Preskoči na vsebino

Odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnega razloga

Pisna odpoved, s katero lastnik stanovanja odpove najemno pogodbo iz razloga, ki ni naštet med krivdnimi razlogi iz 103. člena Stanovanjskega zakona — najpogosteje zaradi lastnih stanovanjskih potreb, predvidenega rušenja ali spremembe namembnosti stavbe. Po 106. členu istega zakona je taka odpoved mogoča samo, če lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje in nosi stroške selitve. Listina navede razlog, opiše ponujeno nadomestno stanovanje, odpovedni rok in dan izpraznitve.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuObliko določa zakon

Kako poteka postopek

  1. 1

    Najprej preverite, ali je razlog res nekrivden

    Nekrivdna odpoved po 106. členu SZ-1 pride v poštev samo za razloge, ki niso našteti med dvanajstimi krivdnimi razlogi v 103. členu in tudi niso navedeni v najemni pogodbi. Če najemnik krši pogodbo, je pravilna pot krivdna odpoved po 103. členu, pri kateri je obvezen predhodni pisni opomin. Če gre za tržno, službeno ali namensko najemno stanovanje in je razlog naveden v sami najemni pogodbi, teče odpoved po 105. členu SZ-1 in nadomestnega stanovanja ni treba priskrbeti.

  2. 2

    Zagotovite drugo primerno stanovanje, preden odpoved pošljete

    Prvi odstavek 106. člena SZ-1 dovoli nekrivdno odpoved le, če lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Primernost se presoja po 10. členu SZ-1 — tehnični pogoji, uporabno dovoljenje, ločen spalni in bivalni del razen pri garsonjeri, površinski normativi — in po drugem odstavku 106. člena, po katerem nadomestno stanovanje v nobeni drugi pomembni okoliščini ne sme pomeniti bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki z njim bivajo. Med take okoliščine sodijo lega, dostopnost, višina najemnine in obratovalnih stroškov.

  3. 3

    Napišite odpoved, opišite nadomestno stanovanje in jo vročite

    V odpovedi navedite razlog, opišite ponujeno nadomestno stanovanje in dan, ko bo na voljo, ter odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen SZ-1). Natisnite dva izvoda in poskrbite za dokaz o vročitvi — izročite osebno proti podpisu ali pošljite priporočeno s povratnico. Odpovedni rok začne teči z dnem, ko najemnik odpoved prejme, zato je datum vročitve ključen.

  4. 4

    Poravnajte stroške selitve in morebitna vlaganja

    Stroške selitve nosi lastnik (106. člen SZ-1). Izselitve tudi ni mogoče zahtevati, dokler najemniku niso povrnjena vlaganja po 98. členu SZ-1 (112. člen SZ-1). Če se najemnik z odpovedjo ali s ponujenim stanovanjem ne strinja, o primernosti drugega stanovanja odloči sodišče v nepravdnem postopku, sama odpoved pa se ob sporu uveljavlja s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti.

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 7

Pregled korakov

Lastnik (najemodajalec)

Več informacij

Podatki naj bodo enaki tistim iz najemne pogodbe, sicer je lahko sporno, kdo odpoveduje.

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnega razloga

1. člen — Odpoved

Podpisani lastnik ________________, ________________, odpovedujem najemno pogodbo za stanovanje na naslovu ________________, sklenjeno dne ________________ z najemnikom ________________, ________________, št. pogodbe ________________.

Odpoved dajem iz nekrivdnega razloga po 106. členu Stanovanjskega zakona. Razlog za odpoved ni eden od krivdnih razlogov, naštetih v 103. členu tega zakona, in tudi ni razlog, naveden v najemni pogodbi.

Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki; v pisni obliki je dana tudi ta odpoved.

2. člen — Opis razloga

Razlog, na katerem temelji ta odpoved: ________________.

3. člen — Drugo primerno stanovanje

Lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje na naslovu ________________, uporabne površine ________________ m², z naslednjo strukturo in opremo: ________________. Mesečna najemnina za to stanovanje znaša ________________ EUR. Stanovanje bo najemniku na voljo od ________________.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona ali najemni pogodbi, le če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Najemniku se zaradi te odpovedi njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati. Za primerno stanovanje se poleg opredelitev iz 10. člena Stanovanjskega zakona šteje stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini v primerjavi s sedanjim stanovanjem ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju; teh je ________________.

Primerno stanovanje po 10. členu Stanovanjskega zakona je stanovanje v stavbi, zgrajeni v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, za katero je izdano uporabno dovoljenje; imeti mora ločen spalni in bivalni del, razen pri garsonjeri, zadoščati stanovanjskim potrebam najemnika in njegovih ožjih družinskih članov, ki živijo z njim v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom.

4. člen — Omejitev števila nekrivdnih odpovedi

Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz prvega odstavka 106. člena Stanovanjskega zakona brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana ter objektivne okoliščine, vezane na stanovanje, zaradi katerih nadaljnje bivanje v njem ni več mogoče, kot so predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe in ogrožena varnost bivanja.

5. člen — Odpovedni rok in dan prenehanja

Odpovedni rok znaša ________________ in začne teči z dnem, ko najemnik prejme to odpoved. Odpovedni rok, s katerim lastnik odpove najemno pogodbo, ne sme biti krajši od 60 dni.

Najemno razmerje preneha dne ________________. Do tega dne najemnik plačuje najemnino in obratovalne stroške v skladu z najemno pogodbo.

Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Če najemnik te odpovedi ne sprejme in stanovanja prostovoljno ne izprazni, bo lastnik vložil tožbo; sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in ne daljši od 60 dni, spori pa se rešujejo prednostno.

6. člen — Stroški selitve

Stroške selitve nosi lastnik.

Lastnik in najemnik se o izvedbi selitve dogovorita takole: ________________.

7. člen — Izpraznitev in izročitev stanovanja

Lastnik najemnika poziva, da stanovanje izprazni oseb in stvari ter ga izroči lastniku najpozneje ________________.

Najemnik mora stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom. Ob predaji stranki popišeta stanje stanovanja, opreme in števcev ter podpišeta primopredajni zapisnik; najemnik izroči vse ključe stanovanja in skupnih prostorov.

Kdor stanovanje uporablja, potem ko je najemna pogodba prenehala, ga uporablja nezakonito.

8. člen — Podnajem

Pravica podnajemnika, da po podnajemni pogodbi uporablja stanovanjske prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, v katerem so ti prostori, ne glede na to, ali je čas, za katerega je bila sklenjena podnajemna pogodba, potekel ali ne.

9. člen — Pravice najemnika zoper to odpoved

Če najemnik meni, da ponujeno stanovanje ni primerno, o primernosti drugega stanovanja odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Najemnik lahko svoje razloge in pripombe na ponujeno stanovanje sporoči lastniku na ________________.

10. člen — Izvodi in potrditev prejema

Ta odpoved je sestavljena v dveh enakih izvodih, od katerih prejmeta lastnik in najemnik vsak po enega.

Najemnik s podpisom na izvodu lastnika potrdi dan prejema odpovedi. Podpis prejema ne pomeni soglasja z vsebino, temveč le potrditev, da je bila odpoved prejeta; od dneva prejema teče odpovedni rok.

Kraj in datum: ________________, ________________

Lastnik (podpis)

Najemnik — potrdilo o prejemu (datum in podpis)

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Brez zagotovljenega drugega primernega stanovanja nekrivdna odpoved ne zdrži. Prvi odstavek 106. člena SZ-1 dovoli odpoved iz razlogov, ki niso našteti v 103. členu ali v najemni pogodbi, le če lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.
  • Primernost se presoja dvojno: po 10. členu SZ-1 (tehnični pogoji, uporabno dovoljenje, ločen spalni in bivalni del razen pri garsonjeri, površinski normativi) in po drugem odstavku 106. člena SZ-1, po katerem nadomestno stanovanje v nobeni drugi pomembni okoliščini ne sme pomeniti bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki z njim bivajo.
  • Stroške selitve nosi lastnik (106. člen SZ-1). O primernosti drugega stanovanja v primeru spora odloči sodišče v nepravdnem postopku (106. člen SZ-1).
  • Odpovedni rok lastnika ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen SZ-1). Rok 60 dni velja od novele SZ-1E (Uradni list RS, št. 90/21), ki je v prvem odstavku 112. člena dotedanjih 90 dni skrajšala na 60 in v četrtem odstavku sodni rok za izselitev s 60 do 90 dni skrajšala na 30 do 60 dni; vzorci, ki še navajajo 90 dni, so zastareli.
  • Ta pot ni edina. Če najemnik krši pogodbo, je pravilna pot krivdna odpoved po 103. členu SZ-1, pri kateri je obvezen predhodni pisni opomin z rokom, ki ne sme biti krajši od 15 dni. Pri tržnem, službenem in namenskem najemnem stanovanju lahko lastnik po 105. členu SZ-1 odpove pogodbo tudi iz drugih razlogov, če so ti navedeni v najemni pogodbi — tam za odpoved ni treba priskrbeti drugega stanovanja.
  • Poskrbite za dokaz o vročitvi. Odpoved izročite osebno proti podpisu na svojem izvodu ali pošljite priporočeno s povratnico — brez dokaza o prejemu sta začetek odpovednega roka in dan prenehanja sporna.
  • Izselitve ni mogoče zahtevati, dokler najemniku niso povrnjena vlaganja po 98. členu SZ-1 (112. člen SZ-1). Sprememba lastnika stanovanja na obstoječa najemna razmerja ne vpliva; vsakokratni pridobitelj vstopi v pravni položaj najemodajalca (107. člen SZ-1).
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega državnega obrazca za odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnega razloga ni; preverjeno 25. 9. 2026 na gov.si, e-uprava.gov.si in pis.eprostor.gov.si.

Odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnega razloga

1. člen — Odpoved

Podpisani lastnik ________________, ________________, odpovedujem najemno pogodbo za stanovanje na naslovu ________________, sklenjeno dne ________________ z najemnikom ________________, ________________, št. pogodbe ________________.

Odpoved dajem iz nekrivdnega razloga po 106. členu Stanovanjskega zakona. Razlog za odpoved ni eden od krivdnih razlogov, naštetih v 103. členu tega zakona, in tudi ni razlog, naveden v najemni pogodbi.

Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki; v pisni obliki je dana tudi ta odpoved.

2. člen — Opis razloga

Razlog, na katerem temelji ta odpoved: ________________.

3. člen — Drugo primerno stanovanje

Lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje na naslovu ________________, uporabne površine ________________ m², z naslednjo strukturo in opremo: ________________. Mesečna najemnina za to stanovanje znaša ________________ EUR. Stanovanje bo najemniku na voljo od ________________.

Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu Stanovanjskega zakona ali najemni pogodbi, le če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje.

Najemniku se zaradi te odpovedi njegov položaj iz najemnega razmerja ne sme poslabšati. Za primerno stanovanje se poleg opredelitev iz 10. člena Stanovanjskega zakona šteje stanovanje, ki v nobeni drugi pomembni okoliščini v primerjavi s sedanjim stanovanjem ne pomeni bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki skupaj z njim bivajo v stanovanju; teh je ________________.

Primerno stanovanje po 10. členu Stanovanjskega zakona je stanovanje v stavbi, zgrajeni v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, za katero je izdano uporabno dovoljenje; imeti mora ločen spalni in bivalni del, razen pri garsonjeri, zadoščati stanovanjskim potrebam najemnika in njegovih ožjih družinskih članov, ki živijo z njim v skupnem gospodinjstvu, ter ustrezati površinskim normativom.

4. člen — Omejitev števila nekrivdnih odpovedi

Istemu najemniku je mogoče odpovedati najemno pogodbo pod pogoji iz prvega odstavka 106. člena Stanovanjskega zakona brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana ter objektivne okoliščine, vezane na stanovanje, zaradi katerih nadaljnje bivanje v njem ni več mogoče, kot so predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe in ogrožena varnost bivanja.

5. člen — Odpovedni rok in dan prenehanja

Odpovedni rok znaša ________________ in začne teči z dnem, ko najemnik prejme to odpoved. Odpovedni rok, s katerim lastnik odpove najemno pogodbo, ne sme biti krajši od 60 dni.

Najemno razmerje preneha dne ________________. Do tega dne najemnik plačuje najemnino in obratovalne stroške v skladu z najemno pogodbo.

Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti. Če najemnik te odpovedi ne sprejme in stanovanja prostovoljno ne izprazni, bo lastnik vložil tožbo; sodišče določi rok za izselitev, ki ne sme biti krajši od 30 in ne daljši od 60 dni, spori pa se rešujejo prednostno.

6. člen — Stroški selitve

Stroške selitve nosi lastnik.

Lastnik in najemnik se o izvedbi selitve dogovorita takole: ________________.

7. člen — Izpraznitev in izročitev stanovanja

Lastnik najemnika poziva, da stanovanje izprazni oseb in stvari ter ga izroči lastniku najpozneje ________________.

Najemnik mora stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, pri čemer se upoštevajo spremembe, nastale pri normalni uporabi stanovanja, in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom. Ob predaji stranki popišeta stanje stanovanja, opreme in števcev ter podpišeta primopredajni zapisnik; najemnik izroči vse ključe stanovanja in skupnih prostorov.

Kdor stanovanje uporablja, potem ko je najemna pogodba prenehala, ga uporablja nezakonito.

8. člen — Podnajem

Pravica podnajemnika, da po podnajemni pogodbi uporablja stanovanjske prostore, preneha, če najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje, v katerem so ti prostori, ne glede na to, ali je čas, za katerega je bila sklenjena podnajemna pogodba, potekel ali ne.

9. člen — Pravice najemnika zoper to odpoved

Če najemnik meni, da ponujeno stanovanje ni primerno, o primernosti drugega stanovanja odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Najemnik lahko svoje razloge in pripombe na ponujeno stanovanje sporoči lastniku na ________________.

10. člen — Izvodi in potrditev prejema

Ta odpoved je sestavljena v dveh enakih izvodih, od katerih prejmeta lastnik in najemnik vsak po enega.

Najemnik s podpisom na izvodu lastnika potrdi dan prejema odpovedi. Podpis prejema ne pomeni soglasja z vsebino, temveč le potrditev, da je bila odpoved prejeta; od dneva prejema teče odpovedni rok.

Kraj in datum: ________________, ________________

Lastnik (podpis)

Najemnik — potrdilo o prejemu (datum in podpis)

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Lastnik lahko najemno pogodbo odpove tudi iz razlogov, ki niso našteti v 103. členu zakona ali v najemni pogodbi, vendar le, če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje (Stanovanjski zakon, 106. člen).
  • Najemnikov položaj iz najemnega razmerja se zaradi take odpovedi ne sme poslabšati; nadomestno stanovanje v nobeni pomembni okoliščini ne sme pomeniti bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki z njim bivajo (Stanovanjski zakon, 106. člen).
  • Stroške selitve nosi lastnik (Stanovanjski zakon, 106. člen).
  • Istemu najemniku je mogoče nekrivdno odpovedati najemno pogodbo brez utemeljenih razlogov samo enkrat; za utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana ter objektivne okoliščine, vezane na stanovanje, kot so predvideno rušenje, sprememba namembnosti celotne stavbe in ogrožena varnost bivanja (Stanovanjski zakon, 106. člen).
  • Ta omejitev ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države, kadar se izvajajo zamenjave zaradi racionalne zasedenosti njihovega stanovanjskega fonda (Stanovanjski zakon, 106. člen).
  • O primernosti drugega stanovanja v primeru spora odloči sodišče v nepravdnem postopku (Stanovanjski zakon, 106. člen).
  • Odpovedni rok, s katerim lastnik odpove najemno pogodbo, ne sme biti krajši od 60 dni; ob sporu se najemna in podnajemna pogodba odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, ki določi rok za izselitev, ne krajši od 30 in ne daljši od 60 dni (Stanovanjski zakon, 112. člen).
  • Lastnik ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu tega zakona (Stanovanjski zakon, 112. člen).

Pravne podlage in uradni viri

Členi te odpovedi izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Stanovanjski zakon, 10. člen

    Primerno stanovanje je tisto, ki je zgrajeno v skladu z minimalnimi tehničnimi pogoji in ima uporabno dovoljenje, ima ločen spalni in bivalni del razen pri garsonjeri ter zadošča stanovanjskim potrebam najemnika in njegovih ožjih družinskih članov, ki živijo z njim v skupnem gospodinjstvu, in ustreza površinskim normativom po pravilniku iz 87. člena tega zakona.

  • Stanovanjski zakon, 11. člen

    Ožji družinski člani so zakonec ali oseba, s katero lastnik živi v zunajzakonski skupnosti, njuni otroci oziroma posvojenci, starši in posvojitelji ter osebe, ki jih je po zakonu dolžan preživljati; določba se smiselno uporablja tudi za ožje družinske člane najemnika.

  • Stanovanjski zakon, 84. člen

    Lastnik odda stanovanje v najem s sklenitvijo najemne pogodbe. Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki.

  • Stanovanjski zakon, 91. člen

    Najemna pogodba mora vsebovati vsaj opis stanovanja, identifikacijsko oznako iz katastra stavb, imena strank, odpovedne razloge iz 103. člena tega zakona, vrsto najema, višino najemnine ter čas trajanja najemnega razmerja, če se stanovanje oddaja za določen čas.

  • Stanovanjski zakon, 98. člen

    Ob izselitvi iz stanovanja ima najemnik pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače.

  • Stanovanjski zakon, 103. člen

    Prvi odstavek v dvanajstih točkah našteje krivdne odpovedne razloge — od povzročanja večje škode in neplačila najemnine do oddaje v podnajem brez soglasja lastnika. Razlogi, ki v tem členu niso našteti, so nekrivdni razlogi po 106. členu tega zakona.

  • Stanovanjski zakon, 105. člen

    Lastnik tržnega najemnega, službenega najemnega ali namenskega najemnega stanovanja lahko odpove najemno pogodbo poleg razlogov iz prvega in petega odstavka 103. člena tudi iz drugih razlogov, če so ti navedeni v najemni pogodbi.

  • Stanovanjski zakon, 106. člen

    Lastnik lahko odpove najemno pogodbo zaradi razlogov, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali najemni pogodbi, le če najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje, pri čemer se najemnikov položaj ne sme poslabšati. Brez utemeljenih razlogov je to mogoče istemu najemniku le enkrat; omejitev ne velja za stanovanja v lasti občine, neprofitne stanovanjske organizacije, javnega stanovanjskega sklada ali države pri zamenjavah zaradi racionalne zasedenosti fonda. Stroške selitve nosi lastnik, o primernosti drugega stanovanja pa v primeru spora odloči sodišče v nepravdnem postopku.

  • Stanovanjski zakon, 107. člen

    Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca.

  • Stanovanjski zakon, 111. člen

    Oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Lastnik lahko kadar koli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti; spori se rešujejo prednostno.

  • Stanovanjski zakon, 112. člen

    Lastnik odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni. Izselitve ne more zahtevati, preden najemniku ne povrne vlaganj po 98. členu. Ob sporu se najemna in podnajemna pogodba odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti, ki določi rok za izselitev, ne krajši od 30 in ne daljši od 60 dni; spori se rešujejo prednostno.

  • Stanovanjski zakon, 113. člen

    Po prenehanju najemnega razmerja mora najemnik izročiti lastniku stanovanje v stanju, v kakršnem ga je prevzel, upoštevaje spremembe, nastale pri normalni uporabi, in tiste, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom. Pravica podnajemnika preneha, ko najemnik iz kateregakoli razloga preneha uporabljati stanovanje.

Pogosta vprašanja

Kdaj gre za nekrivdno odpoved najemne pogodbe?

Kadar razlog ni naveden med krivdnimi razlogi. Nekrivdna odpoved po 106. členu Stanovanjskega zakona pokriva razloge, ki niso našteti v 103. členu tega zakona ali v najemni pogodbi — v praksi najpogosteje lastne stanovanjske potrebe lastnika, predvideno rušenje, spremembo namembnosti celotne stavbe ali ogroženo varnost bivanja.

Ali moram najemniku res priskrbeti drugo stanovanje?

Da, brez tega odpoved po 106. členu ni mogoča. Prvi odstavek 106. člena Stanovanjskega zakona dovoli odpoved iz nekrivdnih razlogov le, če lastnik najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. Primerno stanovanje je opredeljeno v 10. členu tega zakona, poleg tega pa v nobeni drugi pomembni okoliščini ne sme pomeniti bistvenega poslabšanja stanovanjskih pogojev najemnika in oseb, ki z njim bivajo.

Kdo plača selitev?

Lastnik. Peti odstavek 106. člena Stanovanjskega zakona določa, da stroške selitve nosi lastnik. Zakon jih ne omejuje na določen znesek in jih ne nalaga najemniku, tudi če ta z nadomestnim stanovanjem soglaša.

Kakšen je odpovedni rok pri nekrivdni odpovedi?

Najmanj 60 dni. Lastnik odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom, ki ne sme biti krajši od 60 dni (112. člen Stanovanjskega zakona). Rok 60 dni velja od novele SZ-1E (Uradni list RS, št. 90/21), ki je dotedanjih 90 dni skrajšala na 60 — vzorci s 90-dnevnim rokom lastnika so zastareli.

Ali je ta obrazec brezplačen in ali odpoved kaj stane?

Obrazec je brezplačen in brez registracije. Zakon za samo odpoved ne predpisuje ne sodne takse ne notarske overitve podpisa; strošek nastane šele, če pride do spora — pri tožbi za izpraznitev stanovanja ali pri nepravdnem postopku o primernosti drugega stanovanja se plača sodna taksa, stroške selitve pa v vsakem primeru nosi lastnik. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.

Ali odpoved velja sama po sebi ali je potrebno sodišče?

Ob sporu je potrebno sodišče. Najemna in podnajemna pogodba se ob sporu odpovedujeta s tožbo pri sodišču splošne pristojnosti (112. člen Stanovanjskega zakona), o primernosti ponujenega nadomestnega stanovanja pa odloči sodišče v nepravdnem postopku (106. člen). Ta listina je odpoved in ponudba nadomestnega stanovanja; če najemnik ne soglaša in se ne izseli, odloči sodišče.

Kolikokrat lahko istemu najemniku odpovem pogodbo na ta način?

Brez utemeljenega razloga samo enkrat. Tretji odstavek 106. člena Stanovanjskega zakona dovoli nekrivdno odpoved istemu najemniku brez utemeljenih razlogov le enkrat. Kot utemeljen razlog se štejejo lastne stanovanjske potrebe lastnika ali njegovega ožjega družinskega člana in objektivne okoliščine, vezane na stanovanje. Omejitev ne velja za občinska in državna stanovanja, stanovanja javnega stanovanjskega sklada in neprofitnih stanovanjskih organizacij pri zamenjavah zaradi racionalne zasedenosti fonda.

Kupil sem stanovanje z najemnikom — ali lahko najem prekinem?

Ne samodejno; vstopite v obstoječe najemno razmerje. Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja in vsakokratni pridobitelj lastninske pravice vstopi v pravni položaj najemodajalca (107. člen Stanovanjskega zakona). Za odpoved potrebujete krivdni razlog iz 103. člena, razlog, naveden v najemni pogodbi pri tržnem, službenem ali namenskem stanovanju (105. člen), ali nekrivdno odpoved po 106. členu z zagotovljenim drugim primernim stanovanjem.

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.