Preskoči na vsebino

Sporazum o delitvi solastnine nepremičnine

Sporazum, s katerim solastniki nepremičnine sami določijo način delitve: razdelitev v naravi s parcelacijo, prevzem celotne nepremičnine s strani enega solastnika z izplačilom drugih, ali prodaja in delitev kupnine. Sklene se namesto sodnega postopka delitve; lastninska pravica se spremeni z vpisom v zemljiško knjigo.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuObliko določa zakon

Kako poteka postopek

  1. 1

    Najprej preverite, kaj piše v zemljiški knjigi

    Imena, deleži in identifikacijski znak nepremičnine v sporazumu se morajo ujemati z vpisom v zemljiški knjigi, sicer vpisa ni mogoče opraviti (31. člen ZZK-1). Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki (65. člen SPZ).

  2. 2

    Izberite način delitve

    Zakon pozna tri poti: razdelitev v naravi, prevzem celotne nepremičnine s strani enega solastnika z izplačilom drugih, in prodajo z delitvijo kupnine (70. člen SPZ). Sporazumno lahko solastniki izberejo katero koli; sodišče pride v poštev šele, kadar sporazuma ni.

  3. 3

    Za delitev v naravi je potrebna parcelacija

    Delitev parcele se izvede v katastru nepremičnin na podlagi elaborata geodetskega podjetja. Zahtevo vložijo vsi solastniki (75. člen ZKN), pred delitvijo pa morajo biti urejene meje, ki se jih nova meja dotika (76. člen ZKN). Sporazum se zato pogosto sklene z navedbo načrtovanih novih parcel, dokončne parcelne številke pa so znane po parcelaciji.

  4. 4

    Šele nato overitev, davek in zemljiška knjiga

    Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu je treba overiti (23. člen SPZ). Če je pri delitvi kdo dobil več, kot je bil njegov delež, in je to plačal, je treba v 15 dneh vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin (3. in 11. člen ZDPN-2). Lastninska pravica preide z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen SPZ).

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 5

Pregled korakov

Prvi solastnik

Več informacij

Podatki morajo biti taki, kot so vpisani v zemljiški knjigi — sicer vpisa ni mogoče opraviti.

Zakaj je to potrebno?

Za vpis v zemljiško knjigo je nujna (31. člen ZZK-1).

Zakaj je to potrebno?

Če deleži niso določeni, se domneva, da so enaki (65. člen SPZ).

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Sporazum o delitvi solastnine nepremičnine

1. člen — Udeleženci sporazuma

Prvi solastnik: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________, dosedanji solastniški delež ________________,

drugi solastnik: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________, dosedanji solastniški delež ________________,

skleneta naslednji sporazum o delitvi solastnine.

2. člen — Predmet delitve

Udeleženci so solastniki naslednje nepremičnine: ________________.

Opis nepremičnine: ________________. Dogovorjena skupna vrednost nepremičnine znaša ________________ EUR.

Udeleženci ugotavljajo, da so njihovi solastniški deleži taki, kot so navedeni v tem sporazumu, in da so vpisani v zemljiški knjigi.

3. člen — Pravica zahtevati delitev

Udeleženci soglašajo, da solastnina na nepremičnini, ki je predmet delitve po tem sporazumu, preneha na način, določen v tem sporazumu.

Sporazum je sklenjen na podlagi pravice solastnika, da zahteva delitev stvari, in ob soglasju vseh solastnikov o načinu delitve. Sodni postopek delitve zato ni potreben.

4. člen — Odgovornost za napake

Udeležencu, ki je z delitvijo dobil nepremičnino ali njen del, odgovarjajo drugi udeleženci za pravne in stvarne napake v mejah vrednosti svojih dosedanjih idealnih deležev.

Za odgovornost za stvarne in pravne napake se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za prodajno pogodbo.

Udeleženci izjavljajo, da so z dejanskim in pravnim stanjem nepremičnine seznanjeni in da je stanje tako, kot izhaja iz zemljiške knjige in iz tega sporazuma.

5. člen — Davek in stroški

Udeleženci so seznanjeni, da se pri razdelitvi solastnine davek na promet nepremičnin plača od tistega dela nepremičnine, ki presega dosedanji delež posameznega udeleženca in ga je ta dobil plačanega. Stopnja davka je 2 % od davčne osnove.

Davčni zavezanec je udeleženec, ki tak del odtuji. Napoved za odmero davka je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži.

Stroške sestave listine, overitve podpisov, katastrskega postopka in vpisa v zemljiško knjigo nosijo ________________.

6. člen — Zemljiškoknjižno dovolilo

Udeleženci tega sporazuma izrecno in nepogojno dovoljujejo, da se pri nepremičnini, ki je predmet delitve po tem sporazumu, v zemljiški knjigi izbrišejo njihovi dosedanji solastniški deleži in vpiše lastninska pravica tako, kot je določeno s tem sporazumom.

Podpisi na tem zemljiškoknjižnem dovolilu morajo biti overjeni. Dovolilo se izstavi po izpolnitvi obveznosti, ki so s tem sporazumom določene kot pogoj za prenos.

Lastninska pravica se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine, ki vsebuje to zemljiškoknjižno dovolilo.

7. člen — Končne določbe

Ta sporazum je sklenjen v pisni obliki in velja, ko ga podpišejo vsi udeleženci.

Morebitne spremembe in dopolnitve tega sporazuma so veljavne samo v pisni obliki.

Morebitne spore iz tega sporazuma udeleženci rešujejo sporazumno; če to ni mogoče, je pristojno stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

Sporazum je sestavljen v toliko enakih izvodih, da prejme vsak udeleženec po dva.

Kraj in datum podpisa: ________________, ________________.

Prvi solastnik

Drugi solastnik

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Sporazum morajo podpisati vsi solastniki. Če kateri od njih delitve ne želi ali ni dosegljiv, sporazumne delitve ni — o načinu delitve lahko na predlog solastnika odloči sodišče v nepravdnem postopku (70. člen SPZ).
  • Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (23. člen SPZ). Lastninska pravica preide z vpisom v zemljiško knjigo, ne s podpisom sporazuma (49. člen SPZ).
  • Za delitev parcele v naravi je potrebna parcelacija v katastru nepremičnin; zahtevo vložijo vsi solastniki (75. člen ZKN), pred delitvijo pa morajo biti urejene meje, ki se jih nova meja dotika (76. člen ZKN).
  • Ob delitvi nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko, je vsak od delov obremenjen s hipoteko v celoti (150. člen SPZ). Delitev bremena ne razdeli.
  • Če sporazum sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja, mora biti sklenjen v obliki notarskega zapisa (64. člen DZ); prenos je oproščen davka na promet nepremičnin (10. člen ZDPN-2).
  • Ta sporazum ne ureja delitve solastnine v etažno lastnino. Za to velja 108. člen SPZ, ki predpisuje svoje obvezne sestavine, in zanj je na portalu ločen dokument.
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Uradnega obrazca sporazuma o delitvi solastnine ni; pri nepremičninah večje vrednosti, pri več udeležencih ali pri vpisanih bremenih naj listino pregleda odvetnik ali notar.

Sporazum o delitvi solastnine nepremičnine

1. člen — Udeleženci sporazuma

Prvi solastnik: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________, dosedanji solastniški delež ________________,

drugi solastnik: ________________, ________________, EMŠO oziroma matična številka ________________, dosedanji solastniški delež ________________,

skleneta naslednji sporazum o delitvi solastnine.

2. člen — Predmet delitve

Udeleženci so solastniki naslednje nepremičnine: ________________.

Opis nepremičnine: ________________. Dogovorjena skupna vrednost nepremičnine znaša ________________ EUR.

Udeleženci ugotavljajo, da so njihovi solastniški deleži taki, kot so navedeni v tem sporazumu, in da so vpisani v zemljiški knjigi.

3. člen — Pravica zahtevati delitev

Udeleženci soglašajo, da solastnina na nepremičnini, ki je predmet delitve po tem sporazumu, preneha na način, določen v tem sporazumu.

Sporazum je sklenjen na podlagi pravice solastnika, da zahteva delitev stvari, in ob soglasju vseh solastnikov o načinu delitve. Sodni postopek delitve zato ni potreben.

4. člen — Odgovornost za napake

Udeležencu, ki je z delitvijo dobil nepremičnino ali njen del, odgovarjajo drugi udeleženci za pravne in stvarne napake v mejah vrednosti svojih dosedanjih idealnih deležev.

Za odgovornost za stvarne in pravne napake se smiselno uporabljajo določila, ki veljajo za prodajno pogodbo.

Udeleženci izjavljajo, da so z dejanskim in pravnim stanjem nepremičnine seznanjeni in da je stanje tako, kot izhaja iz zemljiške knjige in iz tega sporazuma.

5. člen — Davek in stroški

Udeleženci so seznanjeni, da se pri razdelitvi solastnine davek na promet nepremičnin plača od tistega dela nepremičnine, ki presega dosedanji delež posameznega udeleženca in ga je ta dobil plačanega. Stopnja davka je 2 % od davčne osnove.

Davčni zavezanec je udeleženec, ki tak del odtuji. Napoved za odmero davka je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri finančnem uradu, na območju katerega nepremičnina leži.

Stroške sestave listine, overitve podpisov, katastrskega postopka in vpisa v zemljiško knjigo nosijo ________________.

6. člen — Zemljiškoknjižno dovolilo

Udeleženci tega sporazuma izrecno in nepogojno dovoljujejo, da se pri nepremičnini, ki je predmet delitve po tem sporazumu, v zemljiški knjigi izbrišejo njihovi dosedanji solastniški deleži in vpiše lastninska pravica tako, kot je določeno s tem sporazumom.

Podpisi na tem zemljiškoknjižnem dovolilu morajo biti overjeni. Dovolilo se izstavi po izpolnitvi obveznosti, ki so s tem sporazumom določene kot pogoj za prenos.

Lastninska pravica se pridobi z vpisom v zemljiško knjigo, ki se opravi na podlagi listine, ki vsebuje to zemljiškoknjižno dovolilo.

7. člen — Končne določbe

Ta sporazum je sklenjen v pisni obliki in velja, ko ga podpišejo vsi udeleženci.

Morebitne spremembe in dopolnitve tega sporazuma so veljavne samo v pisni obliki.

Morebitne spore iz tega sporazuma udeleženci rešujejo sporazumno; če to ni mogoče, je pristojno stvarno pristojno sodišče po legi nepremičnine.

Sporazum je sestavljen v toliko enakih izvodih, da prejme vsak udeleženec po dva.

Kraj in datum podpisa: ________________, ________________.

Prvi solastnik

Drugi solastnik

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Solastnik ima vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času (Stvarnopravni zakonik, 69. člen).
  • Pravni posel, s katerim se solastnik za daljši čas odreka pravici do delitve, je ničen (Stvarnopravni zakonik, 69. člen).
  • Način delitve solastniki določijo sporazumno; za pridobitev lastninske pravice se smiselno uporabljajo določila o pridobitvi lastninske pravice s pravnim poslom (Stvarnopravni zakonik, 70. člen).
  • Če se solastniki ne morejo sporazumeti, o načinu delitve odloči sodišče v nepravdnem postopku (Stvarnopravni zakonik, 70. člen).
  • Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen (Stvarnopravni zakonik, 23. člen), lastninska pravica pa preide z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen).
  • Zahtevo za parcelacijo v primeru solastnine vložijo vsi solastniki parcele, pred delitvijo pa morajo biti urejene meje, ki se jih nova meja dotika (Zakon o katastru nepremičnin, 75. in 76. člen).
  • Davek na promet nepremičnin se pri razdelitvi solastnine plača le od tistega dela nepremičnine, ki presega prejšnji delež solastnika in ga je ta dobil plačanega (ZDPN-2, 3. člen); stopnja je 2 % (9. člen), napoved se vloži v 15 dneh (11. člen).
  • Če sporazum sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja, mora biti sklenjen v obliki notarskega zapisa (Družinski zakonik, 64. člen), prenos pa je oproščen davka na promet nepremičnin (ZDPN-2, 10. člen).

Pravne podlage in uradni viri

Členi sporazuma izhajajo iz spodaj navedenih zakonov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Stvarnopravni zakonik, 65. člen

    Več oseb ima solastninsko pravico na nerazdeljeni stvari, če je delež vsakega izmed njih določen v sorazmerju s celoto (idealni delež). Če solastniški deleži niso določeni, se domneva, da so enaki.

  • Stvarnopravni zakonik, 69. člen

    Solastnik ima vedno pravico zahtevati delitev stvari, razen v neprimernem času. Pravni posel, s katerim se solastnik za daljši čas odreka pravici do delitve, je ničen; odpoved za določen čas zavezuje tudi njegove pravne naslednike.

  • Stvarnopravni zakonik, 70. člen

    Solastniki sporazumno določijo način delitve stvari; za pridobitev lastninske pravice se smiselno uporabljajo določila, ki urejajo pridobitev lastninske pravice s pravnim poslom. Če se ne morejo sporazumeti, odloči o načinu delitve sodišče v nepravdnem postopku; kadar fizična delitev ni mogoča, se stvar proda in razdeli kupnina (civilna delitev), lahko pa stvar v celoti pripade solastniku, ki druge izplača.

  • Stvarnopravni zakonik, 71. člen

    Solastniku, ki je z delitvijo dobil stvar ali del stvari, odgovarjajo drugi solastniki za pravne in stvarne napake v mejah vrednosti svojih idealnih deležev; smiselno se uporabljajo določila, ki veljajo za prodajno pogodbo. Pri nepremičnini imajo ostali solastniki do izplačila na njej zastavno pravico do višine vrednosti svojih idealnih deležev.

  • Stvarnopravni zakonik, 23. člen

    Zemljiškoknjižno dovolilo je izrecna nepogojna izjava tistega, čigar pravica se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha, da dovoljuje vpis v zemljiško knjigo. Podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu mora biti overjen.

  • Stvarnopravni zakonik, 49. člen

    Za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s pravnim poslom se zahteva vpis v zemljiško knjigo. Vpis se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.

  • Stvarnopravni zakonik, 150. člen

    Hipoteka je nedeljiva. Ob delitvi nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko, je vsak od delov nepremičnine obremenjen s hipoteko v celoti.

  • Zakon o zemljiški knjigi, 31. člen

    V listini, ki je podlaga za glavni vpis, mora biti nepremičnina označena z identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi. Navedena mora biti tudi oseba, v korist katere naj se vpis opravi, s podatki, s katerimi se vpiše v zemljiško knjigo.

  • Zakon o katastru nepremičnin, 75. člen

    Parcelacija je združitev parcel, delitev parcele in preoblikovanje parcel. Delitev parcele je oblikovanje dveh ali več parcel iz ene parcele. V primeru solastnine ali skupne lastnine so vlagatelji zahteve za parcelacijo vsi solastniki ali skupni lastniki parcele.

  • Zakon o katastru nepremičnin, 76. člen

    Pred delitvijo parcel in preoblikovanjem parcel morajo biti urejene daljice na meji, ki se je nova meja dotika ali poteka v njeni neposredni bližini.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 3. člen

    Za prenos nepremičnin se šteje tudi prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine, in sicer od tistega dela nepremičnine, ki presega lastniški delež posameznega solastnika in ga je posamezni solastnik dobil plačanega.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 5. in 6. člen

    Davčni zavezanec je prodajalec nepremičnine. Kupec pridobi položaj stranke v postopku odmere, kadar pogodbeno prevzame obveznost plačila davka.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 8. in 9. člen

    Davčna osnova je prodajna cena nepremičnine, torej vse, kar predstavlja plačilo za opravljen promet. Davek se plačuje po stopnji 2 % od davčne osnove.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 10. člen

    Davek se ne plačuje od prenosa nepremičnin pri razdelitvi premoženja med zakonci in zunajzakonskimi partnerji ob prenehanju ali v času trajanja zakonske zveze oziroma zunajzakonske skupnosti ali registrirane istospolne partnerske zveze.

  • Zakon o davku na promet nepremičnin, 7. in 11. člen

    Davčna obveznost nastane, ko je sklenjena pogodba, na podlagi katere se prenese nepremičnina. Napoved je treba vložiti v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti pri davčnem organu, na območju katerega nepremičnina leži, in ji priložiti listine o prenosu.

  • Družinski zakonik, 64. člen

    Pogodbe glede premoženjskih pravic in obveznosti, ki jih sklepata zakonca med seboj, morajo biti sklenjene v obliki notarskega zapisa.

Pogosta vprašanja

Ali obstaja uraden obrazec za sporazum o delitvi solastnine?

Ne. Uraden obrazec obstaja samo za napoved za odmero davka na promet nepremičnin, za sam sporazum pa ne. Obliko in učinek sporazuma določa zakon: biti mora pisen, vsebovati mora zemljiškoknjižno dovolilo z overjenim podpisom, besedilo pa sestavijo solastniki sami.

Ali lahko solastnik zahteva delitev kadar koli?

Da, razen v neprimernem času (69. člen Stvarnopravnega zakonika). Pravni posel, s katerim se solastnik za daljši čas odreka pravici do delitve, je ničen; odpoved za določen čas pa zavezuje tudi njegove pravne naslednike.

Kaj se zgodi, če se solastniki o delitvi ne morejo dogovoriti?

O načinu delitve odloči sodišče v nepravdnem postopku na predlog solastnika (70. člen Stvarnopravnega zakonika). Sodišče lahko delitev odloži za največ tri leta, če kdo od solastnikov izkaže močnejši interes, da se stvar še ne razdeli.

Ali se pri delitvi solastnine plača davek na promet nepremičnin?

Le od dela, ki presega prejšnji delež solastnika in ga je ta dobil plačanega (3. člen ZDPN-2). Če si solastniki razdelijo nepremičnino natanko po svojih deležih in nihče nikomur ničesar ne plača, prometa nepremičnin ni in davka ni. Stopnja je 2 % od davčne osnove (9. člen), napoved pa se vloži v 15 dneh po sklenitvi sporazuma (7. in 11. člen).

Ali je treba podpise na sporazumu overiti pri notarju?

Overjen mora biti podpis na zemljiškoknjižnem dovolilu, torej podpis tistega, čigar pravica se prenaša ali preneha (23. člen Stvarnopravnega zakonika). Če sporazum sklepata zakonca ali zunajzakonska partnerja, mora biti celoten sporazum v obliki notarskega zapisa (64. člen Družinskega zakonika).

Kdaj postanem lastnik dela, ki mi je bil dodeljen?

Z vpisom v zemljiško knjigo (49. člen Stvarnopravnega zakonika). Podpis sporazuma sam po sebi lastninske pravice ne prenese; vpis se opravi na podlagi listine, ki vsebuje zemljiškoknjižno dovolilo.

Kako se parcela fizično razdeli na več parcel?

S parcelacijo v katastru nepremičnin, ki jo izvede geodetsko podjetje z elaboratom. Zahtevo v primeru solastnine vložijo vsi solastniki (75. člen Zakona o katastru nepremičnin), pred delitvijo pa morajo biti urejene tiste meje, ki se jih nova meja dotika ali poteka v njihovi neposredni bližini (76. člen).

Kaj velja, če je nepremičnina obremenjena s hipoteko?

Ob delitvi nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko, je vsak od delov nepremičnine obremenjen s hipoteko v celoti (150. člen Stvarnopravnega zakonika). Delitev torej hipoteke ne razdeli; razmerje z upnikom je treba urediti posebej, preden se solastniki na delitev zanesejo.

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Nepremičnine.