Soglasje etažnega lastnika za namestitev klimatske naprave
Pisna izjava, s katero etažni lastnik soglaša, da sosed na skupni del stavbe — najpogosteje na fasado, streho ali balkonsko steno — pritrdi zunanjo enoto klimatske naprave. Uporabi se kot priloga k listini, na kateri se zbirajo podpisi etažnih lastnikov, ali kot posamično soglasje, ki se izroči upravniku.
Na kratko
- Fasada, streha, temelji in nosilne konstrukcije večstanovanjske stavbe so skupni gradbeni elementi vseh etažnih lastnikov (Stanovanjski zakon, drugi odstavek 5. člena).
- Solastnina na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino posameznega dela in se ji ni mogoče odpovedati (Stvarnopravni zakonik, 105. člen).
- Za spreminjanje rabe skupnih delov in za posebne omejitve njihove rabe je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (Stanovanjski zakon, drugi odstavek 29. člena).
- Za druge posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, je potrebno soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (Stanovanjski zakon, prvi odstavek 29. člena).
- Za posle rednega upravljanja zadošča soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (Stanovanjski zakon, prvi odstavek 25. člena).
- Zunanja enota s hrupom ali kondenzatom ne sme otežiti uporabe drugih nepremičnin čez običajno mero; to je prepovedana imisija (Stvarnopravni zakonik, 75. člen).
- Gradbeno dovoljenje je predpisano za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti, ne pa za vzdrževanje objekta (Gradbeni zakon, 5. člen).
- Napravo, ki vsebuje fluorirane toplogredne pline, sme namestiti le oseba s spričevalom za to vrsto opreme (Uredba o uporabi fluoriranih toplogrednih plinov in ozonu škodljivih snoveh, 13. člen).
Kako poteka postopek
- 1
Najprej ugotovite, na kateri del stavbe se poseg nanaša
Fasada, streha in nosilne konstrukcije so skupni gradbeni elementi (5. člen SZ-1). Če je zunanja enota pritrjena nanje ali če vod skoznje prebija, gre za poseg v skupni del in odločajo etažni lastniki, ne posameznik sam.
- 2
Nato, katera večina je potrebna
Za spreminjanje rabe skupnih delov in za posebne omejitve njihove rabe zakon zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, za druge posle nad okvirom rednega upravljanja pa več kakor tri četrtine deležev (29. člen SZ-1). Vprašajte upravnika, kako je posel opredeljen in po katerem postopku se glasuje.
- 3
Zberite podpise in izjavo izročite upravniku
O poslih upravljanja etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na zboru lastnikov ali z elektronskim glasovanjem. To soglasje je posamična pisna izjava enega etažnega lastnika; izpolnite ga za vsakega soseda posebej in izvod izročite upravniku.
- 4
Preverite še dovoljenja in izvajalca
Za dela, ki so vzdrževanje objekta, gradbeno dovoljenje ni predpisano (5. člen GZ-1). Če je stavba spomenik ali leži v varstvenem območju dediščine, je potrebno kulturnovarstveno soglasje (28. člen ZVKD-1). Napravo s fluoriranimi toplogrednimi plini sme namestiti le oseba s spričevalom (13. člen uredbe).
Stavba
Podatki naj bodo taki, kot jih vodi upravnik oziroma kot so vpisani v katastru nepremičnin.
Najdete jo na obračunu upravnika ali v katastru nepremičnin.
Etažni lastnik, ki daje soglasje
Etažni lastnik, ki napravo namešča
Naprava in mesto namestitve
Soglasje velja za napravo in mesto, ki sta opisana tukaj. Bolj ko je opis natančen, manj je poznejših nesporazumov.
Pogoji soglasja
Neobvezno. Če je vpisan, soglasje po tem dnevu ne velja več za začetek del.
Preverite pri občini ali pri območni enoti zavoda za varstvo kulturne dediščine.
V pogovornem oknu za tisk izberite »Shrani kot PDF«, če dokumenta ne potrebujete na papirju.
Predogled listine. Kar vpišete zgoraj, se sproti izpiše tu.
Soglasje etažnega lastnika za namestitev klimatske naprave
1. člen — Stavba in skupni deli
Ta izjava se nanaša na večstanovanjsko stavbo na naslovu , identifikacijska oznaka stavbe . Upravnik stavbe: .
Fasada, streha, temelji, nosilni zidovi in druge nosilne konstrukcije stavbe so skupni gradbeni elementi, na katerih imajo etažni lastniki solastnino, sorazmerno s svojimi solastniškimi deleži.
2. člen — Podpisani etažni lastnik
Soglasje daje , , etažni lastnik posameznega dela št. v navedeni stavbi, s solastniškim deležem na skupnih delih .
3. člen — Predmet soglasja
Etažni lastnik , , lastnik posameznega dela št. , namerava za potrebe svojega posameznega dela namestiti klimatsko napravo, katere zunanja enota bo pritrjena na skupni del stavbe.
Podpisani etažni lastnik s to izjavo daje soglasje k opisanemu posegu, pod pogoji iz nadaljnjih členov te izjave.
4. člen — Naprava in mesto namestitve
Vrsta naprave: . Namestitev izvede .
Zunanja enota bo nameščena . Natančna lega: .
Način pritrditve in obdelava preboja skozi konstrukcijo: . Raven hrupa zunanje enote po podatkih proizvajalca: .
5. člen — Hrup, kondenzat in raba skupnih delov
Kondenzat se odvaja , tako da ne odteka po fasadi, na druge skupne dele ali na posamezne dele drugih etažnih lastnikov.
Lastnik naprave mora napravo namestiti in uporabljati tako, da hrup, vibracije in odtekanje kondenzata ne otežujejo uporabe drugih nepremičnin čez mero, ki je glede na naravo in namen nepremičnine ter krajevne razmere običajna, in da ne povzročajo znatnejše škode.
Soglasje ne pomeni dovoljenja za drugačno rabo skupnih delov od tiste, ki je opisana v prejšnjem členu, in ne posega v hišni red stavbe.
6. člen — Dovoljenja in izvajalec
Gradbeno dovoljenje je predpisano za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti objekta; za dela, ki se štejejo za vzdrževanje objekta, ni predpisano.
Če dela presegajo vzdrževanje objekta in pomenijo manjšo rekonstrukcijo, mora lastnik naprave pred izvedbo pridobiti pisno mnenje pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva, ki ustreznost izvedenih del po dokončanju tudi pisno potrdi.
Napravo, ki vsebuje fluorirane toplogredne pline, namesti oseba s spričevalom za to vrsto opreme; podjetje, ki namestitev opravi, mora biti vpisano v evidenco pooblaščenih podjetij pri ministrstvu.
7. člen — Stroški in odgovornost za škodo
Vse stroške nabave, namestitve, obratovanja, vzdrževanja in poznejše odstranitve naprave nosi .
Za škodo, ki bi zaradi namestitve ali obratovanja naprave nastala na skupnih delih stavbe ali na posameznih delih drugih etažnih lastnikov, odgovarja , če ne dokaže, da je škoda nastala brez njegove krivde.
8. člen — Obseg in učinek soglasja
To soglasje se nanaša na napravo in mesto namestitve, opisana v tej izjavi. Za drugačno napravo ali za drugo mesto namestitve je treba pridobiti novo soglasje.
Sklepi, ki jih solastniki sprejmejo v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika.
Če etažni lastniki soglasja ne dosežejo, lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku.
9. člen — Kraj in datum
V kraju , dne .
Kraj in datum:
Opozorila k tej listini
- Za spreminjanje rabe skupnih delov in za posebne omejitve njihove rabe zahteva zakon soglasje vseh etažnih lastnikov, za druge posle nad okvirom rednega upravljanja pa več kakor tri četrtine deležev (29. člen SZ-1). Eno samo podpisano soglasje zato praviloma ne zadošča — zbrati je treba toliko soglasij, kolikor jih zahteva večina, ki velja za ta posel.
- To soglasje ni dovoljenje po predpisih o graditvi in ne nadomešča kulturnovarstvenega soglasja, kadar je to potrebno (28. člen ZVKD-1).
- En izvod izjave je smiselno izročiti upravniku, da se hrani z dokumentacijo stavbe; sklepi upravljanja učinkujejo tudi za poznejše lastnike stanovanj (sedmi odstavek 67. člena SPZ).
- Če se lastniki o posegu ne morejo dogovoriti, o poslu na predlog lastnikov z več kot polovico deležev odloči sodišče v nepravdnem postopku (drugi odstavek 117. člena SPZ).
- To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca za to soglasje ni; v sporni ali zapleteni stavbi naj besedilo pregleda odvetnik ali upravnik.
Na čem stoji ta dokument
Členi te izjave izhajajo iz spodaj navedenih predpisov.
Skupni gradbeni elementi večstanovanjske stavbe so temelji, nosilni zidovi in druge konstrukcije, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški in jaški dvigal.
Stanovanjski zakon, 25. člen
Za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.
Stanovanjski zakon, 27. člen
Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v stavbi.
Stanovanjski zakon, 29. člen (kakor je bil spremenjen z novelo SZ-1E)
O poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja, odločajo etažni lastniki s soglasjem več kakor treh četrtin glede na solastniške deleže; soglasje vseh etažnih lastnikov je potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih in skupnih delov ter za spreminjanje rabe skupnih delov.
Stvarnopravni zakonik, 67. člen
Za posle rednega upravljanja je potrebno soglasje solastnikov z več kot polovico vrednosti stvari, za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, med katere sodi tudi določitev načina rabe, pa soglasje vseh solastnikov. Sklepi učinkujejo tudi za pravne naslednike posameznega solastnika.
Stvarnopravni zakonik, 75. člen
Lastnik mora pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja in odpravljati vzroke, ki otežujejo uporabo drugih nepremičnin čez običajno mero ali povzročajo znatnejšo škodo. Brez posebnega pravnega naslova je prepovedano kakršno koli motenje s posebnimi napravami.
Stvarnopravni zakonik, 105. člen
Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Solastnina na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino posameznega dela in se ji ni mogoče odpovedati.
Stvarnopravni zakonik, 116. člen
Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo tudi način uporabe skupnih delov in morebitne posebne omejitve pri uporabi. Pogodba mora biti pisna in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.
Stvarnopravni zakonik, 117. člen
Če etažni lastniki ne dosežejo soglasja glede posla, ki presega redno upravljanje, lahko etažni lastniki z več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku.
Gradbeni zakon, 3. člen, 41. in 14. točka prvega odstavka
Vzdrževanje objekta so dela, namenjena ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta, izboljšave, ki upoštevajo napredek tehnike, in manjši inštalacijski preboji. Manjša rekonstrukcija so dela, ki niso vzdrževanje in niso rekonstrukcija, pomenijo pa izboljšavo ali zamenjavo več konstrukcijskih elementov ali večje preboje konstrukcije.
Gradbeni zakon, 5. člen
Pravnomočno gradbeno dovoljenje in prijava začetka gradnje sta pogoj za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti objekta ter za nekatere odstranitve. Vzdrževanje objekta med njimi ni navedeno.
Gradbeni zakon, 7. člen
Manjša rekonstrukcija se izvaja na podlagi pisnega mnenja pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva, ki po izvedbi ustreznost del tudi pisno potrdi.
Uredba o uporabi fluoriranih toplogrednih plinov in ozonu škodljivih snoveh, 9. in 13. člen
Namestitev, vzdrževanje, popravilo ali razgradnjo opreme, ki vsebuje fluorirane toplogredne pline, lahko izvaja fizična oseba, ki je opravila predpisan izpit in ima spričevalo; podjetje mora biti vpisano v evidenco pooblaščenih podjetij pri ministrstvu.
Zakon o varstvu kulturne dediščine, 28. člen
Kulturnovarstveno soglasje je treba pridobiti za posege v spomenik, v varstvena območja dediščine in v registrirano nepremično dediščino, kadar tako določa prostorski akt. Za vzdrževalna dela, ki ne posegajo v varovane vrednote, zadošča priglasitev zavodu najmanj mesec dni pred začetkom del.
Obligacijski zakonik, 131. člen
Kdor povzroči drugemu škodo, jo je dolžan povrniti, če ne dokaže, da je škoda nastala brez njegove krivde.
Pogosta vprašanja
Koliko soglasij potrebujem za klimo na fasadi bloka?
Za spreminjanje rabe skupnega dela zahteva zakon soglasje vseh etažnih lastnikov, za druge posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, pa soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na solastniške deleže (29. člen Stanovanjskega zakona). Za posle rednega upravljanja zadošča več kot polovica solastniških deležev (25. člen). Katera od teh večin velja za konkreten poseg, je odvisno od tega, kako se poseg opredeli; o tem odloča zbor lastnikov oziroma sodišče, ne obrazec.
Ali obstaja uraden obrazec za soglasje za klimo?
Ne. Stanovanjski zakon in Stvarnopravni zakonik za soglasje etažnega lastnika ne predpisujeta obrazca ne obvezne oblike, uradnega državnega obrazca pa ni. Vsebino sestavijo etažni lastniki sami; ta obrazec povzame podatke, ki jih upravniki pri tem običajno potrebujejo.
Ali mora biti soglasje notarsko overjeno?
Ne. Zakon za soglasje etažnega lastnika ne predpisuje notarske overitve. Pisna oblika je predpisana za pogodbo o medsebojnih razmerjih (drugi odstavek 116. člena Stvarnopravnega zakonika); soglasje je smiselno dati pisno zato, da ostane dokazljivo.
Ali potrebujem gradbeno dovoljenje za namestitev klime?
Za dela, ki se štejejo za vzdrževanje objekta, ne. Gradbeno dovoljenje je predpisano za novogradnjo, rekonstrukcijo in spremembo namembnosti objekta (5. člen Gradbenega zakona), med vzdrževanje objekta pa spadajo dela za ohranjanje uporabnosti in vrednosti objekta ter manjši inštalacijski preboji (41. točka prvega odstavka 3. člena). Če posamezen poseg pomeni manjšo rekonstrukcijo, je zanj potrebno pisno mnenje pooblaščenega strokovnjaka s področja gradbeništva (7. člen).
Koliko stane soglasje in kdo nosi stroške naprave?
Ta obrazec je brezplačen in brez registracije, za samo soglasje pa zakon ne predpisuje nobene takse. Stroške nabave, namestitve, obratovanja in vzdrževanja naprave nosi etažni lastnik, ki napravo namešča, če se etažni lastniki ne dogovorijo drugače.
Kdo odgovarja, če kondenzat ali vibracije poškodujejo fasado?
Etažni lastnik, ki je napravo namestil. Kdor povzroči drugemu škodo, jo je dolžan povrniti, če ne dokaže, da je škoda nastala brez njegove krivde (131. člen Obligacijskega zakonika). Poleg tega mora lastnik pri uporabi nepremičnine opuščati dejanja, ki čez običajno mero otežujejo uporabo drugih nepremičnin (75. člen Stvarnopravnega zakonika).
Ali soglasje velja tudi, ko sosed proda stanovanje?
Da. Sklepi, ki jih solastniki sprejmejo v okviru upravljanja s stvarjo, učinkujejo tudi v korist in v breme pravnih naslednikov posameznega solastnika (sedmi odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika). Zato je smiselno, da se soglasje hrani pri upravniku skupaj z dokumentacijo stavbe.
Kaj lahko storim, če sosedje soglasja ne dajo?
Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih, lahko predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku (drugi odstavek 117. člena Stvarnopravnega zakonika in 29. člen Stanovanjskega zakona). Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za tiste, ki so poslu nasprotovali.
Sorodni dokumenti
Vsebina nazadnje pregledana . Več dokumentov v rubriki Večstanovanjske stavbe.