Orodje
Stroški nakupa nepremičnine
Koliko je treba plačati poleg cene: davek, provizija agencije, notarska overitev in sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo — vsaka postavka z navedbo predpisa in tega, kdo jo po zakonu plača.
Koliko stane nakup nepremičnine poleg cene?
Pri rabljeni nepremičnini za 200.000,00 € je v našem primeru na kupca prenesena osnovna overitev enega podpisa (76,86 € z DDV) in sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo (172,80 €); če sodeluje agencija s štiriodstotno provizijo, se prišteje še ta. Skupaj je to 10.009,66 € oziroma 5,00 % cene, brez agencije pa 249,66 €. Davek na promet nepremičnin v višini 2 % je po zakonu breme prodajalca, čeprav se stranki pogosto dogovorita drugače. Pri izbrani obdavčeni novogradnji je DDV že del vnesene končne cene in se ne prišteje ponovno. Davčno obravnavo konkretnega posla preverite posebej.
Stroški po ceni nepremičnine
Rabljena nepremičnina, davek plača prodajalec, brez agencije.
| Cena | Notar (z DDV) | Sodna taksa | Kupec skupaj | Davek (prodajalec) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000,00 € | 31,72 € | 118,80 € | 150,52 € | 1000,00 € |
| 100.000,00 € | 63,44 € | 136,80 € | 200,24 € | 2000,00 € |
| 150.000,00 € | 63,44 € | 154,80 € | 218,24 € | 3000,00 € |
| 200.000,00 € | 76,86 € | 172,80 € | 249,66 € | 4000,00 € |
| 300.000,00 € | 103,70 € | 208,80 € | 312,50 € | 6000,00 € |
| 500.000,00 € | 139,08 € | 280,80 € | 419,88 € | 10.000,00 € |
Provizija ni vključena v to tabelo. V kalkulator vnesite dogovorjeni odstotek brez DDV. Tabela ne zajema vseh možnih notarskih in drugih storitev.
Kaj pravijo predpisi
Davek na promet nepremičnin. Stopnja 2 % od davčne osnove, zavezanec je prodajalec; kalkulator kot osnovo uporabi vneseno ceno, dejansko davčno osnovo pa preveri FURS. Napoved v 15 dneh, plačilo v 30 dneh po odločbi (ZDPN-2, 5., 8., 9., 11. in 12. člen).
DDV pri novogradnji. Pri prvem prenosu nove stavbe se namesto davka na promet obračuna DDV — 9,5 % za stanovanja v okviru socialne politike, sicer 22 %.
Agencija. Upošteva se dogovorjeno plačilo po pogodbi o posredovanju. Nekdanja zakonska omejitev 4 % ne velja več; sodni odločbi iz let 2023 in 2025 sta omejitev razveljavili.
Notar. Za vpis v zemljiško knjigo je potreben overjen podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu. Prikazana je osnovna overitev enega podpisa po tarifni številki 8/1–2 s prištetim DDV; dodatne storitve niso vključene.
Sodna taksa. Vknjižba lastninske pravice: tarifna številka 91011, količnik 0,3 od takse po 17. členu ZST-1, ki narašča z vrednostjo nepremičnine. Vknjižba drugih pravic (na primer hipoteke) je 50 evrov.
Pogosta vprašanja
- Kdo plača davek na promet nepremičnin?
- Po zakonu prodajalec (5. člen ZDPN-2), stopnja je 2 % od davčne osnove (9. člen). V praksi se stranki pogosto dogovorita, da ga plača kupec — v tem primeru ima kupec v odmernem postopku položaj stranke (6. člen). Napoved je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, davek pa plačati v 30 dneh po vročitvi odločbe.
- Od katere vrednosti se odmeri davek?
- FURS navaja prodajno vrednost, če ustreza primerljivi tržni vrednosti nepremičnine. Pravilo o 80 % posplošene tržne vrednosti je bilo razveljavljeno leta 2016. Kalkulator kot predpostavko uporabi vneseno ceno; odmera FURS je lahko drugačna.
- Kdaj se plača DDV namesto davka na promet nepremičnin?
- Pri prvem prenosu nove stavbe. Za stanovanjske nepremičnine v okviru socialne politike velja nižja stopnja 9,5 %, sicer 22 %. DDV je pri novogradnji praviloma že vštet v oglaševano ceno, zato ga izračun izlušči iz cene in ne prišteva.
- Koliko sme zaračunati nepremičninska agencija?
- Plačilo preverite v pogodbi o posredovanju, skupaj z DDV in tem, kdo je naročnik. Ustavno sodišče je leta 2025 dokončno razveljavilo zakonsko omejitev iz prvega in drugega odstavka 5. člena ZNPosr. Vrednost 4 % v našem primeru je predpostavka, ne veljavna zakonska zgornja meja.
- Koliko stane notar pri nakupu?
- Osnovna overitev enega podpisa se vrednoti po tarifni številki 8/1–2 Notarske tarife: pri 200.000 EUR znaša 63,00 € brez DDV. Izračun vključuje samo to osnovno storitev. Dodatne preveritve, sestavo pogodbe in zemljiškoknjižnega predloga ter druge izdatke preverite pri notarju.
- Koliko je sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo?
- Vknjižba lastninske pravice se odmeri po tarifni številki 91011 s količnikom 0,3 od takse po 17. členu ZST-1, torej glede na vrednost nepremičnine. Pri 200.000,00 € je to 172,80 €, pri 100.000,00 € pa 136,80 €.
- Koliko skupaj stane nakup poleg cene?
- Pri rabljeni nepremičnini za 200.000,00 €, kjer davek plača prodajalec in agencija zaračuna 4 %, ob predpostavki, da kupec plača navedene storitve, znašajo vključeni dodatni stroški 10.009,66 € oziroma 5,00 % cene. Brez agencije je to 249,66 €. Izračun ne zajema stroškov kredita, zavarovanja in vpisa hipoteke.
- Ali se vpisani podatki kam pošiljajo?
- Ne. Izračun teče v vašem brskalniku; strežnik zneskov ne prejme in ne shrani.
Posodobljene podlage: FURS — nakup in prodaja, Ustavno sodišče — provizije (2025). Viri: ZDPN-2, ZNPosr in ZNPosr-C, ZST-1, Veljavna notarska tarifa. Izračun je pripomoček in ne pravni ali davčni nasvet; odmero opravi finančna uprava, takso odmeri sodišče.
Naprej: cene nepremičnin iz evidence trga, pogodbe in obrazci (prodajna pogodba, zemljiškoknjižno dovolilo), UPN QR za plačilo, DDV kalkulator.