Opozorilo upravniku večstanovanjske stavbe
Pisni dopis, s katerim etažni lastnik upravnika opozori, da obveznost iz upravljanja večstanovanjske stavbe ni izpolnjena, in zahteva izpolnitev v določenem roku. Uporabi se, kadar vzdrževanje ni izvedeno, obračun ali letno poročilo ni izstavljeno ali vpogled v listine ni omogočen. Dopis je hkrati dokaz o opozorilu, na katerega se etažni lastniki lahko sklicujejo pri sklicu zbora ali pri odstopu od pogodbe.
Na kratko
- Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov z ločenim prikazom vsakega stroška (Stanovanjski zakon, 66. člen).
- Upravnik mora lastnikom o svojem delu poročati vsaj enkrat letno (Stanovanjski zakon, 64. člen).
- Etažni lastnik lahko zahteva vpogled v pogodbe s tretjimi osebami in v knjigovodske listine, vendar ne več kot enkrat mesečno (Stanovanjski zakon, 65. člen).
- Za redna vzdrževalna dela manjše vrednosti upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa zanje tekoče skrbeti in o njih poročati na zboru lastnikov (Stanovanjski zakon, 51. člen).
- Sredstva iz obratovanja in vzdrževanja mora upravnik voditi knjigovodsko ločeno za vsako stavbo in za vsakega etažnega lastnika (Stanovanjski zakon, 63. člen).
- Če upravnik krši zakon ali pogodbo o opravljanju upravniških storitev, lahko etažni lastniki odstopijo od pogodbe brez odpovednega roka; sicer je odpovedni rok najmanj tri mesece (Stanovanjski zakon, 60. člen).
- Zbor lastnikov lahko skličejo etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev (Stanovanjski zakon, 34. člen).
- Če skupni deli stavbe niso vzdrževani in niso primerni za normalno rabo, inšpekcijski organ z odločbo odredi dela in rok za njihovo izvedbo (Stanovanjski zakon, 125. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Najprej preverite, katero obveznost upravnik ni izpolnil
Opozorilo je močnejše, kadar se sklicuje na konkretno določbo. Mesečni obračun stroškov terja 66. člen, letno poročanje 64. člen, vpogled v pogodbe in knjigovodske listine 65. člen, redna vzdrževalna dela manjše vrednosti 51. člen, ločeno vodenje sredstev pa 63. člen Stanovanjskega zakona.
- 2
Zapišite, kaj zahtevate in do kdaj
Zakon roka za odgovor na opozorilo ne določa, zato ga postavite sami in ga navedite z datumom. Pri vpogledu v listine upoštevajte omejitev iz 65. člena, po kateri lahko vpogled zahtevate največ enkrat mesečno.
- 3
Poskrbite za dokaz o vročitvi
Priporočena pošiljka s povratnico ali elektronska pošta s potrdilom o prejemu pokaže, kdaj je upravnik opozorilo prejel. Ta datum je pomemben, kadar se etažni lastniki pozneje sklicujejo na kršitev pogodbe po 60. členu Stanovanjskega zakona.
- 4
Če odgovora ni, odloča zbor lastnikov
Zbor lastnikov lahko skličejo etažni lastniki z najmanj eno petino solastniških deležev (34. člen). O odstopu od pogodbe o opravljanju upravniških storitev odločajo etažni lastniki s sklepom na način, določen za določitev upravnika (60. člen). Neodvisno od tega je mogoča prijava stanovanjski inšpekciji (124. člen).
Upravnik
Podatke prepišite iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev ali z obračuna stroškov.
Etažni lastnik
Oštevilčenje stanovanj in drugih prostorov opravi upravnik (50. člen SZ-1).
Kaj ni izpolnjeno
Izbira vrste obveznosti doda v listino člen, ki to obveznost nalaga. Opis dogodkov napišite s svojimi besedami.
Izpolnite le, če ste isto zahtevo že poslali. Člen o prejšnji zahtevi se izpiše samo takrat.
Zahteva in rok
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Opozorilo upravniku večstanovanjske stavbe in zahteva za izpolnitev obveznosti
1. člen — Naslovnik in pošiljatelj
Upravnik: , .
Etažni lastnik: , , lastnik posameznega dela v večstanovanjski stavbi na naslovu .
2. člen — Predmet opozorila
Kot etažni lastnik vas opozarjam, da obveznost iz upravljanja te večstanovanjske stavbe ni izpolnjena.
Stanje:
Opozorilo se nanaša na obdobje .
3. člen — Zahteva
Zahtevam, da:
Rok za izpolnitev je . Prosim za pisen odgovor o tem, kaj je bilo storjeno.
4. člen — Če obveznost ne bo izpolnjena
Če obveznost v navedenem roku ne bo izpolnjena, bom predlagal sklic zbora lastnikov. Zbor lahko skličejo etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev.
Etažni lastniki lahko od pogodbe o opravljanju upravniških storitev odstopijo z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, v primeru kršitve zakona ali pogodbe pa brez odpovednega roka. Sklep sprejmejo na način, ki je določen za določitev upravnika.
Neodvisno od tega je mogoča prijava stanovanjski inšpekciji, ki opravlja inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju. Kadar skupni deli niso vzdrževani in niso primerni za normalno rabo, inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in v kakšnem roku.
5. člen — Plačilo obveznosti
To opozorilo ne zadrži mojih obveznosti po mesečnem obračunu. Te bom še naprej izpolnjeval redno in v roku.
6. člen — Kraj, datum in način pošiljanja
V kraju , dne .
Opozorilo pošiljam .
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Roka, v katerem mora upravnik na opozorilo odgovoriti, Stanovanjski zakon ne določa. Rok postavi etažni lastnik sam; pri vpogledu v pogodbe in knjigovodske listine velja omejitev na enkrat mesečno (65. člen SZ-1).
- Posamezen etažni lastnik lahko opozorilo pošlje sam, za odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev pa je potreben sklep etažnih lastnikov, sprejet na način, določen za določitev upravnika (60. člen SZ-1).
- Opozorilo ne zadrži plačilnih obveznosti. Etažni lastnik mora obveznosti po mesečnem obračunu izpolniti redno in v roku, sicer ga mora upravnik pisno opomniti (59. člen SZ-1).
- Za dokaz o prejemu je smiselna priporočena pošiljka s povratnico. Datum prejema šteje pri sklicevanju na kršitev pogodbe po 60. členu SZ-1.
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca za opozorilo upravniku ni; v zapletenih ali dolgotrajnih sporih naj dopis pregleda odvetnik.
Na čem stoji ta dokument
Členi tega opozorila izhajajo iz spodaj navedenih določb.
Zbor lastnikov lahko skliče upravnik, etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev, ali nadzorni odbor. Tisti, ki zbor skliče, oblikuje tudi predlog sklepov.
Upravnik pripravi načrt vzdrževanja in skrbi za njegovo izvedbo, sestavi obračun stroškov upravljanja in jih razdeli med etažne lastnike, poroča o svojem delu ter izstavlja mesečne in letne obračune in poda letno poročilo o upravljanju objekta.
Stanovanjski zakon, 51. člen
Upravnik mora tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih stavbe. Zanje ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov, mora pa o izvedenih delih poročati na zboru lastnikov.
Stanovanjski zakon, 59. člen
Etažni lastniki morajo upravniku na podlagi izstavljenega mesečnega obračuna redno in v roku izpolniti vse obveznosti. Etažnega lastnika, ki zamuja s plačilom, mora upravnik pisno opomniti.
Stanovanjski zakon, 60. člen
Etažni lastniki lahko kadarkoli odstopijo od pogodbe o opravljanju upravniških storitev z odpovednim rokom najmanj treh mesecev, ki teče od vročitve odpovedi upravniku. Če upravnik krši zakon ali pogodbo, lahko odstopijo brez odpovednega roka. Sklep sprejmejo na način, določen za določitev upravnika.
Stanovanjski zakon, 62. člen
Za pogodbo o opravljanju upravniških storitev se uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu (mandat), če Stanovanjski zakon ne določa drugače.
Stanovanjski zakon, 63. člen
Upravnik mora zagotoviti, da se sredstva iz naslova obratovanja in vzdrževanja vodijo knjigovodsko ločeno. Če upravlja več stavb, mora voditi ločeno knjigovodsko evidenco za vsako večstanovanjsko stavbo in za vsakega etažnega lastnika.
Stanovanjski zakon, 64. člen
Upravnik mora vsaj enkrat letno lastnikom poročati o svojem delu.
Stanovanjski zakon, 65. člen
Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku na njegovo zahtevo, vendar ne več kot enkrat mesečno, omogočiti vpogled v pogodbe, sklenjene s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja stavbe, in v knjigovodske listine.
Stanovanjski zakon, 66. člen
Upravnik mora vsakemu etažnemu lastniku mesečno izstaviti obračun stroškov z ločenim prikazom vsakega stroška in deležem posameznega lastnika.
Stanovanjski zakon, 124. člen
Inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije. Za javni interes se šteje zlasti zagotavljanje takšnega stanja stavbe, da je omogočena njena normalna raba, in zagotavljanje pogojev za učinkovito upravljanje večstanovanjskih stavb.
Stanovanjski zakon, 125. člen
Inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za izvedbo, če skupni deli stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi in niso primerni za normalno rabo. Odločbo vroči upravniku, ki mora o njej obvestiti etažne lastnike.
Pogosta vprašanja
Ali obstaja uraden obrazec za pritožbo na upravnika?
Ne. Oblike opozorila upravniku noben predpis ne predpisuje, zato dopis sestavi etažni lastnik sam. Zakon določa obveznosti upravnika (50., 51., 63. do 66. člen Stanovanjskega zakona), ne pa obrazca, s katerim se njihova izpolnitev zahteva.
Koliko stane opozorilo upravniku in ali je treba plačati takso?
Nič. Opozorilo je dopis med etažnim lastnikom in upravnikom, ne vloga pri upravnem organu, zato upravne takse ni. Tudi ta obrazec je brezplačen in brez registracije.
Ali je opozorilo veljavno, če ga pošljem po elektronski pošti?
Da, veljavno je, dokaz o prejemu pa je zanesljivejši pri priporočeni pošti s povratnico. Datum prejema je pomemben, kadar se etažni lastniki pozneje sklicujejo na kršitev pri odstopu od pogodbe brez odpovednega roka po 60. členu Stanovanjskega zakona.
Kakšen rok naj upravniku določim za izpolnitev?
Rok določite sami, ker ga zakon za odgovor na opozorilo ne predpisuje. Pri vpogledu v pogodbe in knjigovodske listine velja omejitev iz 65. člena Stanovanjskega zakona, po kateri lahko vpogled zahtevate največ enkrat mesečno.
Kaj lahko storim, če upravnik na opozorilo ne odgovori?
Skličete zbor lastnikov ali predlagate sklep o odstopu od pogodbe. Zbor lahko skličejo etažni lastniki, ki skupaj dosegajo najmanj eno petino solastniških deležev (34. člen Stanovanjskega zakona), sklep o odstopu od pogodbe pa se sprejme na način, ki je določen za določitev upravnika (60. člen).
Ali lahko upravnika prijavim stanovanjski inšpekciji?
Da. Inšpekcijski nadzor nad uresničevanjem javnega interesa na stanovanjskem področju opravljajo inšpektorji stanovanjske inšpekcije (124. člen Stanovanjskega zakona). Kadar skupni deli niso vzdrževani in niso primerni za normalno rabo, inšpekcijski organ z odločbo odredi, katera dela je treba izvesti in v kakšnem roku, odločbo pa vroči upravniku (125. člen).
Ali lahko zaradi spora z upravnikom neham plačevati obratovalne stroške?
Ne. Etažni lastniki morajo obveznosti na podlagi mesečnega obračuna izpolniti redno in v roku, lastnika, ki zamuja s plačilom, pa mora upravnik pisno opomniti (59. člen Stanovanjskega zakona). Opozorilo upravniku plačilnih obveznosti ne zadrži.
Ali moram opozorilo poslati v imenu vseh etažnih lastnikov?
Ne, pošlje ga lahko posamezen etažni lastnik. Za odstop od pogodbe o opravljanju upravniških storitev pa posamezen lastnik ne zadošča, ker se sklep sprejme na način, določen za določitev upravnika (60. člen Stanovanjskega zakona).
Sorodni dokumenti
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Večstanovanjske stavbe.