Soglasje solastnika za oddajanje nepremičnine v najem
Pisna izjava, s katero solastnik dovoli, da se stanovanje, hiša, poslovni prostor ali zemljišče v solastnini odda v najem. Uporabi se, kadar nepremičnina ni v lasti ene same osebe — pri oddaji celotne nepremičnine, pri oddaji posameznega dela in pri naknadni odobritvi že sklenjene najemne pogodbe. V listini se zapišejo tudi meje soglasja: najnižja najemnina, najdaljše trajanje najema, delitev najemnine in podnajem.
Na kratko
- Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini (Stvarnopravni zakonik, 67. člen, prvi odstavek).
- Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (Stvarnopravni zakonik, 67. člen, drugi odstavek).
- Za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena (Stvarnopravni zakonik, 67. člen, tretji odstavek).
- Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja — zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari — je potrebno soglasje vseh solastnikov (Stvarnopravni zakonik, 67. člen, peti odstavek).
- Solastniki, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev, lahko sodišču predlagajo, da v nepravdnem postopku odloči o poslu, ki presega okvire rednega upravljanja (Stvarnopravni zakonik, 67. člen, šesti odstavek).
- Plodovi, ki jih daje stvar v solastnini, se med solastnike delijo v skladu z njihovimi idealnimi deleži (Stvarnopravni zakonik, 66. člen, drugi odstavek).
- Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki (Stvarnopravni zakonik, 65. člen, drugi odstavek).
- Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki, najemna pogodba za stanovanje pa mora vsebovati tudi ime in davčno številko lastnika ter identifikacijsko oznako iz katastra stavb (Stanovanjski zakon, 84. in 91. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Najprej preverite, koliko je solastnikov in kakšni so deleži
Deleži odločajo o tem, čigavo soglasje je potrebno. Solastniški deleži so razvidni iz zemljiške knjige; če niso določeni, se domneva, da so enaki (65. člen SPZ). Kadar deleži sploh niso vnaprej določeni, gre za skupno lastnino, za katero se določila o solastnini uporabljajo smiselno (72. člen SPZ).
- 2
Ugotovite, ali gre za redno upravljanje ali za več
Za posle rednega upravljanja — te, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena — zadošča soglasje solastnikov z več kot polovico idealnih deležev. Za posle, ki presegajo redno upravljanje, med katere zakon izrecno šteje določitev načina rabe, je potrebno soglasje vseh solastnikov (67. člen SPZ).
- 3
Zapišite meje soglasja
Soglasje brez mej velja za vsak najem in vsakega najemnika. Če želite drugače, v listino vpišite najnižjo najemnino, najdaljše trajanje najema, ime najemnika ali prepoved podnajema. Ločeno se odločite, ali soglasje vsebuje tudi pooblastilo za podpis najemne pogodbe v vašem imenu.
- 4
Izvod priložite najemni pogodbi
Najemnik mora vedeti, da so z oddajo soglašali vsi, katerih soglasje je potrebno. Natisnite dva izvoda, en ostane podpisanemu solastniku, drugi pa gre k najemni pogodbi. Ob preklicu soglasja o tem obvestite tudi najemnika.
Solastnik, ki daje soglasje
Oseba, ki soglasje podpisuje. Podatki morajo biti taki, da je solastnika mogoče nedvomno prepoznati.
Delež je razviden iz zemljiške knjige. Če deleži niso določeni, se domneva, da so enaki (65. člen SPZ).
Komu je soglasje dano
Solastnik ali druga oseba, ki bo nepremičnino oddala v najem. Kadar oddajo urejata dva ali več solastnikov skupaj, se navedejo vsi.
Nepremičnina
Oznaka iz katastra stavb; najemna pogodba za stanovanje jo mora vsebovati (91. člen SZ-1).
Obseg soglasja
Najpomembnejši del listine. Soglasje velja za tisto, kar je v njem zapisano.
Izbira določi, kateri člen o obsegu se izpiše na listini.
Izpolnite le, kadar je soglasje dano za oddajo posameznega dela.
Izpolnite le, kadar naj soglasje velja samo za določenega najemnika. Prazno polje pomeni, da soglasje ni vezano na osebo najemnika.
Meje in pogoji soglasja
Izpolnite le, kar želite omejiti. Prazno polje pomeni, da omejitve ni.
Brez drugačnega dogovora se plodovi stvari delijo po idealnih deležih (66. člen SPZ).
Izpolnite le, kadar je izbran poseben dogovor.
Izpolnite le, kadar je izbrana veljavnost do določenega dne.
Kraj in datum
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Soglasje solastnika za oddajanje nepremičnine v najem
1. člen — Solastnik, ki daje soglasje
Podpisani solastnik: , , datum rojstva oziroma matična številka , ki ima na spodaj navedeni nepremičnini idealni delež ,
daje to soglasje osebi: , , datum rojstva oziroma matična številka ,
in sicer v obsegu, ki je določen v nadaljevanju te listine.
2. člen — Nepremičnina
Soglasje se nanaša na naslednjo nepremičnino: na naslovu .
Identifikacijska oznaka nepremičnine: .
Podpisani izjavlja, da je solastnik navedene nepremičnine z zgoraj navedenim idealnim deležem. Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki.
3. člen — Soglasje za oddajo celotne nepremičnine
Podpisani solastnik soglaša, da se nepremičnina iz prejšnjega člena v celoti odda v najem, in soglaša z načinom rabe, ki iz tega izhaja.
Soglasje je dano zato, ker je za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja — mednje zakon šteje zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari — potrebno soglasje vseh solastnikov.
4. člen — Podpis najemne pogodbe
Ta listina je soglasje in ni pooblastilo za podpis najemne pogodbe. Najemno pogodbo podpiše podpisani solastnik sam skupaj z drugimi solastniki, razen če za podpis izda posebno pisno pooblastilo.
Najemna pogodba za stanovanje mora vsebovati vse sestavine, ki jih določa 91. člen Stanovanjskega zakona, med njimi ime in davčno številko lastnika ter identifikacijsko oznako iz katastra stavb.
5. člen — Delitev najemnine
Najemnina in drugi plodovi, ki jih daje nepremičnina, se med solastnike delijo v skladu z njihovimi idealnimi deleži.
6. člen — Podnajem
Soglasje ne obsega oddaje nepremičnine ali njenega dela v podnajem. Najemnik sme del stanovanja oddati v podnajem le, če se lastnik s tem strinja.
7. člen — Veljavnost soglasja
Soglasje velja do preklica. Preklic podpisani solastnik pisno sporoči osebi, ki ji je soglasje dano, drugim solastnikom in najemniku.
8. člen — Učinek za pravne naslednike
Sklepi, ki jih solastniki sprejmejo v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika.
9. člen — Česa soglasje ne obsega
Soglasje ni razpolaganje s solastniškim deležem podpisanega in ne daje pravice do prodaje, podaritve, zamenjave ali obremenitve nepremičnine. S svojim deležem lahko solastnik razpolaga sam, drugi solastniki pa imajo pri prodaji nepremičnine predkupno pravico.
Soglasje ne prenaša davčnih obveznosti. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem napove in zanj odgovarja vsak prejemnik dohodka sam.
Kadar deleži na nepremičnini niso vnaprej določeni, gre za skupno lastnino; zanjo se določila o solastnini uporabljajo smiselno in listino podpišejo vsi skupni lastniki.
10. člen — Kraj in datum
Soglasje je dano v kraju , dne .
Soglasje je sestavljeno v pisni obliki in izdano v dveh izvodih, po enem za podpisanega solastnika in za osebo, ki ji je soglasje dano. En izvod se priloži najemni pogodbi.
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Uradnega obrazca tega soglasja ni. Preverjeno 8. 9. 2026 na e-uprava.gov.si, gov.si, fu.gov.si in v Uradnem listu; obrazci, ki jih objavljajo agencije in ponudniki storitev, so njihovi lastni.
- Za posle rednega upravljanja zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev; za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja — mednje 67. člen SPZ šteje določitev načina rabe — je potrebno soglasje vseh solastnikov. Besedilo drugega odstavka in šesti odstavek 67. člena izhajata iz novele SPZ-B (Uradni list RS, št. 23/2020).
- Če soglasja ni mogoče doseči, lahko solastniki, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev, predlagajo sodišču, da o poslu, ki presega redno upravljanje, odloči v nepravdnem postopku (šesti odstavek 67. člena SPZ). Kadar se solastniki ne morejo sporazumeti o poslu, ki je nujen za redno vzdrževanje stvari, odloči sodišče na predlog solastnika (četrti odstavek istega člena).
- Overitev podpisa ni pogoj za veljavnost soglasja. Smiselna je, kadar jo zahteva najemnik ali organ, ki dvomi v pristnost listine; podpis overi notar ali upravna enota.
- Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je obdavčen cedularno po stopnji 25 %, davčna osnova pa se zmanjša za normirane stroške v višini 10 % doseženih dohodkov ali za dejanske stroške vzdrževanja; napoved se vloži pri finančni upravi do konca februarja za preteklo leto (Finančna uprava RS).
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Kadar so razmerja med solastniki sporna, kadar gre za dolgoročen najem ali kadar soglasje vsebuje tudi pooblastilo za podpis pogodbe, naj listino pregleda odvetnik ali notar.
Na čem stoji ta dokument
Členi tega soglasja izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.
Stvarnopravni zakonik, 65. člen
Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari (solastniki), če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki.
Stvarnopravni zakonik, 66. člen
Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Plodovi, ki jih daje stvar v solastnini, se delijo med solastnike v skladu z njihovimi idealnimi deleži. Solastnik lahko razpolaga s svojo pravico brez soglasja drugih solastnikov.
Stvarnopravni zakonik, 67. člen
Solastniki imajo pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Za posle v zvezi z rednim upravljanjem stvari je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev; za posle rednega upravljanja se štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. Za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, je potrebno soglasje vseh solastnikov. Solastniki, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev, lahko sodišču predlagajo, da v nepravdnem postopku odloči o poslu, ki presega okvire rednega upravljanja. Sklepi, ki jih sprejmejo solastniki v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika. Besedilo drugega odstavka in šesti odstavek izhajata iz novele SPZ-B (Uradni list RS, št. 23/2020).
Stvarnopravni zakonik, 72. člen
Več oseb ima lahko na nerazdeljeni stvari skupno lastnino (skupni lastniki), kadar njihovi deleži niso vnaprej določeni. Skupni lastniki skupno uporabljajo stvar in z njo razpolagajo. Za skupno lastnino se smiselno uporabljajo določila o solastnini, če ni z zakonom drugače določeno.
Lastnik stanovanja odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe. Najemnik lahko odda del stanovanja v podnajem s sklenitvijo podnajemne pogodbe za določen čas, če se lastnik stanovanja s tem strinja. Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki.
Stanovanjski zakon, 91. člen
Najemna pogodba mora vsebovati najmanj opis stanovanja in njegove lastnosti, identifikacijsko oznako iz katastra stavb, ime in davčno številko lastnika, ime najemnika in oseb, ki bodo stanovanje uporabljale, odpovedne razloge, vrsto najema, medsebojne obveznosti, višino najemnine ter način in roke plačevanja in obseg stroškov, ki niso zajeti v najemnini.
Obligacijski zakonik, 70. člen
Pogodba, ki jo zastopnik sklene v imenu zastopanega in v mejah svojih pooblastil, zavezuje neposredno zastopanega in drugo pogodbeno stranko.
Obligacijski zakonik, 72. člen
Če zastopnik prekorači meje svojih pooblastil, je zastopani v zavezi samo, kolikor prekoračitev odobri.
Obligacijski zakonik, 74. člen
Pooblastilo je upravičenost za zastopanje, ki jo da pooblastitelj s pravnim poslom pooblaščencu.
Obligacijski zakonik, 75. člen
Oblika, ki je z zakonom predpisana za neko pogodbo ali kakšen drug pravni posel, velja tudi za pooblastilo za sklenitev te pogodbe oziroma tega posla.
Obligacijski zakonik, 76. člen
Pooblaščencu so dovoljeni samo tisti pravni posli, za katere je pooblaščen. Splošno pooblastilo obsega samo pravne posle, ki spadajo v redno poslovanje.
Obligacijski zakonik, 77. člen
Pooblastitelj lahko po svoji volji zoži ali prekliče pooblastilo, tudi če se je tej pravici s pogodbo odpovedal.
Pogosta vprašanja
Ali potrebujem soglasje vseh solastnikov za oddajo nepremičnine v najem?
Za oddajo celotne nepremičnine praviloma da. Oddaja celotne stvari v najem pomeni določitev načina rabe stvari, za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja — zakon mednje izrecno šteje določitev načina rabe — pa je potrebno soglasje vseh solastnikov (peti odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika). Za posle rednega upravljanja, torej za tiste, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari, zadošča soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev (drugi in tretji odstavek istega člena).
Ali obstaja uraden obrazec soglasja solastnika?
Ne. Predpisanega obrazca tega soglasja ni; zakon določa le, čigavo soglasje je potrebno in za katere posle (67. člen Stvarnopravnega zakonika). Obrazci, ki jih objavljajo nepremičninske agencije, upravniki in ponudniki pravnih storitev, so njihovi lastni in ne uradni.
Ali mora biti soglasje solastnika pisno?
Zakon za soglasje samo po sebi pisne oblike ne predpisuje, pisno pa je edini zanesljiv dokaz, da je bilo dano in v kakšnem obsegu. Pisno mora biti, kadar soglasje hkrati vsebuje pooblastilo za sklenitev najemne pogodbe: najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki (84. člen Stanovanjskega zakona), oblika, predpisana za posel, pa velja tudi za pooblastilo za sklenitev tega posla (75. člen Obligacijskega zakonika).
Ali mora biti podpis na soglasju overjen pri notarju?
Praviloma ne. Overitev podpisa ni splošen pogoj za veljavnost soglasja in zakon je za oddajo v najem ne zahteva. Smiselna je, kadar jo zahteva najemnik ali organ, ki dvomi v pristnost listine; podpis overi notar ali upravna enota.
Koliko časa velja soglasje solastnika?
Toliko, kolikor je v njem zapisano. Če rok ni zapisan, velja do preklica; zato je smiselno, da soglasje velja vsaj toliko časa kot najemno razmerje, na katero se nanaša. Soglasje lahko podpisani omeji tudi drugače — z najnižjo najemnino, najdaljšim trajanjem najema ali imenom najemnika.
Kako se med solastnike deli najemnina?
Sorazmerno idealnim deležem, če se ne dogovorijo drugače. Plodovi, ki jih daje stvar v solastnini, se med solastnike delijo v skladu z njihovimi idealnimi deleži (drugi odstavek 66. člena Stvarnopravnega zakonika), najemnina pa je plod nepremičnine. Če deleži niso določeni, se domneva, da so enaki (65. člen istega zakonika).
Kaj, če solastnik soglasja noče dati?
Odločitev je mogoče prenesti na sodišče. Solastniki, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev, lahko sodišču predlagajo, da v nepravdnem postopku odloči o poslu, ki presega okvire rednega upravljanja; sodišče pri tem upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen, koristi in drugih posledic za solastnike, ki s poslom niso soglašali (šesti odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika). Kadar se solastniki ne morejo sporazumeti o poslu, ki je nujen za redno vzdrževanje stvari, odloči sodišče na predlog solastnika (četrti odstavek istega člena).
Kdo plača dohodnino od najemnine, kadar je nepremičnina v solastnini?
Vsak lastnik od dohodka, ki ga prejme; soglasje davčne obveznosti ne prenaša. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je obdavčen cedularno po stopnji 25 %, davčna osnova pa se zmanjša za normirane stroške v višini 10 % doseženih dohodkov ali za dejanske stroške vzdrževanja. Napoved se vloži pri finančni upravi do konca februarja za preteklo leto (Finančna uprava RS).
Sorodni dokumenti
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.