Prodajna pogodba za kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo
Pogodba, s katero prodajalec prenese lastninsko pravico na kmetijskem zemljišču, gozdu ali kmetiji na kupca, ki je pravočasno sprejel objavljeno ponudbo. Sklene se po izteku 15-dnevnega roka za sprejem ponudbe in učinkuje šele, ko posel odobri upravna enota.
Na kratko
- Pogodba mora biti pisna; ustno sklenjena je nična (Obligacijski zakonik, 52. in 55. člen).
- Pred prodajo mora prodajalec ponudbo objaviti na oglasni deski upravne enote; rok za sprejem je 15 dni od objave (ZKZ, 20. člen).
- Prodati je mogoče samo cel lastninski ali solastninski delež, ne dela parcele (ZKZ, 17.a člen).
- Kupca izbere zakon, ne prodajalec: vrstni red predkupnih upravičencev določa 23. člen ZKZ.
- Pogodba učinkuje šele z odobritvijo upravne enote; brez nje ni vpisa v zemljiško knjigo (ZKZ, 19. in 22. člen).
- Podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti notarsko overjen (ZZK-1, 31. člen).
- Davek na promet nepremičnin plača prodajalec, napoved odda v 15 dneh po sklenitvi (ZDPN-2, 5. in 11. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Ponudba je bila objavljena, rok je potekel
Prodajalec je ponudbo predložil upravni enoti, ta jo je objavila na oglasni deski in na portalu eUprava. Rok za sprejem ponudbe je 15 dni od objave (20. člen ZKZ). Pogodba se sklepa po izteku tega roka.
- 2
Kupec mora biti tisti, ki mu pripada prednost
Če je ponudbo sprejelo več oseb, ima prednost tisti, ki je višje v vrstnem redu predkupnih upravičencev po 23. členu ZKZ. Pogodba s kupcem, ki je v vrstnem redu nižje, je razlog za zavrnitev odobritve.
- 3
Pogodba učinkuje šele z odobritvijo
Posel je sklenjen pod odložnim pogojem odobritve upravne enote (21. člen ZKZ). Vlogo za odobritev je treba vložiti najpozneje v 30 dneh po poteku roka za sprejem ponudbe (22. člen ZKZ); obrazec je na eUpravi.
- 4
Šele nato overitev in zemljiška knjiga
Podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu lahko notar overi šele na podlagi pravnomočne odločbe upravne enote in ob dokazu o plačanem davku. Brez vpisa v zemljiško knjigo lastninska pravica ne preide.
Prodajalec
Podatki morajo biti taki, kot so vpisani v zemljiški knjigi — sicer vpisa ni mogoče opraviti.
Za vpis v zemljiško knjigo je nujna (32. člen ZZK-1).
Kupec
Vrstni red predkupnih upravičencev določa 23. člen ZKZ. Napačna uvrstitev je razlog za zavrnitev odobritve.
Nepremičnina
Kadar pogodba zajema več parcel, jih naštejte v enem polju, vsako v svojo vrstico.
Nepremičnina mora biti označena z identifikacijskim znakom iz zemljiške knjige (31. člen ZZK-1).
Predmet prodaje je lahko le cel lastninski ali solastninski delež (17.a člen ZKZ).
Cena in plačilo
Kupnina se mora ujemati s ceno iz objavljene ponudbe. Drugačna cena pomeni, da promet ni potekal po zakonu, in je razlog za zavrnitev odobritve.
Zavezanec je po zakonu prodajalec (5. člen ZDPN-2). Če plačilo prevzame kupec, ta pridobi položaj stranke v davčnem postopku (6. člen).
Izročitev in podpis
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Prodajna pogodba za kmetijsko zemljišče, gozd oziroma kmetijo
1. člen — Pogodbeni stranki
Prodajalec: , , EMŠO oziroma matična številka ,
in kupec: , , EMŠO oziroma matična številka ,
skleneta naslednjo prodajno pogodbo.
2. člen — Predmet pogodbe
Prodajalec je lastnik naslednje nepremičnine: .
Vrsta zemljišča: . Prodaja se delež .
Prodajalec prodaja, kupec pa kupuje navedeno nepremičnino v obsegu in stanju, kot je opisano v tem členu.
3. člen — Postopek po Zakonu o kmetijskih zemljiščih
Prodajalec je ponudbo za prodajo predložil Upravni enoti , ki jo je objavila na oglasni deski in na enotnem državnem portalu eUprava pod številko .
Kupec je ponudbo sprejel pravočasno, v roku 15 dni od objave, in sicer kot .
Stranki soglašata, da je bil postopek izpeljan na način, ki ga določa Zakon o kmetijskih zemljiščih, in da je pri sklenitvi te pogodbe upoštevan prednostni vrstni red predkupnih upravičencev.
4. člen — Kupnina
Kupnina za nepremičnino iz 2. člena te pogodbe znaša EUR (z besedo: ).
Kupnina je enaka ceni iz objavljene ponudbe.
Kupec plača kupnino na transakcijski račun prodajalca , in sicer .
5. člen — Odložni pogoj odobritve
Ta pogodba je sklenjena pod odložnim pogojem odobritve pravnega posla s strani upravne enote. Pravni posel začne učinkovati z dnem pravnomočnosti odločbe o odobritvi.
Vlogo za odobritev pravnega posla vloži kupec pri Upravni enoti najpozneje v 30 dneh po poteku roka za sprejem ponudbe.
Če upravna enota odobritev pravnomočno zavrne, ta pogodba ne učinkuje in sta stranki prosti vseh obveznosti iz nje; morebitna že plačana kupnina se vrne brez obresti v osmih dneh.
6. člen — Izročitev in prevzem
Prodajalec izroči nepremičnino kupcu v posest .
Z dnem izročitve preidejo na kupca koristi in bremena nepremičnine ter nevarnost naključnega uničenja ali poškodovanja.
Prodajalec jamči, da je nepremičnina prosta bremen, dolgov, zastavnih pravic in pravic tretjih oseb, razen tistih, ki so vpisane v zemljiški knjigi in s katerimi je kupec seznanjen.
7. člen — Davek in stroški
Davek na promet nepremičnin po stopnji 2 % plača . Napoved za odmero davka je treba vložiti pri finančnem uradu v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti.
Pri prometu s kmetijskimi zemljišči nastane davčna obveznost, ko je zavezancu vročena pravnomočna odločba upravne enote o odobritvi pravnega posla.
Stroške overitve podpisa, sestave listine in vpisa v zemljiško knjigo nosi kupec, če se stranki ne dogovorita drugače.
8. člen — Zemljiškoknjižno dovolilo
Prodajalec , EMŠO oziroma matična številka , izrecno in nepogojno dovoljuje, da se pri nepremičnini iz 2. člena te pogodbe vknjiži lastninska pravica v korist kupca , EMŠO oziroma matična številka , v deležu .
To dovolilo prodajalec izstavi in podpiše po plačilu celotne kupnine. Podpis prodajalca na tem dovolilu mora biti overjen.
9. člen — Končne določbe
Ta pogodba je sklenjena v pisni obliki in velja, ko jo podpišeta obe stranki ter ko je izpolnjen odložni pogoj iz 5. člena.
Morebitne spremembe in dopolnitve te pogodbe so veljavne samo v pisni obliki.
Morebitne spore iz te pogodbe stranki rešujeta sporazumno; če to ni mogoče, je pristojno stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.
Pogodba je sestavljena v štirih enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po dva.
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu lahko notar overi šele na podlagi pravnomočne odločbe upravne enote o odobritvi posla (22. člen ZKZ) in ob dokazu o plačanem davku (15. člen ZDPN-2).
- Vlogo za odobritev pravnega posla je treba vložiti najpozneje v 30 dneh po poteku 15-dnevnega roka za sprejem ponudbe. Kdor rok zamudi, izgubi položaj stranke v postopku odobritve.
- Če pogodbo med seboj sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja, mora biti sklenjena v obliki notarskega zapisa (64. člen Družinskega zakonika); pogodba, ki ni, je nična.
- Lastninska pravica preide šele z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen SPZ), ne s podpisom pogodbe.
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega vzorca prodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče ni; pri poslih večje vrednosti ali v zapletenih razmerjih naj pogodbo pregleda odvetnik ali notar.
Na čem stoji ta dokument
Členi pogodbe izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.
Obligacijski zakonik, 52. člen
Pogodba, s katero se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki. Pogodba, ki ni v predpisani obliki, je nična (55. člen).
Zakon o kmetijskih zemljiščih, 17.a člen
Predmet prodaje je lahko le cel lastninski ali solastninski delež zemljišča, gozda ali kmetije.
Zakon o kmetijskih zemljiščih, 20. člen
Ponudba se predloži upravni enoti in vsebuje parcelno številko, katastrsko občino, površino, ceno in druge prodajne pogoje. Rok za sprejem ponudbe je 15 dni od objave na oglasni deski.
Zakon o kmetijskih zemljiščih, 21. člen, tretji odstavek
Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote.
Zakon o kmetijskih zemljiščih, 22. člen
Vloga za odobritev pravnega posla se vloži pri upravni enoti najpozneje v 30 dneh po poteku roka za sprejem ponudbe. Overitev podpisa na zemljiškoknjižnem dovolilu je mogoča šele na podlagi pravnomočne odločbe.
Zakon o kmetijskih zemljiščih, 23. člen
Določa vrstni red predkupnih upravičencev: solastnik, mejaš kmet, zakupnik, drug kmet, kmetijska organizacija ali s.p., Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS.
Stvarnopravni zakonik, 23. člen
Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na dovolilu mora biti overjen.
Stvarnopravni zakonik, 49. člen
Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine z zemljiškoknjižnim dovolilom.
Zakon o zemljiški knjigi, 31. člen
Nepremičnina mora biti v listini označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiško knjigo.
Zakon o davku na promet nepremičnin, 5. in 9. člen
Zavezanec za davek je prodajalec. Stopnja je 2 % od davčne osnove. Kupec pridobi položaj stranke v postopku, kadar pogodbeno prevzame plačilo davka (6. člen).
Zakon o davku na promet nepremičnin, 11. in 15. člen
Napoved za odmero se vloži v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti. Brez dokaza o plačanem davku podpisov na pogodbi ni mogoče overiti.
Pogodbe glede premoženjskih pravic, ki jih med seboj sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja, morajo biti sklenjene v obliki notarskega zapisa.
Pogosta vprašanja
Ali obstaja uraden vzorec kupoprodajne pogodbe za kmetijsko zemljišče?
Ne. Uradni obrazci obstajajo za ponudbo, za izjavo o sprejemu ponudbe in za vlogo za odobritev pravnega posla, za samo pogodbo pa ne. Obliko in obvezne sestavine določa zakon, besedilo pa sestavita stranki sami.
Ali moram prodajo kmetijskega zemljišča objaviti na upravni enoti?
Da. Ponudba za prodajo se objavi na oglasni deski upravne enote in na portalu e-Uprava. Rok za sprejem je 15 dni od objave. Prodaja mimo objave ni veljavna.
Komu moram prodati, če se na ponudbo javi več kupcev?
Vrstni red določa 23. člen Zakona o kmetijskih zemljiščih: najprej solastnik, nato mejaš, nato kmet, ki mu kmetijstvo pomeni glavno dejavnost, nato Sklad kmetijskih zemljišč. Prodajalec med enakovrednimi upravičenci izbere sam.
Kdaj pogodba začne veljati?
Ko jo odobri upravna enota. Do odobritve je sklenjena pod odložnim pogojem; brez odobritve zemljiška knjiga vpisa ne opravi.
Kdo plača davek na promet nepremičnin?
Prodajalec. Napoved odda finančni upravi v 15 dneh po sklenitvi pogodbe; stopnja je 2 % od kupnine.
Ali moram k notarju?
Overiti je treba podpis prodajalca na zemljiškoknjižnem dovolilu. Sama pogodba je lahko sklenjena brez notarja, razen kadar je pogodbenik oseba, ki ne more sama skrbeti za svoje koristi.
Ali je ta obrazec brezplačen?
Da, v celoti in brez registracije. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Kmetijstvo in gozd.