Preskoči na vsebino

Sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino

Listina, s katero solastniki nepremičnine sporazumno razdelijo solastnino tako, da vsak postane lastnik posameznega dela stavbe in solastnik skupnih delov. Je podlaga za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo; etažna lastnina nastane šele s tem vpisom.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuObliko določa zakon

Kako poteka postopek

  1. 1

    Najprej kataster nepremičnin, nato zemljiška knjiga

    Stavba in njeni deli morajo biti evidentirani v katastru nepremičnin, ker zemljiška knjiga pri vpisu etažne lastnine vpiše stavbo in vse njene posamezne dele (15.a člen ZZK-1). Vpis stavbe in delov stavbe je katastrski postopek po 38. členu ZKN; elaborat izdela geodetsko podjetje (39. člen ZKN).

  2. 2

    Preverite bremena na solastniških deležih

    Hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, preide na vse posamezne dele (111. člen SPZ). Če je posamezen solastniški delež obremenjen s stvarno pravico in naj ta preide samo na nekatere posamezne dele, je potrebno soglasje imetnika te pravice ali odločba sodišča v nepravdnem postopku (drugi odstavek 108. člena SPZ).

  3. 3

    Sporazum mora imeti vse sestavine iz 108. člena SPZ

    Označba etažnih lastnikov, zemljiškoknjižna označba nepremičnin, natančen opis posameznega dela v razmerju do ostalih, opis skupnih delov, določitev solastniških deležev na skupnih delih in ureditev medsebojnih razmerij v obsegu prvega odstavka 116. člena SPZ. Če katera manjka, sporazum ni ustrezna podlaga za vpis.

  4. 4

    Overitev podpisov in vložitev predloga

    Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo, mora biti overjen (41. člen ZZK-1). Vpis etažne lastnine se dovoli na podlagi sporazuma solastnikov o oblikovanju etažne lastnine (drugi odstavek 40.a člena ZZK-1).

  5. 5

    Če soglasja vseh ni

    Sporazum zahteva soglasje vseh solastnikov. Kadar ga ni, lahko vsak solastnik predlaga, da solastnino v etažno lastnino razdeli sodišče v nepravdnem postopku (110. člen SPZ).

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 9

Pregled korakov

Nepremičnina

Več informacij

Označbe morajo biti take, kot so vpisane v zemljiški knjigi in katastru nepremičnin — sicer vpisa ni mogoče opraviti.

Zakaj je to potrebno?

Nepremičnina mora biti označena z identifikacijskim znakom iz zemljiške knjige (31. člen ZZK-1).

Zakaj je to potrebno?

Oznaka, s katero je stavba vpisana v katastru nepremičnin.

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino

1. člen — Udeleženci sporazuma

Solastniki nepremičnine, navedeni v nadaljevanju, ki so hkrati bodoči etažni lastniki:

________________

sklepajo naslednji sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino.

2. člen — Predmet delitve

Predmet tega sporazuma je nepremičnina: ________________.

Na njej stoji stavba z identifikacijsko oznako ________________, na naslovu ________________.

Solastniki solastnino na tej nepremičnini sporazumno razdelijo v etažno lastnino tako, kot določajo nadaljnji členi tega sporazuma.

3. člen — Posamezni deli v etažni lastnini

Posamezni deli stavbe, ki so predmet etažne lastnine, so: ________________.

Vsak posamezni del predstavlja samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo.

Posamezni deli pripadejo etažnim lastnikom tako: ________________.

4. člen — Skupni deli

Splošni skupni deli stavbe, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, so: ________________.

Posebni skupni deli, ki so v solastnini le nekaterih etažnih lastnikov, so: ________________.

Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati in nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih.

5. člen — Solastniški deleži na skupnih delih

Solastniški deleži etažnih lastnikov na skupnih delih so določeni na podlagi ________________.

Deleži na skupnih delih so: ________________.

6. člen — Bremena

Solastniki izjavljajo, da solastniški deleži na nepremičnini iz 2. člena tega sporazuma niso obremenjeni s hipoteko ali drugo stvarno pravico.

Hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preide na vse posamezne dele v etažni lastnini.

7. člen — Medsebojna razmerja etažnih lastnikov

Etažni lastniki s tem sporazumom urejajo tudi medsebojna razmerja v obsegu, ki ga določa prvi odstavek 116. člena Stvarnopravnega zakonika.

Namen uporabe posameznih delov: ________________.

Posebne omejitve pri uporabi posameznih delov: ________________.

Način uporabe in upravljanja skupnih delov: ________________.

Zavarovanje stavbe kot celote: ________________.

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali ta sporazum ne določa drugače.

Ta ureditev učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.

8. člen — Zemljiškoknjižno dovolilo

Solastniki, navedeni v 1. členu tega sporazuma, izrecno in nepogojno dovoljujejo, da se pri nepremičnini iz 2. člena tega sporazuma vpiše oblikovanje etažne lastnine, in sicer tako, da se vpišejo stavba v etažni lastnini in vsi njeni posamezni deli, pri vsakem posameznem delu lastninska pravica v korist etažnega lastnika, ki mu po 3. členu pripada, in delež solastnine na splošnih skupnih delih po 5. členu, pri nepremičninah, ki so skupni deli po 4. členu, pa to pravno dejstvo.

Podpisi solastnikov na tem dovolilu morajo biti overjeni.

9. člen — Končne določbe

Etažna lastnina nastane z vpisom v zemljiško knjigo. Podpis tega sporazuma sam še ne ustvari etažne lastnine.

Spremembe in dopolnitve tega sporazuma so veljavne samo v pisni obliki.

Morebitne spore iz tega sporazuma etažni lastniki rešujejo sporazumno; če to ni mogoče, odloči stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

Sporazum je sestavljen v toliko enakih izvodih, da prejme vsak etažni lastnik en izvod, en izvod pa je namenjen vpisu v zemljiško knjigo.

Sklenjeno v ________________, dne ________________.

Solastnik

Solastnik

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Podpisi na zemljiškoknjižnem dovolilu morajo biti overjeni (41. člen ZZK-1). Notarskega zapisa samega sporazuma zakon ne zahteva.
  • Vpis etažne lastnine zemljiškoknjižno sodišče dovoli na podlagi sporazuma solastnikov o oblikovanju etažne lastnine ali pravnomočne sodne odločbe (drugi odstavek 40.a člena ZZK-1). Starejši viri, ki navajajo 186. do 188. člen ZZK-1, se sklicujejo na člene, ki so bili črtani z novelo ZZK-1C.
  • Stavba in njeni deli morajo biti evidentirani v katastru nepremičnin; vpis stavbe in delov stavbe je katastrski postopek, elaborat zanj izdela geodetsko podjetje (38. in 39. člen ZKN).
  • Če kateri etažni lastnik dobi plačan del nepremičnine, ki presega njegov lastniški delež, je treba vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (3. in 11. člen ZDPN-2). Zemljiškoknjižnemu dovolilu mora biti tedaj priloženo potrdilo davčnega organa o plačilu davka (37. člen ZZK-1).
  • Če soglasja vseh solastnikov ni, lahko vsak solastnik predlaga sodno delitev solastnine v etažno lastnino v nepravdnem postopku (110. člen SPZ).
  • Za stavbe, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003, obstaja poseben nepravdni postopek po ZVEtL-1 (1. člen); ta sporazum v takem primeru ni prava pot.
  • Če sporazum med seboj sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja, velja 64. člen Družinskega zakonika: pogodbe glede premoženjskih pravic, ki jih sklepata med seboj, morajo biti v obliki notarskega zapisa.
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca te listine ni; pri zapletenih razmerjih ali stavbah z več deli naj sporazum pregleda odvetnik ali notar.

Sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino

1. člen — Udeleženci sporazuma

Solastniki nepremičnine, navedeni v nadaljevanju, ki so hkrati bodoči etažni lastniki:

________________

sklepajo naslednji sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino.

2. člen — Predmet delitve

Predmet tega sporazuma je nepremičnina: ________________.

Na njej stoji stavba z identifikacijsko oznako ________________, na naslovu ________________.

Solastniki solastnino na tej nepremičnini sporazumno razdelijo v etažno lastnino tako, kot določajo nadaljnji členi tega sporazuma.

3. člen — Posamezni deli v etažni lastnini

Posamezni deli stavbe, ki so predmet etažne lastnine, so: ________________.

Vsak posamezni del predstavlja samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo.

Posamezni deli pripadejo etažnim lastnikom tako: ________________.

4. člen — Skupni deli

Splošni skupni deli stavbe, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, so: ________________.

Posebni skupni deli, ki so v solastnini le nekaterih etažnih lastnikov, so: ________________.

Solastnina vseh etažnih lastnikov na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu. Solastnini na skupnih delih se ni mogoče odpovedati in nihče od solastnikov ne more zahtevati delitve solastnine na skupnih delih.

5. člen — Solastniški deleži na skupnih delih

Solastniški deleži etažnih lastnikov na skupnih delih so določeni na podlagi ________________.

Deleži na skupnih delih so: ________________.

6. člen — Bremena

Solastniki izjavljajo, da solastniški deleži na nepremičnini iz 2. člena tega sporazuma niso obremenjeni s hipoteko ali drugo stvarno pravico.

Hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preide na vse posamezne dele v etažni lastnini.

7. člen — Medsebojna razmerja etažnih lastnikov

Etažni lastniki s tem sporazumom urejajo tudi medsebojna razmerja v obsegu, ki ga določa prvi odstavek 116. člena Stvarnopravnega zakonika.

Namen uporabe posameznih delov: ________________.

Posebne omejitve pri uporabi posameznih delov: ________________.

Način uporabe in upravljanja skupnih delov: ________________.

Zavarovanje stavbe kot celote: ________________.

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali ta sporazum ne določa drugače.

Ta ureditev učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.

8. člen — Zemljiškoknjižno dovolilo

Solastniki, navedeni v 1. členu tega sporazuma, izrecno in nepogojno dovoljujejo, da se pri nepremičnini iz 2. člena tega sporazuma vpiše oblikovanje etažne lastnine, in sicer tako, da se vpišejo stavba v etažni lastnini in vsi njeni posamezni deli, pri vsakem posameznem delu lastninska pravica v korist etažnega lastnika, ki mu po 3. členu pripada, in delež solastnine na splošnih skupnih delih po 5. členu, pri nepremičninah, ki so skupni deli po 4. členu, pa to pravno dejstvo.

Podpisi solastnikov na tem dovolilu morajo biti overjeni.

9. člen — Končne določbe

Etažna lastnina nastane z vpisom v zemljiško knjigo. Podpis tega sporazuma sam še ne ustvari etažne lastnine.

Spremembe in dopolnitve tega sporazuma so veljavne samo v pisni obliki.

Morebitne spore iz tega sporazuma etažni lastniki rešujejo sporazumno; če to ni mogoče, odloči stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

Sporazum je sestavljen v toliko enakih izvodih, da prejme vsak etažni lastnik en izvod, en izvod pa je namenjen vpisu v zemljiško knjigo.

Sklenjeno v ________________, dne ________________.

Solastnik

Solastnik

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Etažna lastnina je lastnina posameznega dela stavbe in solastnina skupnih delov (Stvarnopravni zakonik, 105. člen).
  • Solastniki lahko solastnino razdelijo v etažno lastnino s sporazumom o delitvi; etažna lastnina nastane na podlagi tega pravnega posla in z vpisom v zemljiško knjigo (Stvarnopravni zakonik, 107. člen).
  • Sporazum mora vsebovati označbo etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov, določitev solastniških deležev na skupnih delih in ureditev medsebojnih razmerij (Stvarnopravni zakonik, 108. člen).
  • Solastniški delež na skupnih delih se določi po uporabni vrednosti posameznega dela v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače (Stvarnopravni zakonik, 106. člen).
  • Če je solastniški delež obremenjen s stvarno pravico, lahko sporazum določi, da ta preide samo na nekatere posamezne dele, če imetnik pravice s tem soglaša ali če tako odloči sodišče v nepravdnem postopku (Stvarnopravni zakonik, 108. člen, drugi odstavek).
  • Zemljiškoknjižno sodišče dovoli vpis etažne lastnine na podlagi sporazuma solastnikov o oblikovanju etažne lastnine ali na podlagi pravnomočne sodne odločbe (Zakon o zemljiški knjigi, 40.a člen).
  • Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo, mora biti overjen (Zakon o zemljiški knjigi, 41. člen).
  • Stavbo in njene dele je treba evidentirati v katastru nepremičnin; vpis stavbe in delov stavbe je katastrski postopek, inženirski del katerega izvede geodetsko podjetje (Zakon o katastru nepremičnin, 38. in 39. člen).

Pravne podlage in uradni viri

Členi sporazuma izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Stvarnopravni zakonik, 105. člen

    Etažna lastnina je lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. Posamezni del mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo. Solastnina na skupnih delih je neločljivo povezana z lastnino na posameznem delu, odpovedati se ji ni mogoče in nihče ne more zahtevati njene delitve.

  • Stvarnopravni zakonik, 106. člen

    Solastniški delež vsakega etažnega lastnika na skupnih delih se določa ob upoštevanju uporabne vrednosti posameznega dela v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine, razen če zakon ali pravni posel določa drugače.

  • Stvarnopravni zakonik, 107. člen

    Etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo. Pravni posel je lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino ali enostranski pravni posel.

  • Stvarnopravni zakonik, 108. člen

    Sporazum o delitvi mora vsebovati označbo etažnih lastnikov, zemljiškoknjižno označbo nepremičnin, natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih delov, opis skupnih delov in določitev solastniških deležev na skupnih delih ter pogodbeno ureditev medsebojnih razmerij v obsegu iz prvega odstavka 116. člena. Če je solastniški delež obremenjen s stvarno pravico, lahko sporazum določi, da ta preide samo na nekatere posamezne dele, če imetnik pravice soglaša ali če tako odloči sodišče.

  • Stvarnopravni zakonik, 110. člen

    Vsak solastnik lahko zahteva, da sodišče v nepravdnem postopku razdeli solastnino na nepremičnini v etažno lastnino, če je taka delitev mogoča. Sklep sodišča mora vsebovati vse sestavine sporazuma iz 108. člena.

  • Stvarnopravni zakonik, 111. člen

    Hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preide na vse posamezne dele v etažni lastnini.

  • Stvarnopravni zakonik, 116. člen

    Etažni lastniki morajo skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo zlasti namen in posebne omejitve uporabe posameznih delov, način uporabe in upravljanja skupnih delov, nastopanje v pravnem prometu, zavarovanje zgradbe kot celote ter pooblastila upravnika. Pogodba mora biti pisna in učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 15.a člen

    Oblikovanje etažne lastnine se vpiše tako, da se vpišeta stavba v etažni lastnini in vsi njeni posamezni deli, pri vsakem posameznem delu lastninska pravica v korist imetnika in delež solastnine na splošnih skupnih delih, pri nepremičninah, ki so skupni deli, pa to pravno dejstvo.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 40.a člen

    Če se etažna lastnina oblikuje z delitvijo solastnine, se vpis etažne lastnine dovoli na podlagi sporazuma solastnikov o oblikovanju etažne lastnine ali na podlagi pravnomočne sodne odločbe o oblikovanju etažne lastnine.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 41. člen

    Na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo, mora biti podpis osebe, katere pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, overjen.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 31. in 32. člen

    V listini, ki je podlaga za glavni vpis, mora biti nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. V zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti oseba, ki dovoljuje vpis, označena s podatki, s katerimi je vpisana v zemljiški knjigi.

  • Zakon o katastru nepremičnin, 38. in 39. člen

    Vpis stavbe in delov stavbe je ena od vrst katastrskih postopkov. Inženirski del katastrskega postopka, ki obsega izvedbo postopka za izdelavo elaborata in izdelavo elaborata, izvede geodetsko podjetje.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 3., 9. in 11. člen

    Za prenos nepremičnin se šteje tudi prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je ta dobil plačanega. Stopnja davka je 2 % od davčne osnove, napoved pa se vloži v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 37. člen

    Če se z zemljiškoknjižnim dovolilom dovoljuje vpis pridobitve lastninske pravice in je oseba, ki ga izstavlja, zavezana za plačilo davka na promet nepremičnin, mora biti dovolilu priloženo potrdilo davčnega organa o plačilu tega davka. Potrdilo na zahtevo stranke pridobi notar.

  • Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, 1. člen

    Zakon določa pravila posebnega nepravdnega postopka za vzpostavitev etažne lastnine na stavbah, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003, in postopka za ugotovitev pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenim pred 1. januarjem 2003.

  • Družinski zakonik, 64. člen

    Pogodbe glede premoženjskih pravic, ki jih med seboj sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja, morajo biti sklenjene v obliki notarskega zapisa.

Pogosta vprašanja

Ali obstaja uraden obrazec sporazuma o delitvi solastnine v etažno lastnino?

Ne. Uradnega obrazca ni, ker gre za zasebno listino med solastniki. Obvezne sestavine pa določa 108. člen Stvarnopravnega zakonika, zato besedilo ni povsem prosto — sporazum brez katere od naštetih sestavin ni ustrezna podlaga za vpis v zemljiško knjigo.

Kdaj nastane etažna lastnina?

Z vpisom v zemljiško knjigo. Po 107. členu Stvarnopravnega zakonika etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali sodne odločbe in z vpisom v zemljiško knjigo, zato podpis sporazuma sam še ne ustvari etažne lastnine.

Ali moram sporazum skleniti pri notarju?

Notarski zapis samega sporazuma zakon ne zahteva. Overjen mora biti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, ki je podlaga za vknjižbo (41. člen Zakona o zemljiški knjigi); overitev opravi notar, ki v praksi tudi vloži zemljiškoknjižni predlog.

Ali se pri delitvi solastnine v etažno lastnino plača davek na promet nepremičnin?

Samo od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je ta dobil plačanega (tretji odstavek 3. člena Zakona o davku na promet nepremičnin). Stopnja je 2 % (9. člen), napoved se vloži v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti (11. člen). Če delitev ustreza deležem in med solastniki ni plačila, tega predmeta obdavčitve ni.

Kaj, če se solastniki ne morejo sporazumeti?

Vsak solastnik lahko predlaga, da solastnino v etažno lastnino razdeli sodišče v nepravdnem postopku, če je taka delitev mogoča (110. člen Stvarnopravnega zakonika). Sklep sodišča mora vsebovati vse sestavine sporazuma iz 108. člena.

Ali je treba stavbo prej vpisati v kataster nepremičnin?

Da. Vpis stavbe in delov stavbe je katastrski postopek po 38. členu Zakona o katastru nepremičnin, elaborat zanj pa izdela geodetsko podjetje (39. člen). Zemljiška knjiga pri vpisu etažne lastnine vpiše stavbo in vse njene posamezne dele (15.a člen Zakona o zemljiški knjigi), zato morajo ti deli v katastru obstajati.

Kaj velja za starejše stavbe, kjer etažna lastnina ni vpisana?

Za stavbe, na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. januarjem 2003, obstaja poseben nepravdni postopek za vzpostavitev etažne lastnine po Zakonu o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (1. člen ZVEtL-1). V takem primeru ta sporazum ni prava pot.

Ali je ta obrazec brezplačen?

Da, v celoti in brez registracije. Kar vpišete, ostane v vašem brskalniku — obrazec nima strežniškega dela in podatkov ne shrani in ne pošlje.

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Večstanovanjske stavbe.