Preskoči na vsebino

Zahteva za preveritev višine najemnine

Vloga, s katero najemnik stanovanja od občinskega organa, pristojnega za stanovanjske zadeve, zahteva, naj preveri, ali je najemnina, ki jo plačuje, primerna oziroma oderuška. Občinski organ mora najemnino preveriti v 15 dneh. Uporabi se, kadar najemnik sumi, da najemnina občutno presega povprečno tržno najemnino v občini.

BrezplačnoVnos in PDF v vašem brskalnikuObliko določa zakon

Kako poteka postopek

  1. 1

    Ugotovite, katera vrsta najemnine velja za vaše stanovanje

    Najemnina za službena, tržna in namenska najemna stanovanja se oblikuje prosto, najemnina za neprofitna stanovanja pa po metodologiji iz 117. člena SZ-1 (115. člen SZ-1). Vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj mora navajati že sama najemna pogodba (91. člen SZ-1).

  2. 2

    Zberite podatke o stanovanju in najemnini

    Občinski organ pri preveritvi upošteva okoliščine iz 117. člena SZ-1 in vse okoliščine iz najemne pogodbe (drugi odstavek 120. člena SZ-1). Navedite površino, lego, leto zgraditve, opremljenost in vse, kar poleg najemnine plačujete posebej.

  3. 3

    Vložite zahtevo pri občini, kjer stanovanje leži

    Zahteva se vloži pri občinskem organu, pristojnem za stanovanjske zadeve (prvi odstavek 120. člena SZ-1). Vloga mora biti pisna in podpisana (63. člen ZUP) ter vsebovati sestavine iz 66. člena ZUP. Če je nepopolna, organ ne sme zavreči vloge, ampak mora v petih delovnih dneh zahtevati dopolnitev (67. člen ZUP).

  4. 4

    Rok je 15 dni

    Občinski organ je dolžan v 15 dneh preveriti višino najemnine (drugi odstavek 120. člena SZ-1).

  5. 5

    Denarni zahtevek gre na sodišče

    Spremembo višine najemnine v najemni pogodbi in vračilo preveč plačane najemnine lahko oškodovani najemnik zahteva pri sodišču splošne pristojnosti (tretji in četrti odstavek 120. člena SZ-1). Preveritev pri občini denarnega zahtevka ne nadomesti.

Popolnoma brezplačno

Izpolnite, prenesite PDF ali natisnite dokument. Brez registracije in brez skritih stroškov.

Korak 1 od 6

Pregled korakov

Naslovnik

Več informacij

Zahteva se vloži pri občinskem organu, pristojnem za stanovanjske zadeve, v občini, kjer stanovanje leži.

Izpolnjevanje in prenos PDF potekata v brskalniku. Ob osvežitvi strani se vnosi izbrišejo.

Sprotni predogledA4 · brezplačno

Zahteva za preveritev višine najemnine

1. člen — Naslovnik in vložnik

________________, ________________

Vložnik: ________________, ________________. Kontakt: ________________.

Zadeva: zahteva za preveritev višine najemnine po prvem odstavku 120. člena Stanovanjskega zakona.

2. člen — Najemno razmerje

Vložnik je najemnik stanovanja na naslovu ________________, identifikacijska oznaka iz katastra stavb ________________.

Najemna pogodba je bila sklenjena dne ________________ z lastnikom ________________, ________________. Vrsta najema: ________________.

3. člen — Opis stanovanja

Uporabna površina stanovanja je ________________ m², struktura ________________, stavba je bila zgrajena leta ________________.

Oprema in komunalna opremljenost: ________________.

4. člen — Najemnina

Vložnik plačuje mesečno najemnino v višini ________________ EUR, in sicer od ________________.

Poleg najemnine vložnik posebej plačuje: ________________.

5. člen — Razlog zahteve

Vložnik meni, da je najemnina previsoka, iz naslednjih razlogov: ________________.

Po prvem odstavku 119. člena Stanovanjskega zakona je oderuška tista najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja.

6. člen — Zahtevek

Vložnik na podlagi prvega odstavka 120. člena Stanovanjskega zakona zahteva, da občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine za zgoraj opisano stanovanje.

Vložnik predlaga, da organ pri preveritvi poleg okoliščin iz 117. člena Stanovanjskega zakona upošteva še vse okoliščine iz najemne pogodbe, kot to določa drugi odstavek 120. člena Stanovanjskega zakona.

Vložnik prosi, da ga organ o izidu preveritve pisno obvesti na naslov za vročanje, naveden v tej zahtevi.

7. člen — Oblika vloge

Ta vloga je pisna in lastnoročno podpisana, kot za pisno vlogo določa drugi odstavek 63. člena Zakona o splošnem upravnem postopku. Enako velja za vlogo v elektronski obliki, ki je podpisana z varnim elektronskim podpisom s kvalificiranim potrdilom.

Kraj in datum: ________________, ________________

Kraj in datum

Najemnik (vložnik) — podpis

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Opozorila k tej listini — preberite pred uporabo
  • Občinski organ je dolžan višino najemnine preveriti v 15 dneh (drugi odstavek 120. člena SZ-1).
  • Preveritev pri občini ne nadomesti denarnega zahtevka. Spremembo višine najemnine v najemni pogodbi in vračilo preveč plačane najemnine oškodovani najemnik zahteva pri sodišču splošne pristojnosti (tretji in četrti odstavek 120. člena SZ-1).
  • Če je vloga nepopolna ali nerazumljiva, je organ zaradi tega ne sme zavreči: v petih delovnih dneh mora zahtevati odpravo pomanjkljivosti in določiti rok za popravo (67. člen ZUP).
  • Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti (190. člen OZ). Terjatve zastarajo v petih letih, če zakon ne določa drugače (346. člen OZ).
  • Če je bila pogodba sklenjena ob izkoriščanju stiske, težkega premoženjskega stanja, nezadostne izkušenosti, lahkomiselnosti ali odvisnosti in si je druga stran izgovorila korist v očitnem nesorazmerju, je nična; zahtevek za zmanjšanje obveznosti na pravičen znesek je mogoče vložiti v petih letih od sklenitve pogodbe (119. člen OZ).
  • Enotnega državnega obrazca za to zahtevo ni. Če vaša občina objavlja svoj obrazec za preveritev višine najemnine, uporabite tistega.
  • To je vzorec in ne pravni nasvet. Pri sporu večje vrednosti naj vlogo in morebitno tožbo pregleda odvetnik.

Zahteva za preveritev višine najemnine

1. člen — Naslovnik in vložnik

________________, ________________

Vložnik: ________________, ________________. Kontakt: ________________.

Zadeva: zahteva za preveritev višine najemnine po prvem odstavku 120. člena Stanovanjskega zakona.

2. člen — Najemno razmerje

Vložnik je najemnik stanovanja na naslovu ________________, identifikacijska oznaka iz katastra stavb ________________.

Najemna pogodba je bila sklenjena dne ________________ z lastnikom ________________, ________________. Vrsta najema: ________________.

3. člen — Opis stanovanja

Uporabna površina stanovanja je ________________ m², struktura ________________, stavba je bila zgrajena leta ________________.

Oprema in komunalna opremljenost: ________________.

4. člen — Najemnina

Vložnik plačuje mesečno najemnino v višini ________________ EUR, in sicer od ________________.

Poleg najemnine vložnik posebej plačuje: ________________.

5. člen — Razlog zahteve

Vložnik meni, da je najemnina previsoka, iz naslednjih razlogov: ________________.

Po prvem odstavku 119. člena Stanovanjskega zakona je oderuška tista najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer je treba upoštevati tudi lokacijo in opremo stanovanja.

6. člen — Zahtevek

Vložnik na podlagi prvega odstavka 120. člena Stanovanjskega zakona zahteva, da občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine za zgoraj opisano stanovanje.

Vložnik predlaga, da organ pri preveritvi poleg okoliščin iz 117. člena Stanovanjskega zakona upošteva še vse okoliščine iz najemne pogodbe, kot to določa drugi odstavek 120. člena Stanovanjskega zakona.

Vložnik prosi, da ga organ o izidu preveritve pisno obvesti na naslov za vročanje, naveden v tej zahtevi.

7. člen — Oblika vloge

Ta vloga je pisna in lastnoročno podpisana, kot za pisno vlogo določa drugi odstavek 63. člena Zakona o splošnem upravnem postopku. Enako velja za vlogo v elektronski obliki, ki je podpisana z varnim elektronskim podpisom s kvalificiranim potrdilom.

Kraj in datum: ________________, ________________

Kraj in datum

Najemnik (vložnik) — podpis

Ta dokument je bil brezplačno ustvarjen na spletni strani javnipodatki.si.

Na kratko

  • Najemnik stanovanja ima pravico zahtevati, da občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine (Stanovanjski zakon, 120. člen, prvi odstavek).
  • Občinski organ mora višino najemnine preveriti v 15 dneh (Stanovanjski zakon, 120. člen, drugi odstavek).
  • Pri preveritvi mora organ upoštevati okoliščine iz 117. člena SZ-1 in vse okoliščine iz najemne pogodbe (Stanovanjski zakon, 120. člen, drugi odstavek).
  • Oderuška je najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, pri čemer se upoštevata tudi lokacija in oprema stanovanja (Stanovanjski zakon, 119. člen, prvi odstavek).
  • Če v občini oddaja po tržni najemnini manj kot pet lastnikov ali večino teh stanovanj oddajajo manj kot trije lastniki, se najemnina primerja s povprečno prosto oblikovano najemnino v regiji (Stanovanjski zakon, 119. člen, drugi odstavek).
  • Oškodovani najemnik lahko zahteva spremembo višine najemnine v najemni pogodbi in vračilo preveč plačane najemnine; ta zahtevek vloži pri sodišču splošne pristojnosti (Stanovanjski zakon, 120. člen, tretji in četrti odstavek).
  • Zahteva je vloga po upravnem postopku: biti mora pisna in podpisana (ZUP, 63. člen) ter vsebovati organ, zadevo, zahtevek in podatke vložnika (ZUP, 66. člen).
  • Vrednotenje stanovanja za potrebe določanja neprofitne najemnine se lahko opravi na zahtevo lastnika ali najemnika, stroške pa nosi tisti, ki je cenitev zahteval (Stanovanjski zakon, 116. člen, drugi odstavek).

Pravne podlage in uradni viri

Deli te zahteve izhajajo iz spodaj navedenih predpisov.

Povezava na prvotno objavo zakona ne vključuje nujno poznejših sprememb. Pred uporabo preverite trenutno veljavno besedilo in datum uporabe v Pravno-informacijskem sistemu Republike Slovenije. Datum posodobitve te strani ni potrdilo o pravni ustreznosti za vaš primer.

  • Stanovanjski zakon, 120. člen

    Najemnik stanovanja ima pravico zahtevati, da občinski organ, pristojen za stanovanjske zadeve, preveri višino najemnine. Organ je dolžan to storiti v 15 dneh in pri tem upoštevati okoliščine iz 117. člena zakona ter vse okoliščine iz najemne pogodbe. Oškodovani najemnik lahko zahteva spremembo višine najemnine in vračilo preveč plačane najemnine pri sodišču splošne pristojnosti.

  • Stanovanjski zakon, 119. člen

    Oderuška najemnina je najemnina, ki za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj, upoštevaje lokacijo in opremo stanovanja. V občini, kjer po tržni najemnini oddaja manj kot pet lastnikov ali večino teh stanovanj oddajajo manj kot trije lastniki, se primerja s povprečno prosto oblikovano najemnino v regiji.

  • Stanovanjski zakon, 115. člen

    Najemnik plačuje najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z zakonom. Najemnina za službena, tržna in namenska najemna stanovanja se oblikuje prosto, najemnina za neprofitna stanovanja pa po metodologiji iz 117. člena zakona.

  • Stanovanjski zakon, 116. člen, drugi odstavek

    Vrednotenje stanovanja za potrebe določanja najemnine se lahko opravi na zahtevo lastnika ali najemnika. Stroške vrednotenja nosi tisti, ki je cenitev zahteval.

  • Stanovanjski zakon, 91. člen

    Najemna pogodba mora vsebovati vsaj opis stanovanja z lego, površino in strukturo, identifikacijsko oznako iz katastra stavb, podatke o lastniku in najemniku, vrsto najema po kategorijah najemnih stanovanj, višino najemnine ter način in roke plačevanja in obseg stroškov, ki v najemnini niso zajeti.

  • Stanovanjski zakon, 84. člen, četrti odstavek

    Najemna in podnajemna pogodba se sklepata v pisni obliki.

  • Zakon o splošnem upravnem postopku, 63. člen

    Z vlogami so mišljene zahteve, predlogi, prijave, prošnje in druga dejanja, s katerimi se posamezniki obračajo na organe. Pisna vloga je napisana ali natisnjena in lastnoročno podpisana, ali v elektronski obliki, podpisana z varnim elektronskim podpisom s kvalificiranim potrdilom.

  • Zakon o splošnem upravnem postopku, 66. člen

    Vloga mora biti razumljiva in mora obsegati navedbo organa, kateremu se pošilja, zadevo, katere se tiče, zahtevek oziroma predlog, osebno ime vložnika in njegovo prebivališče oziroma naslov.

  • Zakon o splošnem upravnem postopku, 67. člen

    Nepopolne ali nerazumljive vloge ni dovoljeno zavreči samo zato. Organ mora v petih delovnih dneh zahtevati odpravo pomanjkljivosti in vložniku določiti rok za popravo.

  • Obligacijski zakonik, 119. člen

    Pogodba, pri kateri kdo izkoristi stisko, težko premoženjsko stanje, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost drugega in si izgovori korist v očitnem nesorazmerju, je nična. Oškodovani lahko v petih letih od sklenitve pogodbe zahteva, naj se njegova obveznost zmanjša na pravičen znesek.

  • Obligacijski zakonik, 190. in 193. člen

    Kdor je bil brez pravnega temelja obogaten na škodo drugega, je prejeto dolžan vrniti. Pri vračanju neupravičeno pridobljenega je treba plačati tudi zamudne obresti, in sicer od dneva vložitve zahtevka, če je bil pridobitelj pošten, sicer od dneva pridobitve.

  • Obligacijski zakonik, 346. člen

    Terjatve zastarajo v petih letih, če ni z zakonom določen za zastaranje drugačen rok.

  • Zakon o upravnih taksah, 23. in 25. člen

    Upravne takse ne plačujejo med drugim taksni zavezanci v slabih premoženjskih razmerah: prejemniki denarne pomoči kot edinega vira preživljanja, prejemniki varstvenega dodatka in prejemniki nadomestila za invalidnost.

Pogosta vprašanja

Kdaj je najemnina po zakonu oderuška?

Kadar za več kot 50 % presega povprečno tržno najemnino v občini za enako ali podobno kategorijo stanovanj. To določa 119. člen Stanovanjskega zakona, ki pri primerjavi nalaga upoštevanje tudi lokacije in opreme stanovanja. V občinah, kjer po tržni najemnini oddaja manj kot pet lastnikov ali večino stanovanj oddajajo manj kot trije lastniki, se primerja s povprečno prosto oblikovano najemnino v regiji.

Komu se vloži zahteva za preveritev višine najemnine?

Občinskemu organu, pristojnemu za stanovanjske zadeve, v občini, kjer stanovanje leži. Pravico do te zahteve daje najemniku prvi odstavek 120. člena Stanovanjskega zakona.

V kakšnem roku mora občina najemnino preveriti?

V 15 dneh. Drugi odstavek 120. člena SZ-1 določa, da je občinski organ dolžan v 15 dneh preveriti višino najemnine, pri čemer mora poleg okoliščin iz 117. člena upoštevati še vse okoliščine iz najemne pogodbe.

Ali lahko zahtevam vračilo preveč plačane najemnine?

Da, vendar ne pri občini. Tretji odstavek 120. člena SZ-1 daje oškodovanemu najemniku pravico zahtevati spremembo višine najemnine v najemni pogodbi in vračilo preveč plačane najemnine, četrti odstavek pa določa, da ta zahtevek vloži pri sodišču splošne pristojnosti.

Koliko stane vložitev zahteve?

Obrazec na tej strani je brezplačen. Če občina za vlogo zaračuna upravno takso, je ta predpisana v tarifni številki 1 Zakona o upravnih taksah; plačila so med drugim oproščeni taksni zavezanci v slabih premoženjskih razmerah (23. in 25. člen ZUT), kamor spadajo prejemniki denarne socialne pomoči kot edinega vira preživljanja, prejemniki varstvenega dodatka in prejemniki nadomestila za invalidnost.

Ali obstaja uraden obrazec za to zahtevo?

Enotnega državnega obrazca ni. Stanovanjski zakon zahteve ne veže na predpisan obrazec, zato zanjo veljajo splošna pravila o vlogah: pisna in podpisana vloga (63. člen ZUP), ki vsebuje sestavine iz 66. člena ZUP. Posamezne občine lahko objavijo svoj obrazec — če ga vaša ima, uporabite tistega.

Ali je oderuška najemna pogodba veljavna?

Pogodba, pri kateri je nekdo izkoristil stisko, težko premoženjsko stanje, nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost drugega in si izgovoril korist v očitnem nesorazmerju, je po 119. členu Obligacijskega zakonika nična. Oškodovani lahko namesto tega zahteva zmanjšanje svoje obveznosti na pravičen znesek, in sicer v petih letih od sklenitve pogodbe.

Ali lahko zahtevo vložim, če je najemna pogodba že prenehala?

Prvi odstavek 120. člena SZ-1 daje pravico do zahteve najemniku stanovanja. Denarni zahtevek za vračilo preveč plačane najemnine je samostojen in se uveljavlja pri sodišču splošne pristojnosti; splošni zastaralni rok za terjatve je po 346. členu Obligacijskega zakonika pet let.

Sorodni dokumenti

Vsebina nazadnje posodobljena . Več dokumentov v rubriki Najem in oddaja.