Orodje
Stroški nakupa nepremičnine
Koliko je treba plačati poleg cene: davek, provizija agencije, notarska overitev in sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo — vsaka postavka z navedbo predpisa in tega, kdo jo po zakonu plača.
Koliko stane nakup nepremičnine poleg cene?
Pri rabljeni nepremičnini za 200.000,00 € kupca doletijo notarska overitev podpisa (84,18 € z DDV) in sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo (172,80 €); če sodeluje agencija s štiriodstotno provizijo, se prišteje še ta. Skupaj je to 10.016,98 € oziroma 5,01 % cene, brez agencije pa le 256,98 €. Davek na promet nepremičnin v višini 2 % je po zakonu breme prodajalca, čeprav se stranki pogosto dogovorita drugače. Pri novogradnji davka na promet ni — namesto njega je v ceni DDV.
Stroški po ceni nepremičnine
Rabljena nepremičnina, davek plača prodajalec, brez agencije.
| Cena | Notar (z DDV) | Sodna taksa | Kupec skupaj | Davek (prodajalec) |
|---|---|---|---|---|
| 50.000,00 € | 45,14 € | 118,80 € | 163,94 € | 1000,00 € |
| 100.000,00 € | 84,18 € | 136,80 € | 220,98 € | 2000,00 € |
| 150.000,00 € | 84,18 € | 154,80 € | 238,98 € | 3000,00 € |
| 200.000,00 € | 84,18 € | 172,80 € | 256,98 € | 4000,00 € |
| 300.000,00 € | 84,18 € | 208,80 € | 292,98 € | 6000,00 € |
| 500.000,00 € | 84,18 € | 280,80 € | 364,98 € | 10.000,00 € |
Z agencijo se stroški kupca povečajo za do 4 % cene z DDV, kar je pri 200.000,00 € največja postavka med vsemi.
Kaj pravijo predpisi
Davek na promet nepremičnin. Stopnja 2 % od davčne osnove, zavezanec je prodajalec; osnova je prodajna cena, razen če je ta za več kot petino nižja od posplošene tržne vrednosti — takrat je osnova 80 % te vrednosti. Napoved v 15 dneh, plačilo v 30 dneh po odločbi (ZDPN-2, 5., 8., 9., 11. in 12. člen).
DDV pri novogradnji. Pri prvem prenosu nove stavbe se namesto davka na promet obračuna DDV — 9,5 % za stanovanja v okviru socialne politike, sicer 22 %.
Agencija. Največ 4 % pogodbene cene; pogodba o posredovanju in določba pogodbe, ki temu nasprotujeta, sta nični. Če provizijo plačata obe stranki, se razdeli (ZNPosr, 5. člen).
Notar. Za vpis v zemljiško knjigo je potreben overjen podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu. Pristojbina je odvisna od vrednosti (Priloga 1 notarske tarife) in se poveča za DDV.
Sodna taksa. Vknjižba lastninske pravice: tarifna številka 91011, količnik 0,3 od takse po 17. členu ZST-1, ki narašča z vrednostjo nepremičnine. Vknjižba drugih pravic (na primer hipoteke) je 50 evrov.
Pogosta vprašanja
- Kdo plača davek na promet nepremičnin?
- Po zakonu prodajalec (5. člen ZDPN-2), stopnja je 2 % od davčne osnove (9. člen). V praksi se stranki pogosto dogovorita, da ga plača kupec — v tem primeru ima kupec v odmernem postopku položaj stranke (6. člen). Napoved je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti, davek pa plačati v 30 dneh po vročitvi odločbe.
- Od katere vrednosti se odmeri davek?
- Od prodajne cene. Če je ta za več kot 20 % nižja od posplošene tržne vrednosti nepremičnine, je davčna osnova 80 % posplošene tržne vrednosti; zavezanec lahko namesto tega zahteva upoštevanje ocenjene posamične tržne vrednosti, a cenitev plača sam (8. člen ZDPN-2).
- Kdaj se plača DDV namesto davka na promet nepremičnin?
- Pri prvem prenosu nove stavbe. Za stanovanjske nepremičnine v okviru socialne politike velja nižja stopnja 9,5 %, sicer 22 %. DDV je pri novogradnji praviloma že vštet v oglaševano ceno, zato ga izračun izlušči iz cene in ne prišteva.
- Koliko sme zaračunati nepremičninska agencija?
- Največ 4 % pogodbene cene pri nakupu ali prodaji iste nepremičnine (5. člen ZNPosr). Nekdanja izjema za nepremičnine pod 10.000 evrov je bila z novelo ZNPosr-C leta 2019 črtana. Če je dogovorjeno, da provizijo plačata obe stranki, se znesek razdeli; pogodba, ki je v nasprotju s tem, je nična.
- Koliko stane notar pri nakupu?
- Overitev podpisa prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu — brez tega vpis v zemljiško knjigo ni mogoč — se zaračuna po Prilogi 1 notarske tarife glede na vrednost: od 5 evrov pri majhnih vrednostih do 69,00 € nad 84.915 evri, povečano za DDV. Sestava pogodbe pri notarju ali odvetniku je ločena storitev in ni obvezna.
- Koliko je sodna taksa za vpis v zemljiško knjigo?
- Vknjižba lastninske pravice se odmeri po tarifni številki 91011 s količnikom 0,3 od takse po 17. členu ZST-1, torej glede na vrednost nepremičnine. Pri 200.000,00 € je to 172,80 €, pri 100.000,00 € pa 136,80 €.
- Koliko skupaj stane nakup poleg cene?
- Pri rabljeni nepremičnini za 200.000,00 €, kjer davek plača prodajalec in agencija zaračuna 4 %, kupca doletijo stroški 10.016,98 € oziroma 5,01 % cene. Brez agencije je to 256,98 €. Izračun ne zajema stroškov kredita, zavarovanja in vpisa hipoteke.
- Ali se vpisani podatki kam pošiljajo?
- Ne. Izračun teče v vašem brskalniku; strežnik zneskov ne prejme in ne shrani.
Viri: ZDPN-2, ZNPosr in ZNPosr-C, ZST-1, Priloga 1 notarske tarife. Izračun je pripomoček in ne pravni ali davčni nasvet; odmero opravi finančna uprava, takso odmeri sodišče.
Naprej: cene nepremičnin iz evidence trga, pogodbe in obrazci (prodajna pogodba, zemljiškoknjižno dovolilo), UPN QR za plačilo, DDV kalkulator.