Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov
Pogodba, s katero etažni lastniki uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe: delitev stroškov, rezervni sklad, rabo skupnih delov, namen posameznih delov, pooblastila upravnika in način obveščanja. Zakon jo zahteva od vsake stavbe v etažni lastnini, sklene pa se s soglasjem lastnikov z več kakor tremi četrtinami solastniških deležev.
Na kratko
- Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe (Stanovanjski zakon, 32. člen).
- Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje tudi proti vsakemu novemu etažnemu lastniku (Stvarnopravni zakonik, 116. člen).
- Za sklenitev in spreminjanje pogodbe je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev (Stanovanjski zakon, 29. člen).
- Pogodba uredi zlasti stroške in obveznosti, oblikovanje rezervnega sklada, način rabe skupnih delov, namen uporabe posameznih delov, zavarovanje zgradbe in pooblastila upravnika (Stvarnopravni zakonik, 116. člen).
- Poleg sestavin iz Stvarnopravnega zakonika mora vsebovati še način uporabe posebnih skupnih delov, posebne storitve, nastopanje lastnikov v pravnem prometu, soglasje k spreminjanju rabe stanovanj in način obveščanja (Stanovanjski zakon, 33. člen).
- Stroške upravljanja krijejo etažni lastniki v skladu s solastniškimi deleži, če pogodba ne določa drugače (Stanovanjski zakon, 30. člen).
- Upravnik in rezervni sklad sta obvezna, kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov (Stvarnopravni zakonik, 118. in 119. člen).
- Obratovalni stroški se delijo po merilih pravilnika: po ogrevani površini, na posamezno enoto ali po številu uporabnikov (Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, 25., 26. in 27. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Ugotovite solastniške deleže
Deleži so vpisani v zemljiški knjigi in v elaboratu etažne lastnine. Od njih je odvisno oboje: ali je pogodba sploh sklenjena in kako se delijo stroški (115. člen SPZ, 30. člen SZ-1).
- 2
Zberite soglasje treh četrtin deležev
Za sklenitev pogodbe je potrebno soglasje etažnih lastnikov z več kakor tremi četrtinami solastniških deležev (29. člen SZ-1). Soglasje se lahko zbere s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov (34. člen SZ-1).
- 3
Preverite, da so zajete vse zakonske sestavine
Deset sestavin našteva 116. člen SPZ, pet dodatnih 33. člen SZ-1. Pogodba, ki katero od njih izpusti, ni nična, vprašanje pa ostane neurejeno in zanj velja zakonsko pravilo.
- 4
Podpisano pogodbo izročite upravniku
Upravnik po njej ravna pri obračunu stroškov in pri izvrševanju sklepov. Pogodba učinkuje tudi proti vsakemu novemu etažnemu lastniku (116. člen SPZ), zato jo je smiselno izročiti kupcu ob prodaji stanovanja.
Večstanovanjska stavba
Stavbo označite tako, kot je vpisana v katastru in zemljiški knjigi — po tej oznaki se pogodba veže na konkretno nepremičnino.
Oznaka, s katero je stavba vpisana v zemljiško knjigo in kataster stavb.
Nad dvema etažnima lastnikoma in osmimi posameznimi deli sta upravnik in rezervni sklad obvezna (118. in 119. člen SPZ).
Etažni lastniki
Naštejte podpisnike in njihove solastniške deleže. Pogodba je sklenjena, ko jo podpišejo lastniki z več kakor tremi četrtinami deležev (29. člen SZ-1).
Podatki morajo biti taki, kot so vpisani v zemljiški knjigi.
Mora presegati tri četrtine vseh solastniških deležev.
Skupni deli
Z njimi upravljajo in stroške krijejo le lastniki, ki imajo na njih solastninski delež (31. člen SZ-1). Če takih delov ni, polje pustite prazno.
Raba posameznih delov
Zakonsko pravilo zahteva soglasje lastnikov z več kot polovico deležev in dovoljenje pristojnega organa (14. člen SZ-1).
Posebne omejitve rabe presegajo redno upravljanje; če takega dogovora ni, polje pustite prazno.
Stroški in rezervni sklad
Če tu ničesar ne dogovorite, se stroški delijo po solastniških deležih — tako določa 30. člen SZ-1.
Merila za delitev obratovalnih stroškov določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (22. do 27. člen).
Upravnik, zastopanje in obveščanje
Zavarovanje, storitve in podpis
Če takih storitev ni, polje pustite prazno — člen se tedaj ne izpiše.
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Pogodba o medsebojnih razmerjih etažnih lastnikov večstanovanjske stavbe
1. člen — Pogodbene stranke in predmet pogodbe
Etažni lastniki večstanovanjske stavbe na naslovu , z identifikacijsko oznako , ki ima posameznih delov, sklepajo to pogodbo o medsebojnih razmerjih.
Etažni lastniki, ki to pogodbo sklepajo, so: .
Podpisniki te pogodbe imajo skupaj solastniških deležev na skupnih delih, kar presega tri četrtine vseh solastniških deležev.
S to pogodbo etažni lastniki urejajo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.
2. člen — Skupni deli
Skupni deli stavbe, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, so: .
Solastnina na skupnih delih je neločljivo povezana z lastninsko pravico na posameznem delu in je ni mogoče prenesti ločeno od nje.
Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, razen kjer ta pogodba določa drugače.
3. člen — Uporaba skupnih delov
Etažni lastniki skupne dele uporabljajo tako, da ne ovirajo enake rabe drugih lastnikov in ne povzročajo prekomerne obremenitve skupnih delov.
Za uporabo skupnih delov velja: .
Skupnih delov ni dovoljeno spreminjati, deliti ali oddajati v uporabo tretjim osebam brez sklepa, sprejetega na način iz te pogodbe.
4. člen — Namen uporabe posameznih delov
Posamezni deli stavbe se uporabljajo za: .
Spreminjanje rabe stanovanja v druge namene je dopustno le s soglasjem drugih etažnih lastnikov, danim na način, ki ga določa zakon.
Opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja je .
5. člen — Stroški in obveznosti
Stroški upravljanja in drugi stroški, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, se delijo .
Za plačilo stroškov, ki so posledica veljavno sprejetih sklepov, odgovarjajo etažni lastniki ne glede na to, ali so glasovali proti predlaganemu sklepu.
Obratovalni stroški se delijo po merilih, ki jih določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb: glede na ogrevano oziroma neto površino posamezne enote, v enakem deležu na posamezno enoto ali glede na število uporabnikov posamezne enote.
6. člen — Rezervni sklad
Etažni lastniki oblikujejo rezervni sklad za kritje stroškov vzdrževanja večstanovanjske stavbe.
Mesečno vplačilo v rezervni sklad znaša ; sredstva se vodijo na računu .
Sredstva rezervnega sklada se porabijo za dela iz načrta vzdrževanja, ki ga etažni lastniki sprejmejo za obdobje najmanj enega in največ petih let in ga pripravi upravnik.
7. člen — Upravnik in njegova pooblastila
Posle upravljanja večstanovanjske stavbe opravlja upravnik .
Upravnik zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja, izvršuje njihove sklepe in skrbi za obratovanje in vzdrževanje stavbe.
Poleg pooblastil, ki jih ima po zakonu, ima upravnik še naslednja pooblastila: .
Določitev in razrešitev upravnika sta posel rednega upravljanja; zanju je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
8. člen — Nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu
V pravnem prometu etažni lastniki nastopajo takole: .
Posle, ki presegajo dana pooblastila, sklene upravnik šele na podlagi sklepa etažnih lastnikov, sprejetega na način iz te pogodbe.
9. člen — Zavarovanje stavbe
Skupni deli stavbe se zavarujejo v naslednjem obsegu: .
Zavarovalno pogodbo v imenu in za račun etažnih lastnikov sklene upravnik; premija se deli enako kot drugi stroški upravljanja.
10. člen — Obveščanje etažnih lastnikov
Etažni lastniki se o zadevah upravljanja obveščajo .
Vabila na zbor lastnikov, predlogi sklepov, letno poročilo in obračun se štejejo za vročene, ko so sporočeni na dogovorjeni način.
11. člen — Hišni red
Hišni red, s katerim so določena temeljna pravila sosedskega sožitja v stavbi, .
Hišni red zavezuje etažne lastnike, najemnike in druge uporabnike posameznih delov.
12. člen — Odločanje in spremembe pogodbe
O poslih rednega upravljanja odločajo etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
Za spremembo te pogodbe je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev.
Etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov.
Če soglasje ni doseženo, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, predlagajo, da o zadevi odloči sodišče v nepravdnem postopku.
13. člen — Končne določbe
Ta pogodba je sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
Etažni lastnik, ki posamezni del odsvoji, je dolžan novega lastnika seznaniti s to pogodbo in mu izročiti njen izvod.
Kar s to pogodbo ni urejeno, se ureja neposredno po Stvarnopravnem zakoniku, Stanovanjskem zakonu in predpisih, izdanih na njuni podlagi.
Pogodba je sestavljena v toliko izvodih, da prejme vsak podpisnik po enega, en izvod pa se izroči upravniku.
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Pogodba je sklenjena, ko jo podpišejo etažni lastniki z več kakor tremi četrtinami solastniških deležev (29. člen SZ-1). Podpise več lastnikov je smiselno zbrati na priloženi podpisni listi, na kateri je zapisano besedilo pogodbe (34. člen SZ-1).
- Zakon za to pogodbo predpisuje samo pisno obliko; notarske overitve podpisov ne zahteva (116. člen SPZ).
- Pogodba učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku (116. člen SPZ). Kupec posameznega dela je nanjo vezan tudi, če je ni podpisal.
- Upravnik in rezervni sklad sta obvezna, kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov (118. in 119. člen SPZ).
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca te pogodbe ni; v stavbah z zapletenimi razmerji ali s posebnimi skupnimi deli naj pogodbo pregleda odvetnik ali notar.
Na čem stoji ta dokument
Členi pogodbe izhajajo iz spodaj navedenih predpisov.
Stvarnopravni zakonik, 105. člen
Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Solastnina skupnih delov je neločljivo povezana z lastnino posameznega dela.
Stvarnopravni zakonik, 115. člen
Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače.
Stvarnopravni zakonik, 116. člen
Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti opredelitev stroškov in obveznosti, oblikovanje rezervnega sklada, posebne omejitve pri uporabi posameznih delov, način uporabe skupnih delov, namen uporabe posameznih delov, nastopanje v pravnem prometu, način upravljanja skupnih delov, zavarovanje zgradbe in pooblastila upravnika. Pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
Stvarnopravni zakonik, 118. člen
Kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, morajo etažni lastniki določiti upravnika, ki zastopa lastnike v poslih upravljanja in izvršuje njihove sklepe.
Stvarnopravni zakonik, 119. člen
Kadar ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, je oblikovanje rezervnega sklada obvezno.
Etažni lastnik lahko stanovanje uporablja tudi za opravljanje dovoljene dejavnosti v delu stanovanja, če pridobi soglasja etažnih lastnikov, katerih solastniški delež predstavlja več kot polovico etažne lastnine, in dovoljenje pristojnega organa.
Stanovanjski zakon, 25. člen
Za posle rednega upravljanja večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev. Med posle rednega upravljanja štejejo zlasti obratovanje in vzdrževanje stavbe.
Stanovanjski zakon, 26. člen
Etažni lastniki sprejmejo načrt vzdrževanja za obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik. V njem določijo vzdrževalna dela in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.
Stanovanjski zakon, 27. člen
Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi.
Stanovanjski zakon, 29. člen (v besedilu novele SZ-1E)
O sklenitvi in spreminjanju pogodbe o medsebojnih razmerjih odločajo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev. Kadar soglasje ni doseženo, lahko lastniki z več kot polovico solastniških deležev predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Stanovanjski zakon, 30. člen
Etažni lastniki so odgovorni za plačilo stroškov upravljanja in drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.
Stanovanjski zakon, 31. člen
S posebnimi skupnimi deli upravljajo etažni lastniki, ki imajo solastninski delež na teh delih. Enako velja za odgovornost za kritje vseh stroškov na teh delih.
Stanovanjski zakon, 32. člen
Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe.
Stanovanjski zakon, 33. člen
Pogodba vsebuje poleg sestavin po stvarnopravnem zakoniku še način uporabe posebnih skupnih delov, posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja stavbe, nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu, soglasje ostalih lastnikov k spreminjanju rabe stanovanj v druge namene in način obveščanja o zadevah upravljanja.
Stanovanjski zakon, 34. člen
O poslih upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov.
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, 22. člen
Določa merila za delitev obratovalnih stroškov med posamezne enote večstanovanjske stavbe.
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, 25. in 26. člen
Del obratovalnih stroškov se deli glede na ogrevano oziroma neto površino posamezne enote, del pa v enakem deležu na posamezno enoto stavbe.
Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, 27. člen
Stroški, ki so odvisni od uporabe, se delijo glede na število uporabnikov posamezne enote.
Pogosta vprašanja
Ali obstaja uraden obrazec pogodbe o medsebojnih razmerjih?
Ne. Uradnega obrazca ali objavljenega uradnega vzorca te pogodbe ni. Obvezne sestavine pa določata zakona: 116. člen Stvarnopravnega zakonika in 33. člen Stanovanjskega zakona, besedilo pa sestavijo etažni lastniki sami.
Koliko etažnih lastnikov mora pogodbo podpisati?
Tisti, ki imajo skupaj več kakor tri četrtine solastniških deležev. Tako določa 29. člen Stanovanjskega zakona po noveli SZ-1E; soglasje vseh lastnikov torej ni potrebno. Enak delež je potreben tudi za vsako poznejšo spremembo pogodbe.
Ali mora biti pogodba notarsko overjena?
Ne. Stvarnopravni zakonik v 116. členu zahteva samo pisno obliko in overitve podpisov ne predpisuje. Podpisi se lahko zbirajo tudi s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepa (34. člen Stanovanjskega zakona).
Ali pogodba velja tudi za tistega, ki stanovanje kupi pozneje?
Da. Pogodba o medsebojnih razmerjih učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku (116. člen Stvarnopravnega zakonika). Kupec stanovanja je nanjo vezan, tudi če je ni podpisal.
V kakšnem roku je treba pogodbo skleniti?
Stanovanjski zakon v 32. členu roka ne določa. Določa le, da jo morajo etažni lastniki skleniti; obveznost velja za vsako večstanovanjsko stavbo v etažni lastnini in traja, dokler pogodba ni sklenjena.
Kaj, če se etažni lastniki ne morejo dogovoriti?
Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko predlagajo, da o zadevi odloči sodišče v nepravdnem postopku; to velja tudi za spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih (29. člen Stanovanjskega zakona).
Ali moramo imeti upravnika in rezervni sklad?
Da, kadar ima stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Upravnika zahteva 118. člen, rezervni sklad pa 119. člen Stvarnopravnega zakonika. V manjših stavbah oboje ni obvezno, lastniki pa morajo naloge upravljanja vseeno opraviti sami.
Ali je ta obrazec brezplačen?
Da, v celoti in brez registracije. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Večstanovanjske stavbe.