obrok pomembno, kdaj je zapadel.

Ali je ta obrazec brezplačen?

Da, v celoti in brez registracije. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.