Preskoči na vsebino

Aneks k najemni pogodbi

Pisni dodatek, s katerim najemodajalec in najemnik sporazumno spremenita že sklenjeno najemno pogodbo — najemnino, trajanje razmerja, osebe, ki uporabljajo stanovanje, ali delitev obratovalnih stroškov. Pogodbe ne nadomesti: kar aneks ne spremeni, ostane v veljavi nespremenjeno.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuVzorec, ne uradni obrazec

Kako poteka postopek

  1. 1

    Najprej preberite, kaj o spremembah določa vaša pogodba

    Marsikatera najemna pogodba določa, da so spremembe veljavne samo v pisni obliki, ali pa vnaprej ureja usklajevanje najemnine. Tak dogovor zavezuje obe stranki (54. člen Obligacijskega zakonika) in aneks mora biti z njim skladen.

  2. 2

    Spremenite samo tisto, kar se res spreminja

    Aneks ni nova pogodba. Navede pogodbo, na katero se nanaša, in spremeni le posamezne določbe; vse ostalo ostane v veljavi. Po spremembi morajo biti še vedno dogovorjene vse bistvene sestavine iz 91. člena Stanovanjskega zakona.

  3. 3

    Zapišite vse, o čemer sta se dogovorila

    Pri pogodbi, sklenjeni v posebni obliki, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo (56. člen Obligacijskega zakonika). Kar ostane pri ustnem dogovoru, med strankama ne velja.

  4. 4

    Podpišeta obe stranki, vsaka dobi svoj izvod

    Aneks je sklenjen, ko listino podpišejo vsi, ki se z njo zavezujejo (57. člen Obligacijskega zakonika). Enak učinek ima način sporočanja, ki ohrani zapis besedila neokrnjen in omogoča preverjanje izvora.

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 7

Pregled korakov

Najemna pogodba, ki se spreminja

Več informacij

Aneks mora nedvoumno povedati, katero pogodbo spreminja. Podatki naj bodo prepisani iz same pogodbe.

Zakaj je to potrebno?

Kadar je to prvi aneks k tej pogodbi, vpišite 1.

Zakaj je to potrebno?

Opis stanovanja in identifikacijska oznaka iz katastra stavb sta bistveni sestavini najemne pogodbe (91. člen SZ-1).

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Aneks k najemni pogodbi

1. člen — Pogodbeni stranki in pogodba, ki se spreminja

Najemodajalec: ________________, ________________, davčna številka ________________,

in najemnik: ________________, ________________, davčna številka ________________,

skleneta aneks št. ________________ k najemni pogodbi, sklenjeni dne ________________, oznaka pogodbe ________________.

Predmet najemne pogodbe je: ________________.

2. člen — Namen aneksa

Stranki sporazumno spreminjata najemno pogodbo iz uvodnega člena tega aneksa tako, kot je določeno v nadaljevanju.

Ta aneks je sestavni del najemne pogodbe. Določbe najemne pogodbe, ki jih ta aneks ne spreminja, ostanejo v veljavi nespremenjene.

3. člen — Veljavnost aneksa

Ta aneks začne veljati ________________, sklenjen pa je, ko ga podpišeta obe stranki.

Aneks je sklenjen v pisni obliki. Njegove spremembe in dopolnitve so veljavne samo v pisni obliki.

Kar ni izraženo v najemni pogodbi ali v tem aneksu, med strankama ne velja.

Aneks je sestavljen v dveh enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po enega.

Kraj in datum: ________________, ________________

Najemodajalec

Najemnik

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Uradnega obrazca aneksa k najemni pogodbi ni. Na portalu eUprava obstaja le vloga, s katero najemnik javnega ali neprofitnega stanovanja od stanovanjskega sklada zahteva sklenitev aneksa; sam aneks sestavita stranki.
  • Če najemna pogodba določa, da so spremembe veljavne samo v pisni obliki, ustni dogovor ne učinkuje (54. člen Obligacijskega zakonika).
  • Pri pogodbi, sklenjeni v posebni obliki, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo (56. člen Obligacijskega zakonika) — vsak dogovor zapišite v aneks.
  • Pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, je kljub pomanjkanju oblike veljavna, če sta jo stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili (58. člen Obligacijskega zakonika). Na to se ni pametno zanašati vnaprej.
  • Če se najemnina zviša, se poviša tudi davčna osnova najemodajalca: dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se odmeri po stopnji 25 odstotkov (135.č člen Zakona o dohodnini), napoved pa se vloži do 28. februarja za preteklo leto.
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Pri najemu poslovnih prostorov, pri daljših razmerjih in pri sporni zgodovini razmerja naj aneks pregleda odvetnik ali notar.

Aneks k najemni pogodbi

1. člen — Pogodbeni stranki in pogodba, ki se spreminja

Najemodajalec: ________________, ________________, davčna številka ________________,

in najemnik: ________________, ________________, davčna številka ________________,

skleneta aneks št. ________________ k najemni pogodbi, sklenjeni dne ________________, oznaka pogodbe ________________.

Predmet najemne pogodbe je: ________________.

2. člen — Namen aneksa

Stranki sporazumno spreminjata najemno pogodbo iz uvodnega člena tega aneksa tako, kot je določeno v nadaljevanju.

Ta aneks je sestavni del najemne pogodbe. Določbe najemne pogodbe, ki jih ta aneks ne spreminja, ostanejo v veljavi nespremenjene.

3. člen — Veljavnost aneksa

Ta aneks začne veljati ________________, sklenjen pa je, ko ga podpišeta obe stranki.

Aneks je sklenjen v pisni obliki. Njegove spremembe in dopolnitve so veljavne samo v pisni obliki.

Kar ni izraženo v najemni pogodbi ali v tem aneksu, med strankama ne velja.

Aneks je sestavljen v dveh enakih izvodih, od katerih prejme vsaka stranka po enega.

Kraj in datum: ________________, ________________

Najemodajalec

Najemnik

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Aneks je pisna sprememba že sklenjene najemne pogodbe; najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki, zato mora biti pisen tudi aneks (Stanovanjski zakon, 84. člen).
  • Aneks je sklenjen, ko se stranki sporazumeta o njegovih bistvenih sestavinah — sprememba brez soglasja druge stranke ne učinkuje (Obligacijski zakonik, 15. člen).
  • Vsebino najemnega razmerja stranki urejata prosto, dokler ne nasprotuje ustavi, prisilnim predpisom ali moralnim načelom (Obligacijski zakonik, 3. člen).
  • Pri pogodbi, sklenjeni v posebni obliki, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo — ustni dogovor o višji najemnini ne šteje (Obligacijski zakonik, 56. člen).
  • Če pogodba sama določa, da so spremembe veljavne le v pisni obliki, ta dogovor zavezuje obe stranki (Obligacijski zakonik, 54. člen).
  • Aneks je sklenjen, ko listino podpišejo vsi, ki se z njo zavezujejo; enak učinek ima način sporočanja, ki ohrani zapis besedila neokrnjen in omogoča preverjanje izvora (Obligacijski zakonik, 57. člen).
  • Lastnik mora na zahtevo najemnika skleniti aneks, če se število oseb poveča za osebo, ki jo mora najemnik preživljati po zakonu (Stanovanjski zakon, 91. člen, drugi odstavek).
  • Po spremembi morajo biti še vedno dogovorjene vse bistvene sestavine najemne pogodbe — najemnina, roki plačila, stroški, osebe in trajanje (Stanovanjski zakon, 91. člen, prvi odstavek).

Pravne podlage in uradni viri

Členi aneksa izhajajo iz spodaj navedenih predpisov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Obligacijski zakonik, 3. člen

    Udeleženci prosto urejajo obligacijska razmerja, ne smejo pa jih urejati v nasprotju z ustavo, s prisilnimi predpisi ali z moralnimi načeli.

  • Obligacijski zakonik, 15. člen

    Pogodba je sklenjena, ko se pogodbeni stranki sporazumeta o njenih bistvenih sestavinah. Enako velja za sporazum, s katerim se pogodba spremeni.

  • Obligacijski zakonik, 51. člen

    Za sklenitev pogodbe se ne zahteva nikakršna oblika, razen če zakon določa drugače.

  • Obligacijski zakonik, 54. člen

    Pogodbeni stranki se lahko sporazumeta, da naj bo posebna oblika pogoj za veljavnost njune pogodbe.

  • Obligacijski zakonik, 55. člen

    Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, je nična, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega.

  • Obligacijski zakonik, 56. člen

    Če je pogodba sklenjena v posebni obliki, bodisi na podlagi zakona bodisi po volji strank, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo.

  • Obligacijski zakonik, 57. člen

    Pogodba, za katero je treba napraviti listino, je sklenjena, ko listino podpišejo vsi, ki se z njo zavezujejo. Enake učinke kot listina ima vsak način sporočanja, ki ohrani zapis besedila neokrnjen in omogoča preverjanje izvora besedila.

  • Obligacijski zakonik, 58. člen

    Pogodba, za katero se zahteva pisna oblika, je veljavna kljub pomanjkanju oblike, če sta stranki v celoti ali v pretežnem delu izpolnili obveznosti iz nje, razen če iz namena, zaradi katerega je oblika predpisana, očitno ne izhaja kaj drugega.

  • Stanovanjski zakon, 84. člen, četrti odstavek

    Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki. Lastnik odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe.

  • Stanovanjski zakon, 91. člen, prvi odstavek

    Najemna pogodba mora vsebovati vsaj opis in identifikacijsko oznako stanovanja, imena lastnika, najemnika in oseb, ki bodo stanovanje uporabljale, davčno številko lastnika, odpovedne razloge, vrsto najema, medsebojne obveznosti pri uporabi in vzdrževanju, višino najemnine ter način in roke plačevanja, način plačevanja in obseg obratovalnih stroškov, način uporabe in preverjanja, čas trajanja pri najemu za določen čas in način predaje stanovanja.

  • Stanovanjski zakon, 91. člen, drugi odstavek

    Lastnik mora skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu; za vse ostale osebe pa le, če je stanovanje glede na število oseb po velikosti še primerno.

  • Zakon o dohodnini, 135.č člen

    Stopnja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem je 25 odstotkov od davčne osnove; davčna osnova je najemnina, zmanjšana za 10 odstotkov normiranih stroškov (pojasnilo Finančne uprave RS).

Pogosta vprašanja

Ali mora biti aneks k najemni pogodbi v pisni obliki?

Da. Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki (84. člen Stanovanjskega zakona), zato mora biti pisen tudi vsak dodatek k njej. Ustni dogovor o spremembi ne učinkuje, ker pri pogodbi v posebni obliki velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo (56. člen Obligacijskega zakonika).

Ali je treba aneks overiti pri notarju?

Ne. Zakon za aneks k najemni pogodbi ne zahteva overitve podpisov ne notarskega zapisa; za sklenitev pogodbe se ne zahteva nikakršna oblika, razen kadar zakon določa drugače (51. člen Obligacijskega zakonika), za najemno pogodbo pa zakon zahteva pisno obliko. Če je bila najemna pogodba sklenjena kot notarski zapis, se glede oblike aneksa obrnite na notarja, ki jo je sestavil.

Koliko stane aneks k najemni pogodbi?

Nič. Ta obrazec je brezplačen in brez registracije, aneks pa sestavita stranki sami; sodne ali upravne takse zanj ni. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.

Ali lahko najemodajalec zviša najemnino brez aneksa?

Ne, razen če najemna pogodba sama določa način usklajevanja najemnine. Sprememba pogodbe je nov sporazum in je sklenjena šele, ko se stranki sporazumeta o njeni vsebini (15. člen Obligacijskega zakonika).

Od kdaj aneks velja?

Od dneva, ki ga stranki določita v aneksu, sicer od podpisa. Pogodba je sklenjena, ko listino podpišejo vsi, ki se z njo zavezujejo (57. člen Obligacijskega zakonika).

Ali aneks nadomesti najemno pogodbo?

Ne. Aneks je sestavni del najemne pogodbe in spremeni samo tiste določbe, ki jih izrecno navede; vse ostalo ostane v veljavi nespremenjeno. Zato aneks vedno navede, na katero pogodbo se nanaša.

Ali je zaradi višje najemnine treba kaj sporočiti davčnemu organu?

Da, najemodajalec višjo najemnino upošteva v napovedi za odmero dohodnine. Dohodnina od dohodka iz oddajanja premoženja v najem se odmeri po stopnji 25 odstotkov (135.č člen Zakona o dohodnini), davčna osnova pa je najemnina, zmanjšana za 10 odstotkov normiranih stroškov; napoved je treba vložiti do 28. februarja za preteklo leto.

Ali lahko z aneksom podaljšamo najemno pogodbo za določen čas?

Da. Čas trajanja najemnega razmerja je sestavina najemne pogodbe, kadar se stanovanje oddaja za določen čas (91. člen Stanovanjskega zakona), in ga stranki lahko sporazumno spremenita. Z aneksom je mogoče tudi dogovoriti, da se razmerje nadaljuje za nedoločen čas.

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.